上海拍地，传递了什么信号？

文/刘博团队

上海首轮拍地，可谓赚足了眼球，创下多个新高。

不仅卖地金额领跑全国，而且参拍房企数量达到近6年最多。

上海拍地，传递了什么信号？

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经过4天的角逐（4月18日-21日），上海2023年第一批次土拍落下帷幕。

上海首批共出让19宗宅地，总出让面积94.4万方，总建筑面积198.9万方，总起价483.4亿元。

来源：好地网

最后的土拍结果是，19宗地块全部成交，累计收金518.83亿元，平均溢价率7.3%。

截至2023年一季度，全国城市中土拍金额最高的是杭州，土拍总揽金416.6亿元。

4月上海首批次土拍之后，杭州的土拍金额便只能位居全国第二了，目前，上海以519亿土拍金额位居全国第一。

来源：中指数据

据好地网统计，上海本批次参拍房企达到60家之多，参拍房企总数量创新高，地块平均报名家数远超以往，达到9.2家。

来源：好地网

有专业机构粗略测算，房企约有5000亿元资金在此轮拍地中沉淀。

而本轮最终的拿地金额约在500亿元，这也意味着约有4500亿元资金相当于空转一圈，资金体量庞大。

最后共有22家房企杀出重围，成功拿地。

来源：中指数据

外行看热闹，内行看门道。

据统计，央国企及地方国企最终拿地总金额366亿，占比71%。

拿地房企有：中国铁建、保利发展、保利置业、建发、象屿、华润、招商、中华企业、中铁置业、浙江交控、华发、南通瑞城、越秀、上海建工、江苏海晟、南昌市政等。

混合所有制房企拿地总金额110.1亿，占比21%，拿地房企有：万科、金地。

民营房企拿地总金额42.7亿，占比8%，拿地房企有：龙湖、新天和实业、安徽新华、建华建材等。

来源：好地网

因此，本次上海土拍，央国企仍为拿地主力，拿地金额占比超七成，远高于其他类型房企。

今年以来，无论在核心城市还是三四线城市，沉寂许久的民营房企，都陆续在土拍中现身，拿地金额逐渐提升。

如杭州2023年两次土拍中，企业参拍意愿高涨，参拍企业均在50家以上，其中参拍民企数量占比近一半。

来源：界面新闻

南京土拍中，民企拿地金额占比也有所提高，伟星、欣源置业等民企均竞拍至地价上限。

在三四线城市中，如台州、绍兴、金华等，高溢价地块也多为民企摘取。

但上海土拍结果再次表明这样一个残酷的现实，尽管土地市场民企有回归态势，但很难回到过去辉煌时期的表现了。

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我们来看看22城2022年及2023年以来涉宅用地不同企业拿地金额占比情况（市本级）。

据中指研究院统计，今年民企拿地金额占比有所提升。

来源：中指数据

在合计数据中可以看到，今年截至3月23日，民企拿地金额占比30%，约为去年全年16%的一倍，确实有所提升。

但是从绝对数来看，去年央国企+地方国资的拿地金额占比为：

37%+42%=79%

今年一季度二者合计拿地金额占比为：

52%+15%=67%

因此，央国企+地方国资仍然是当下土拍市场上的绝对主力。

在北京、成都以及苏州三个城市，央国企仍是主角，拿地所占金额比例分别为68%、88%和88%，；

而在广州和天津，地方国资一骑绝尘，拿地金额占比100%，郑州的地方国资拿地金额占比达60%。

唯有杭州，今年民企拿地金额占比58%，高于去年的49%，显得较为特别。

这是因为，今年一季度，杭州多次出台各类利好政策，加大对需求的刺激程度，包括大幅降低落户门槛，放松限购，放松区域从郊区逐渐向主流城区外围蔓延。

因此，杭州的新房和二手房供需规模，均有较大涨幅。

易居研究院一季度重点50城新房交易数据显示，杭州的新房交易行情最好，同比增速达到了110%。

鉴于杭州房地产市场的良好表现，不少企业拿地情绪高涨。

特别是对于刚出ICU的民企来说，只有项目去化有保障，企业的现金回流才能加快。

因此，遇到不愁卖的城市和地块，对于国企而言，拿地是锦上添花，但对于一些民企来说，这可能事关生死，这决定了民企一定会在城市基本面好、房地产市场预期好的城市大打出手。

由此我们看到，不同于其他城市的城投托底为主，杭州一季度土拍中，民企活跃度更高，拿地金额合计占比超6成，只能说大家都心照不宣。

注：为方便统计，这里将混合所有制企业绿城算作本土民企

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总的来讲，目前房地产市场的分化行情仍然在继续。

核心城市、核心板块的销售市场和土拍市场均在回温，而非核心城市、核心城市边缘板块的行情则仍处于调整中。

对于房企而言，同样如此。

市场上活跃的拿地企业，仍以央企、国企为主，少部分城市，民企拿地金额占比在提升，但大多数民企，拿地金额可能再也无法超越央企国企了，也很难把大象们挤出市场。

从长远看，未来3至5年，50强、100强房企依旧会“深度调整”，土地、资金和人才将进一步向头部房企集中。

随着房企集中度加速提升，头部房企的优势将持续强化。

有机构预测，预计TOP10房企销售市占率，将由2020年的28%提升至2024年的约40%。

可以说，我们正进入一个“确定性与不确定性”并存的地产新时代。

确定的是，财务稳健的头部房企和地方龙头将越来越强大，不确定的是，还有多少民企能突出重围，成功存活下来并迈入优秀行列。