房价能不能涨？
长期要看人口、看产业、看政策。
但是落到短期，最直接影响市场，一定是供需。
供大于求，房价自然难涨，供不应求，房价想跌也难。
所以想要知道市场到底何时能回暖？哪些城市更容易回暖？哪些城市楼市今年极难翻身？
还是得回归于供需，落到楼市，有三大指标，可以帮我们客观地评判供需：
那就是待收库存、去化速度、土地供应。
我们一一来看。
相信不看数据，大家应该也能感受到现在楼市的库存。
嗯，是大的。
如下图显示，全国商品房待售面积已经无比接近2014年的水平，来到近5年的新高的位置。
这也是为什么现在政策在如此积极救市，毕竟救市简单点说就3个字——去库存。
不过，也先不要急着悲观。
去库存，往往伴随着花式政策利好刺激。
随着政策一波一波地袭来，市场紧接着就是一波大涨。
2014年，就是如此。
2014年7月，住建发出去库存的号角，称库存量较大的城市要“千方百计”消化商品房待售面积。
随后各地大力开始刺激楼市，降首付、降低利率、降低购房门槛等等政策应接不暇。
但商品房的库存还是一路抬升，直到2016年1月达到库存堆积的峰值。
后面的事情，大家应该都知道：
2016年是上一轮全国楼市涨幅最猛的1年。
所以，阶段性的库存走高，并不是楼市最悲观的消息，相反，而对于我们业内人来说，这种时候反而会更加兴奋。
因为每当这个时候，都是楼市政策最实在的时候。
不仅房价跌得较低，利率也是最低，购房门槛也是最低，每当这种时候都是房地产难得一见的低位机会。
经济有周期，楼市也有周期，库存会波动，政策会波动，有低点也就会有高点。
阶段性库存的高点，有人看到的是楼市困难，有人看到的是黎明前，还有人看到的是低位机会。
不过，有一点我们必须要承认：
现在跟2014年有大不同了，全国再难有楼市的普涨，库存问题更需要分城市来看。
深圳库存与鹤岗库存，早已不是一个范畴。
有些城市，楼市警报，已经拉响。
前段时间，克而瑞公布全国重点50城的商品房去化周期，如下图。
什么叫去化周期呢？
简单来说，就是一座城市的房子按照现在的卖房速度，多久能卖完。
一般来说，去化周期超过24月的，就会被认为库存去化存在压力；如果超过36个月，会被认为压力较大。
按这个标准来看：
1、长春、大连、烟台、兰州、呼和浩特、北海、宜兴库存压力有些过大了。
这几大城市商品房消化周期均超过了36个月，宜兴甚至达到了82个月，算下来要6年才能把现在的房子卖完。
大连、长春也是东北还不错的城市，但是都面临着东北最严峻的问题，就是城镇化率高，人口流失，综合导致的购买力不足的情况。
我的建议是，这几大城市的房子，尽量不要碰了。
2、东莞、江阴、青岛、洛阳、郑州、钦州、晋江、沈阳、汕头库存存在压力。
东莞、青岛、江阴情况稍好些，去化周期刚过24个月。沈阳、汕头情况有些严重，已经无限地接近36个月，建议要慎重入场。
这批城市，倒不需要立马远离，当中不少城市我认为还是有价值的。
比如东莞，这些年人口流入和购买力都很足，等市场回暖，去化加快，供应收紧，还是有希望的。
比如郑州，作为河南的省会，人口还在持续流入，只是郑州的烂尾楼问题比较严重，买房除了要精选板块之外，还需要精选开发商。
3、合肥、济南、杭州、上海、太仓去化周期在10月以内，非常紧张。
合肥不用多说了，之前就反复跟大家说过，市场极易回暖与上涨，因为供应极其有限。
今年虽然有降温，但是土地供应的基本面没有变过，目前放眼全国仍是楼市比较稳健的选择。
杭州也是，目前核心区在售的新房真的不算多，摇号虽然降温了，但是好房子还是需要抢。
杭州市场最大的问题在二手库存，不过新房供应减少了，二手才能进一步回温。
上海更是不用多说了，上海2月去化接近万套，新二手房库存都不算多。上海市场是没问题的，只不过上海的门槛和价格也不低。
最后再说说济南。
济南供应如此紧张，我是有些惊讶的，毕竟济南楼市已经持续阴跌近7年，现在总算出现了好的趋势。
济南今年楼市也出现了明显的小阳春，2月成交非常火热，不过3月势头就出现了放缓。
济南的价值我是认可的，但阴跌太久，人口流入也不强劲，我还是不建议大家纯投资去买。
除了去化周期，还有一大数据，也非常影响市场库存和楼市涨跌，那就是：
土地供应。
这个数据，也是我非常看好今明两年楼市回暖的原因。
此前国土资源部、住建部曾经下文，在消化周期和土地供应之间建立了下面的动态供地机制：
商品房消化周期在36个月以上的，应停止供地；36至18个月的，要适当减少供地；18至12个月的，维持供地持平水平；12至6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。
但是在去年，全国楼市都经历了一次无差别的被动去供应行动。
至于原因，当然是因为去年开发商自己的日子不好过，不敢拿地了。
两大数据，大家一看就能明白：
2011年，全年百强房企拿地总额同比下降近五成，近四成百强房企投资暂停。
另一边，2022年全国住宅出让金41750亿元，城投拿地占比54%。
看行业大多数时候就是看头部企业，头部的房企都不拿地，更不用说小房企。
城投拿地大家也懂得都懂，就是政府左手倒右手，开工入市速度非常之慢，不能算作有效供应。
去年拿地少了，这就说明今明两年大多数城市的新房供应，会大幅减少。
比如武汉，目前去化周期22个月，按照土地动态供应机制属于适当减少供应的城市。
但是去年武汉几乎70%的土地出让金来自于城投，这就意味着今明两年入市的土地会大幅减少。
比如重庆，目前去化周期18个月，按规定也属于适当减少土地供应的范畴，但是2022年51%的土地出让金来自于城投。
这些城市今年入市的新盘，无疑会大量减少，这就非常有利于二手房的去化，有助于市场步入正轨。
武汉和重庆，也是我今年比较看好的城市。
供需一定是市场短期能不能回暖最底层的逻辑。
今年已经无比接近2016年楼市的情况，库存虽然在逐步抬升，但供应在巨幅收紧，同时还有不停的利好政策在撩拨刺激。
我判断到下半年，一批库存已经很紧张的城市，马上就要转跌为涨了。
下半年到明年，部分价值城市会缓慢回升，随后就是下一轮大涨。
看懂的，真的要迅速下手了。
