我，一个地产商的自白（五）总包发难，对簿公堂！
本文涉及我国的司法实践现状，西方女神朱蒂提亚的雕像很有寓意
（披白袍、戴金冠、右手持天平、左手持长剑、戴眼罩的女神是裁判之神，用天平衡量诉讼。宝剑用以处罚。她的职责是"裁断"而不是发现，所以，要蒙上眼睛）
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通过这篇文章我希望能分享给读者们三个信息：
1、房地产项目竣工后，业主房屋交付的事情完结了，开发商的工作远未结束，还需经过：决算审计、独立分包工程审计、税务清算、质保期限内公司存续等程序。
2、希望能回答读者们在评论区比较关心的，“恒大、融创”等巨型房企为什么拥有如此庞大的土地和资产储备，却重组的那么艰难；
2、本文会涉及目前中国的司法制度，文章更侧重“建筑施工合同纠纷”案件在司法实践中是如何演绎的。
正如上一篇所说，这一个项目就像莎士比亚里的戏剧《威尼斯商人》的剧情，反转再反转，好像我的人生不够精彩，一定要在这个项目上磨练到够本。读者朋友们可以将我公司的项目作为一个代表性的案例进行了解，因为我们几乎将整个地产项目运行中可能发生的坑，全部踩了一遍，我想对读者朋友深入了解这个行业是很有帮助的。
截止2021年11月，在公司坚持既定的工作原则：“真诚、务实、尊重市场”，同时经过公司全体同仁的共同努力下，当时我们只剩下存量的12套住宅、21套商铺。房地产交易，就像股票和基金等其他资产一样，只要市场保持热度和活跃，房源能精准的对标潜在的客户或者说客户喜欢你的房源，那么成交是必然的。
从2021年4月份的交付到2021年11月整整半年时间，整个公司都是在高强度的运作，本人也是完全处于精神紧绷的状态；几乎每日第一时间到达公司，不是为了抓考勤，而是需要给员工带去信心和作出应有的表率。春季临近，返乡潮即将到来，在外经商和务工的人员的回流对县城的房产销售是一个很好的契机。于是乎，整个公司包括我都已经开始憧憬即将到来的项目清盘，员工们也暂时调整了高负荷下的工作的状态。
然，创业多年的我总是有一种说不清道不明的预感，就是每每事情愈发顺利的时候，总会伴随着突发的事情的到来，且大多数情况下会应验。这犹如是一个哲学问题，上帝为你开了一扇窗，同时也会为你关闭一扇窗（倒过来说也成），你可以说这是命运不济；又或者说这是一个管理上的问题，因为你会在顺境中，麻痹，忽略了潜在的的危机。我个人总是倾向于后者，所以当一个项目过于顺利的时候，我总会思考接下来会发生什么？！当然，有时候运气会眷顾你，带给你意想不到的美好结局。
突发司法冻结
如果我没记错的话，应该是2021年11月23日（具体时间有点记不住了，也不想去翻阅微信记录了），我们的销售经理焦虑的向公司汇报，我们的网签系统中，大部分显示存量房源显示为不可售状态；接踵而至的是财务人员向公司汇报，公司所有资金账户处于冻结状态。在财务人员向银行咨询后，合作银行告知她们，因收到法院的协助执行函要求冻结我司的账户，原因他们无法知晓。
这时，我已经比较确定事情的起因了，当日下午我们即收到法院的传票！
真实函件
总包发难
2021年4月26日，工程竣工交付后，按照《施工合同》的约定，乙方提交决算审计的所有必要的资料（按照行业目录），我方签收资料后；甲方（发包人）需要在3个月内完成审计并出具审计意见稿，否则按照合同约定视同接受乙方提交的决算金额。
注意：这里有两个时间节点：1、签收资料的时间，这个关系到我们为此工作需要准备的时间； 2、三个月内完成审计，仅需要出具报告初稿，出具初稿后的一段时间里，就是双方就项目的工程量和价格进行复核的过程。说得直白点就是相互之间，按照实际情况，专业上硬碰硬的过程。
2021年5月1日，乙方即提交了《决算报告书》，乙方以最快的时间提交报告是可以理解的，因为想尽快审计完成并尽快取得决算资金。但是，施工方提交的报告书中的金额与当初我方发包时的预算造价差距4000万之巨（注意：上图中的保全金额未包含质保金部分，因为质保金退还的时间未到期，对方无权增加保全金额）。
首先这份报告的提交，公司内部就引起很大的震动，尤其股东之一本身就是做工程出身，对这样的差额，非常之反感。乙方的项目经理表态是：“我们做的报告不还是最终由你们来审定么？”这一句话，更引起我的反感，难道可以这样不讲武德，这般随性的抛出一份明眼人都能看出的虚增报告。更甚者，这份报告的提交，让我们股东对项目负责人产生了极大的不信任乃至误会（因为会产生是否存在利益输送的疑问），不得不说乙方的第一步在我看来是不道德的。或者说施工项目经理和预决算员存在某种原因给他们的老板邀功的可能，但这很愚蠢，又有可能施工方有意为之。
1、我方的失误
在乙方提交的报告中，工程部未进行初步复核资料的齐全性，以及严肃指出报告中明显的错误（例如乙方将部分我方分项发包的工程也计入其施工范围内），就签字接收了该报告，而不是让其退回重做。如此一来，就意味着审计开始计时的时间即为签收日，而签收日即为乙方提交报告之日，我本能的第一反应是我们公司怎么比施工方还积极。
2、时间上的仓促
我们的重心一直清盘工作中，恰恰这个时候工程部未站好第一道岗，也许其中有故事，这里我不想展开。这样的神操作，我们在时间上必然被动。照常理工程部应该初审，然后再由公司选聘专业的第三方审计单位。选择本地的审计单位还是异地的？审计模式（基础费加奖励、包干制）都尚未纳入工作计划内。无奈，仓促之下，我们由股东之一推荐了一家县城本地审计单位，并签署合同。匆匆忙忙的掐在3个月内也就是8月30日之前，出具审计初稿并以快递方式寄送其公司并现场交给施工单位项目经理签收。后来事实证明，匆忙间，我方聘请的审计单位也有很多差错。待我方报告出来后，相互之间的差距还是将近3800万。乙方的火药味马上被点起，但是经过相互沟通，同意按照初稿先进行核对。
3、不好的预感
9月初，我方选定审计单位后，审计单位派出主审人员，我方指定工程部现场管理人员，乙方派出项目经理与预决算人员，三方对稿对账。第一天的对账过程中，审计单位主审人员就与乙方发生激烈的争吵，导致第二天由我本人前往审计单位坐镇，我想看看到底问题出在哪里。观摩了一天，乙方的预决算人员竟然为了2000块钱的电线金额差价，怒拍桌子。就为了这一小项，可以争论两个小时。我已经隐约感觉到，这个不是在对账了，已经是一种挑事了。当天临出门的时候，审计单位的人员，单独与我聊了一会儿：从他从业这么多年的经验判断，你们这个项目的账是对不下去的，准备好打官司吧。。。。
我看着他那么笃定的眼神，我心里不好的预感已经很强烈。于是我们指示财务部提前将部分资金转入了我们法人股东账户防范未然，基本能维持公司良性运作（项目竣工交付后，资金用途我们已经有主导权了）
4、双方就对账思路进行再统一
由我牵头，组织三方进行了一次思路统一，会议明确了一个宗旨：抓大放小，争议部分搁置，先过稿，最后就剩余争议的部分进行逐项讨论再确定。三方都无异议，但是很不幸，过了一个多月除了争吵毫无进展。没过几天，乙方的人员毫无征兆的撤回到江苏的一个项目，仅留守一个维修人员。半个多月，没有任何信息，也没有就对账的工作进行计划安排。不出所料，我们在11月份就收到了上述的传票并被冻结了全部现金账户和部分存量房源。
注：第三方审计有个不成文的潜规则，就是超额设计费；通俗的说就是，乙方上报的工程造价，在审计单位审计后误差在上下5%部分不承担任何费用，如果误差大于5%以上部分，超出部分按照5%由总施工方支付。那么问题就来了，如果审计单位有意放水100万，审计单位可以白拿5万，而我们甲方多掏95万。
因此施工方都会虚增造价，变现给审计单位商业行贿，这个基本上是行规
战略反攻
在项目启动初期，建筑方往往表现出弱势的一方，但是按照现在的法律法规，就如我前几篇文章中陈述的，浙江省对工程款和民工工资监管是严格的，除非你存有非分之想，否则建筑方的资金，尤其是进度款完全是保障的（乙方成本基本覆盖，总包往往对供应商也是层层赊账，并挪作他用；民工工资倒是量他们也不敢挪用），因此决算出来的剩余资金基本上是他们的利润大头。
这里更可恨的一件事情是，按照当初合同造价，我们已经足额支付之95%，另外5%质保金是按8年分期返还。但是对方在对账过程中，召集民工去劳动局，并组织班组人员来我司案场进行施压（其实就是群众演员）。政府不希望发生群体性聚集事件，一般会建议公司层面尽量进行安抚。对方指出，该项目造价远超当初的预算造价（我心里默默的想着草泥马，接项目的时候，你们怎么不看我们的预算），他们已经无力支付各班组费用为由，向我司申请款项支持600万元，并承诺决算后多退少补且资金用途都做了说明，且强调了决算未出未经双方确认，不再作任何支付要求和借款，为了息事宁人，政府也乐见其成，我们予以了同意。
这是我公司乃至我个人犯得第二个致命错误（因为他们本金都拿足了，还担心个毛线）
真实函件
一、危机公关
诉讼的发生，尤其在2021年那个极端行业不景气的环境下，地点又在一个县城，司法诉讼也就是打官司，给项目带来的负面影响是巨大的。包括分包单位、合作银行等，都会有危机感。公司策略很简单：
1、将建筑施工合同及我方已支付的金额流水清单复印件及对方上图中的请款说明交由物业公司，当已交房或潜在购房人问起时，由物业公司酌情使用并给予正面回答。
2、通过社会面上的关系，将上述文件传达出去，以正视听，维护正义和公司形象，打消分包单位决算时的顾虑。
二、阶段性示弱是智慧的展示
毕竟施工方保全了我们所有资金账户及查封了部分房源，但是我们还有部分可售房源。通过上面的危机公关，认可我们的客户还是会正常购买。当时，施工方实际控制人通过其他渠道问询我们被起诉后有什么反应，我让居间人回复他们，公司异常的艰难，能不能熬过春节都是问题，目前连工资都发不出。
对方无权查封我司全部房源
事实上，我们是痛苦的并造成了实际上的损失。因为有四套住宅已经收取了不等的定金，却不能履约。公司承诺在一定期限内不能进行网签过户的，照约赔偿，事实上只有一个客户等到了最后并成交，其余三个客户如数赔偿。
春节将近的时候，我们通过工程部不停的向对方项目经理诉苦，我们春节需要资金支付，希望他们能给予部分资金解冻，好让我们员工过个好年。对方以为胜券在握，提出了先支付800万元，后来一直降低到600万元。我们这样示弱目的是为了拖延时间，让对方不再追加诉讼保全金额
中国的诉讼保全制度目前是比较混乱的，只要提请诉讼，对方可以凭空再扩大他们的造价金额，并追加保全，这样一来，我们未查封的房源可能会再次被查封；另外就算超标地保全了，判决下来，对方也几乎不用承担对原告的损失，因为这个损失除非是可以明确量化的。就像我们的主审法官讲的：就算未被保全，你们也存在卖不掉的可能，所以损失不能估算（此处想骂脏话，那要你们的榔头干什么）
工程案子相较于其他民事纠纷案子，尤为专业，基层法院是没有这个专业能力和魄力下决心的，虽然常理上他们有认知对错，但是法条的解读是需要法律专业的支撑的，无专业就无信心。
战术反攻
1、来而不往非礼也
我们的律师以工期延误对我司造成的损失为由，进行反诉，诉讼金额为670万元（律师提出可以增加至1200万元），我持反对意见。我们的采用法律手段是为了维护自己的权益并解决问题，而不是激化矛盾。工期延误事实存在的，我们对整个施工周期进行了复盘（联系单、签证单、审计变更等），我们是完全占据了主动。然后一样像法院去申请保全，然而保全了个寂寞。从下图可以看出，对方公司里压根就没钱又或者比较老道的已经转移了。
真实函件
工程纠纷案件，在实践中，反诉是一个必然的手段，目的都是为了节约司法资源，逼着双方回到谈判桌上来。
2、解除超标的保全申请
首先我们的代理律师写了无数封《解除超标的财产保全》，至少不下十封，依次被驳回。因为对方保全了我们约现金部分800万，加上被保全的资产如果按照市场价计算，两者合计远远超过对方的保全金额。法院给出的理由是，房屋他们无法估价，他们简单的采用我们公示的特价房的价格，进行统一估价进行保全（够简单够粗暴）。我们提出按照省高院的最新司法解释，在保障原告利益不损失的前提下，法院采取诉前保全时，因尽量保全不影响企业正常经营的财产，恰恰我们的例子是又被保全了资金账户，同时又被保全了资产，没毛用，照样驳回。
其次，我们又提出，我们愿意增加等值资产进行置换资金账户的解封，法院还是不予采纳。那么这样就陷入一个恶性循环。房地产公司很特殊，他只有资产可以销售，一旦不能销售资产，且现金流无法正常，那么就进入一个死循环。
再者，我们提出：卖出一套房屋的资金所得悉数转入法院监管账户，但是前提是法院需要提前解封，客户办理按揭手续需要时间，但原告不同意，怕我们转移资金。这纯粹是胡扯，谁会去干这种犯法的事情；恰恰对方的坚持，让法官有了风险意识，因为即使有一丢丢的风险，那也是风险；于是原告提出，先将对应的每套房屋销售款全部汇入法院账户，然后再逐套解封。这又是一个笑话，在我们没有任何现金流的情况下，还需要垫出额外的资金，且资金完全被施工方恶意保全。
上面的逻辑理解起来比较拗口，概括的说：原告不松口，法官不拍板，房地产公司就没有任何办法，除非你再拿出巨量的现金去置换房屋，但是那个巨量的资金往往是施工方为了极限施压捏造出来的（这里我仅指我们的案例），谁又愿意这样干，或者说陷入困境的企业去哪里拿出那么多现金流呢？！当然也有成功的案例，但是取决法院的担当，敢担当就意味着你要有专业和足够的魄力；但凡成事者，必定需要承担风险。如果不想承担风险，那么这个局面很难破解。在目前公检法终身追责制度下，谁愿意为一家民营企业冒风险呢？
网友不是也调侃过：“不干事就不会做错事”，我们目前现状事实就是如此。但是这里有一种例外，比如一些老练的法官，经验足后且晋升无望了，他就有这份魄力，快刀斩乱麻。
恒大和融创为什么有巨量的资产，却很难重整，就是因为这里面的法律关系错综复杂。我没有为他们开脱，是因为在目前这种司法制度下，除非打破规则，或者政府用行政手段强制干预司法，否则你就很难破解上面的难题，或者说每走一步你都得很费劲。行政和司法独立，不正是我们这几年强调的？这个度在哪里，指导精神的理解就因人而异了。
所以我们项目的案例，读者们可以将其理解为他们一个很小很小的缩影。他们这些巨无霸想要破这个局，需要很长的时间，很多程序障碍。如果有读者踩坑了，不是政府与企业不愿意解，是牵一发动全身，唯有等待。
法院扮演的角色
毕竟提起诉讼的是施工方，这是他们的权利，那么既然法律程序启动了就没有回头路了。施工方见我们也熬过了春节，且没有让步的意愿，他们提出工程造价司法审计。
这个真是帮了法院的大忙了，一来在司法审计结果未出来之前，这个案子理论上可以无限期搁置，因为浙江就工期案子有一种特殊的立案叫：“诉前调”案件，有案号但没有审限。也就是说，这个立案的初衷是为了减轻审理人员对审限的焦虑，但是实施起来就是无限解压。二来，相当于法院无偿的请了一个第三方机构帮他们决策专业，“以鉴代审”这个词就是这样来的。
大家有没有发现一个社会现象，现在政府很多机构都是有第三方专业机构做辅助工作的；可以双向思考，专业的补充是好事，那么反过来思考，会不会造成依赖性而使自我提升变得毫无动力也无压力。因为毕竟结论不是自己做出的，从面上看，毫无破绽，且让你丝毫没有辩驳的能力。不妨看看那么多政府机构的临时聘用人员就可以知道大概了，捅娄子背锅的永远是临时工，这种报道已经屡见不鲜了。
我们公司这个项目真是翻山越岭，爬山涉水，却离终点还是遥远。不过，还是心存感恩，我们交付了客户认可的产品，这就是对我们最大的鼓励。
司法审计既然启动，那么我们只能按部就班的走下去，在与对方项目经理沟通的过程中，我一直强调，我欢迎司法审计，因为至少他是最终的解决方案，除非各自心里有鬼，否则你又何惧司法，民事纠纷而已，所有材料价格、工程总量都摆在那里，项目又搬不走。
我原以为几个篇章就能将房地产的开发过程，至少大概写清楚；但是项目的特殊，往往让我有机会将房地产可能发生的各种可能出现的现象，进一步的作真实表达。可以挖得更深，让我走得更远。判决再晚他终究要来，不是么？就如前文我说的，这个项目会如此戏剧，总是不走寻常路，更狗xue的事情在后面又接踵而至，应接不暇。
不是不想更新，因暑假陪子女去旅行，耽误了些时间，接下来会从速更新，将这个案例讲完。然后大家可以以点到面的去看待当今的房地产，和未来的房地产，我更想借着房地产延伸到我们国家现在的这个金融体系，是否到了一个该变革的程度。
地产经济走到了今天，下行或者盘整是必然的，那么我们国家的改革方向在哪里呢？国家一直强调，我们的改革要勇于进入深水区，这个深水区到底指的是什么？希望我们共同信息分享，讨论。码字真TM不易，确实不易，还是拍视频号来得容易，可我没那个技巧，只好继续敲打键盘吧！下篇见，应该是法庭见了
