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宝中「越秀瑞樾府」值不值得买(深度评测 上)

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越秀趁着疫情这三年,疯狂在宝安拿地,在市场上已经积攒了一定的作品,比如「越秀和樾府」、「越秀潮樾府」和「越秀瑞樾府」。以倒挂为原则,有越秀的地方,周边二手房都被“秀”的无法成交。

不管是宝中,还是碧海,都将继续接受新房的降维打击,碧海刚刚清理了「越秀潮樾府」,马上宝中又迎来了「越秀瑞樾府」。

宝中一向是购房者的热门首选,毕竟优越的地理位置,加上各方面都十分完善的配套设施,生活便利程度很高。何况宝中紧挨着前海,去前海三湾都比较方便,一旦桂湾前湾全面兑现,宝中也算是无缝衔接繁华了。即使不蹭前海的热度,宝中自身的配套也是杠杠的。

但目前宝中新房不多,除了待售中的「都市茗荟花园」、「泰华梧桐聚落花园」、「泰华梧桐林居」、「盛意家园」之外,这次,「越秀瑞樾府」将为多年没有供应的宝中推出住宅。

宝中A003-0434宗地是去年第二轮土拍中最热的地块,有10家房企参加摇号,最终由广州东创房地产开发有限公司(越秀)以19.14亿元竞得,配建15100㎡的保障性租赁住房面积,项目位于宝中片区,临近「深业新岸线」。

「越秀瑞樾府」预计7月15号开放营销中心,8/9月份开盘,109-144㎡4房户型,其中110㎡4房2卫246套,144㎡4房2卫60套。毛坯限价8.86万/㎡。

篇幅有限,还有更为详尽的楼评版本(增加“选房攻略”、“家居环境分析”两大板块), 对「越秀瑞樾府」项目感兴趣的朋友们请评论区告诉我。

基本信息

地段分析

「越秀瑞樾府」位于宝安中心区。

宝安中心区,几乎是举宝安之全力,把所有的利好配套全配上了。就连曾经被诟病的教育短板,也补上了9年一贯制的海天学校。

这里是宝安区的行政、商业、商务、文化、体育和信息中心,可以说是全区精华、战略要地、滨海湾区核心。规划之初就明确划分了高端住宅区、公共配套区、商务CBD。

产业上,引入了一批优质企业总部入驻,比如农商行、亚太卫星、vivo、中意、怡亚通、鹏鼎、易尚、俊峰、麦克韦尔等总部企业先后落地宝安中心区,山东魏桥创业集团深圳总部在宝中落地,宝中又多了一座名为“湾区之帆”的地标建筑。

配套上,从「湾区之声」滨海艺术中心、宝安青少年宫、宝安图书馆三大文化地标,宝安公共文化艺术中心(博物馆、艺术馆、美术馆),到体育馆、足球场、游泳馆、欢乐港湾,滨海廊桥等等全部集齐,宝安中心区国际顶级赛事、顶尖文化艺术演出云集。此外还有全国最大书城湾区之眼正在如火如荼建设当中,新的标志性文化地标呼之欲出。

交通上,宝中拥有1条高速、4条快速、9条主干道。规划了8条轨道线,其中1、5、11号线已建成,穗莞深城际线在建,9、15、28号线、深港机场联络线待建设。

与此同时,宝安中心区还规划了总建筑面积约60万㎡的地下空间,不断提升城市人居环境品质,打造功能复合、交通高效、空间一体、低碳开发的新一代城市中心区。

目前,宝安中心区已经形成完善的文教体卫公共配套设施体系,拥有25所学校、4所医院、8处文化设施、3处体育设施,成为深圳西部产业最高端、服务设施最完备、人居环境最优美的中心城区。

宝安中心区先后分了两个阶段建设:

鸿荣源壹方中心没建好、商业没开业起来之前,就连「熙龙湾」也是受人鄙视的。随着2017年10月28号壹方城开业后,宝中片区开始步入大家眼帘。

最大的里程碑是19年宝安中心成为前海合作区,接下来两年是宝安中心最疯狂的时候,价格从7-8 W涨到12 W,「壹方城」从11 W到16 W再到20W。

也正因为这个大跨度,导致宝中的楼盘两极分化比较严重,豪宅品质很好,但部分小区的品质跟不上房价,住户群体比较薄弱。

第一梯队:以次新豪宅为主。

门槛户型主要以「海纳公馆」(二手未解除限售,目前89平有1200万成交额)、「榕江云玺锦庭」(还有保留的13万左右)为主。

改善型:「壹方城」(品质豪宅、高楼层看海景)、「壹号公馆」(纯大户型,250、350m²有点像棺材房)、「都市茗荟」一期(还有少量保留)。

老牌豪宅:「熙龙湾」一二期(赠送面积比较夸张,户型多样化一些,但目前小区偏旧,目前13-14万有成交)。

别墅区:万科、润恒,很多宝安的大佬住里面。

第二梯队:以改善型居家的小区为主,比如「尚都」、「宏发领域」、「天御豪庭」、「第五大道」,算是宝中1500-2000w档成交最热点的小区。而宝体的三大神盘,「幸福海岸」、「高发西岸」、「深业新岸线」则以900-1200w这种门槛大3房户型为主。

配套点评

【交通地铁】

距离1号线宝体站地铁口约500米,离11号线宝安站约900米。勉强算双地铁物业。

自驾的话,周边有宝源南路、新湖路,相对便捷。

去前海三湾也不远,去科技园、后海、车公庙的通勤效率也很高。

【商业配套】

自带1500㎡的商业,走路6分钟有华润万家,驾车10分钟壹方城、大仟里购物中心、前海HOP天地。

【教育资源】

对面便是新安中学第一实验学校(初中部),小学学区共享海韵学校小学部,初中共享新安中学(集团)第一实验学校初中部、海韵学校初中部,海韵学校全市排名第28。

周边还有宝安机关幼儿园、宝安小学、新安中学高中部、中英公学等学校,驾车都在10分钟之内。

【生活配套】

对面就是宝安体育场、体育馆、妇幼保健院,再过去还有文化艺术中心。

再远一些还有宝安图书馆、欢乐港湾等宝中共享配套。

楼栋分析

「越秀瑞樾府」规划了3栋高层住宅,包含2栋住宅和1栋自持租赁住房,总户数为586户。

普通住宅306户,位于2-1栋、2-2栋,均为32F,2T5户。

租赁房位于1栋,其中企业自持224套,无偿移交给政府56套。

宝安中心区「越秀瑞樾府」上篇就介绍到这里,下篇我们会继续聊「越秀瑞樾府」的户型、价格对比和购买价值。

保持关注哦!

买房是因人而异的。

虽然我—直提倡看房200套,但实际情况是很多人并没有那么多时间精力,所以还是通过咨询来探讨和决策会更为合适。

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荣杏姐自己也是一名买房人,跟大家在同一阵线上。本着精益求精甚至是吹毛求疵的态度,每—篇楼评都是实地踩盘、现场交流、并切实站在买房人的角度去做评价和思考,费时费力颇多,所以文章更新不频,但值得大家等待。

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