近日，西安市莲湖区华兰佳园小区多位业主向新京报记者反映称，从2013年入住开始，小区就开始出现外墙面墙砖脱落现象，至今未能解决。在购房之初，开发商就与业主约定，相关楼栋外墙使用权归开发商所有；而小区至今没有竣工验收、施工许可证等证件。
6月28日，该项目开发商陕西华天置业有限公司（简称“华天置业”）方面工作人员回应记者时称：“现在已经过了质保期，其他都属于延伸问题。我会把具体情况反映给公司。”
不过，有业内人士表示，从目前情况来看，该小区商品房并未超过质保期，开发商应承担外墙面维修等责任。那么，该小区外墙面脱落的真实情况究竟如何，该由谁来负责维修？
久修未好，是否不应从交付开始计算保质期？
“房子是2013年3月交付的，当年就有邻居发现外墙砖脱落现象。该小区一共有A、B、C、D、E五栋楼，其中，B、C、D楼为住宅楼，A、E楼现在是酒店。入住后，这些楼栋都陆续出现外墙脱落，B、C、D栋脱落情况比较严重。”西安华兰佳园业主纪宇（化名）向记者介绍：“发现楼栋外墙脱落后，在2018年以前，开发商基本都在维修；此后，开发商不再维修。我们认为这应该由开发商承担维修及赔偿责任，不应动用住宅专项维修基金（简称公维基金）。”
据业主反映，小区楼体外墙出现多处脱落。 受访者供图
根据纪宇提供的政府方面回复的短信截图，小区所属的西关街道办事处于2023年6月5日回复业主时称，经了解，该小区业主是2013年入住，根据《中华人民共和国建设部令》（第80号）第七条第二款“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期限为5年”的规定，开发商在2013年至2018年（5年质保期内）一直维修，2018年之后，质保期已过。根据《民法典》等相关规定，居民住宅小区的外墙面属于小区全体业主所有，瓷砖脱落维修事宜应申请使用住宅专项维修基金。而上述业主所在的楼栋都在说B、C、D#楼范围之内。
而多位购房人向记者反映，华兰佳园项目至今无建筑工程施工许可证、无工程竣工验收备案、无建设工程竣工验收报告等信息。也就是说，小区并未达到交付条件，属违规交付，开发商对工程负有不可推卸的责任。
根据华兰佳园业主李浩（化名）提供的西安市住房和城乡建设局（以下简称西安市住建局）出具的《政府信息公开告知书》显示，华兰佳园项目建设单位华天置业于2013年9月4日组织勘察、设计、施工和监理单位对华兰佳园项目进行竣工验收。经审查，业主申请公开的B、C、D#楼建设工程竣工验收备案表、建设工程竣工验收综合验收意见书、建设工程竣工验收报告（包括工程质量评估报告、质量检查报告、施工单位签署的工程质量保修书）、建筑工程施工许可证信息不存在。
7月4日，新京报记者就西安华兰佳园项目验收事宜与西安市莲湖区西关街道办事处取得联系，一位主管科室工作人员回应称，“街道办确实对业主进行了上述回复，房屋已经过了质保期，宜应申请使用住宅专项维修基金。我们不掌握该小区是否有这些竣工验收类手续，只负责现在的物业方面管理类工作，具体情况可以去问西安市住建局。”
随后，记者又以西安华兰佳园居民身份与西安市住建局取得联系，相关工作人员回应称，该局确实出具过上述《政府信息公开告知书》，没有华兰佳园小区业主所申请公开的相应竣工验收信息。
据媒体报道，今年6月5日，华兰佳园小区廉先生陪父亲在小区内散步时，一侧房屋外立面的瓷砖突然掉落，砸中老人头部，造成多处裂伤。毫无疑问，外墙面瓷砖脱落带来的风险很大。那么，对于华兰佳园出现的这一情况，应该由谁承担维修责任呢？
北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师认为，外墙面脱落由谁维修需要分情况来看，如果外墙未过5年质保期，那出现脱落的问题，维修费用应由开发商承担；如果过了质保期，出现外墙脱落，在范围比较小的情况下，应从物业费中拨出资金维修，如果外墙脱落较多、需要大面积维修，达到了公共维修资金的启动标准的，物业公司可以经过业主大会同意后，申请使用公共维修资金维修。由于申请公共维修基金需要时间，物业应当在等待维修期间，在小区内做好风险提示和风险防范。否则一旦出现问题物业公司也需要承担责任。
结合华兰佳园项目情况，王佳红介绍，结合以往判例，如果在质保期内外墙就出现问题，且一直未能修好，这就说明外墙问题从质保期持续至今，此种情况不应认定为过了质保期。另外，如果项目楼栋从交付至今就没有取得质量验收的手续，可以理解为质量难保证，由此可见，不应该从交付开始就计算质保期。
约定外墙面使用权归开发商，又该谁负责维修？
“我们认为华天置业应该承担外墙面维修等责任，还有一个重要的原因是《商品房买卖合同》已经明确约定，该商品房所在楼宇的屋面使用权归出卖人所有、楼宇的外墙面使用权归出卖人所有。”纪宇向记者表示，“既然使用权归开发商所有，那么理应由开发商负责维修。”
买卖双方约定，楼宇的外墙面等使用权归出卖人所有。 受访者供图
根据西安华兰佳园业主纪宇（化名）提供的购房合同显示，买卖双方已经就商品房外墙使用权做出了约定，该商品房所在楼宇的屋面和外墙面使用权均归出卖人所有。
结合华兰佳园小区问题，王佳红律师认为，从业主对外墙面所有权角度看，如果法定人数的业主都签订合同将外墙面的使用权交由开发商，一般来说，开发商就具备外墙使用权。从开发商角度来看，开发商作为欲获取权利和利益的一方，已经明确愿意获取外墙等部位的使用权，从公平角度讲，开发商也应承担维护外墙面的责任。
与此同时，如果使用人（承租人）没有及时向房主反映房子外墙等相关问题的，也要根据具体情形承担一部分责任。此外，如果小区物业未能尽到管理职责，也要对此承担一部分责任。
《民法典》规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。
针对西安华兰佳园外墙应由谁维修等问题，6月28日，新京报记者与该小区所在的西安市莲湖区西关街道办事处取得联系，相关工作人员回应称，“我们已经知悉此事，接下来会继续进行处置。”
随后，记者以购房人身份又与华天置业方面取得联系，相关工作人员回应称，“现在已经过了质保期，其他都属于延伸问题。我会把具体情况反映给公司。”
新京报记者 张建
编辑 杨娟娟 校对 陈荻雁
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