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问答339期
问：为了娃上学，中海学仕里值得吗？
答：目的简单，反而好选择了，更多的人则是既要保值增值，又要学区溢价，还要……
从小区名字，学区范围，各个方面释放学区房卖点（以当年划分学区为准），一小一中新校区在平淡的高新三期也足够有吸引力，学校的硬件软件都还不错，至于成绩持续观察；
学仕里本身，定位刚改，中小面积为主，27000+的均价算西安的新房头部，是高价，也是高位；
所以自住，上学强需求的人，买了以后心态会更好，反而打着投资目的求保值，后期二手房价格会面临周边新房竞争；
说白了，当下市场里，学仕里，丹桂苑都算比较好的新房标的，摇号的成绩说明了大众的取向，上学可看，备选中建。
问：浐灞自然界有啥缺陷吗，均价17000+可以入手吗？
答：作为浐灞范围内最大的小区，占据一线河景位置，千亩体量，大小面积，高层叠拼齐全，社区周边学校，商业配套完善，小区居住氛围浓厚，这几乎是所有超大型社区的共同特点，典型自然界，御锦城；
但共性缺点也绕不开，比如物业一般，人员密集，租户住户都多，二手房面临大量同小区竞争，价格上不去，超大社区的管理一直都是难题，过往的开发思路是希望一个开发商拿下所有，如今不会再有；
作为单纯自住，生活便利，二手房可选极多，不同户型，位置，面积，投资保值不具备太多价值，小区整体环境一般，刚需社区，加点预算可以看中南樾府，绿城桂语江南、万科澜岸、悦湾等；
同样预算之内，向南还有华远海蓝城、万科金域东郡、荣德棕榈阳光等浐灞区域内备选小区。
问：软新推荐，保利天汇，中铁建还是等等绿城？
答：虽然软新最近的热度下去了，保利也上渠道了，中铁建也打折优惠了，但作为西安目前新房保值的第一梯队，又是成熟的产城融合区，软件新城的上限还是很高的，地价，房价一直有保证；
对于软新的选择方向也没变，中等面积看保利，大面积选中铁建，产品，品牌上没有太多问题，软新的土拍还在继续，配套里学校，公园、地铁、商业都可见，且有明确规划；
方向上，软西为产城融合区，住宅用地少，起步门槛高，改善趋势明显，房子也更加稀缺，作为首选；
软东为软西的住宅配套区，绿城，高科，天地源等都有待售小区，但整体密度会高，住宅供应量巨大，可作为软西的备选；
当然软件新城的发展一定是东西共好，但买房先看稀缺，绿城可以等，三个地块，首开的八月有消息，绿城+高新的组合还是会吸引很多人的。
问：按现在的行情，朋友今年20岁买房还是再等等？
答：那首先的明白当下西安是啥行情，疫情后，一二月市场稍有回暖，出现多个摇号盘，二手房成交量过万，此后在大家的持续看好下，新房二手并未迎来持续复苏，观望情况更浓。看得多买的少，大部分新房都在平销；
市场两级分化也很严重，改善大户型的购买力反而强，港务和高新房子依旧好卖，外围区域，西咸比较困难，降价不在少数，刚需趴窝比较凶，非常看性价比；
部分网红盘以中海，中建，绿城等都在摇号，属于绝佳位置和稀缺产品，追逐者众多，但只是少数现象，土拍市场，土地大量供应，开发商拿地热情有待观察，国企央企依旧为主；
这般行情下，刚需可以早点买，可选余地较多，改善选高新，曲江，航天，港务区等区域优质产品，稀缺而非低价；
即便如此，西安依旧是全国地产行情比较好的城市，控制住房价，长远还是看好的！
问：当年万人摇高科麓湾的人是怎么想的？
答：市场氛围到了，买房人多，房子少，自然供不应求，摇号就不可避免了，高科麓湾开盘的2021年，正是西安市场最火热的时期，但凡有新房登记，主城区内多有摇号；
对于高科这种，备案价比较低的，自然火爆，当年两次开盘，一次1.03万户登记，一次1.52万户登记，冲的就是便宜；
但万人摇本身与市场有关，第二年，高科麓湾登记人数就成千人摇了，说白了还是预期变了，很多人不愿意负债，不愿意买房，还在买的，刚需偏少，改善偏多，有限的刚需又流入降价的二手房市场；
对于高科麓湾来说，刚需社区，高层有明显的三环噪音问题，小区本身一小的分校，但热度和生源并不强，仅为小区配套，名校的溢价不高；
所有的名校光环，也都是区域，房子和学校的多重成就，单纯为了上学，解决的办法有很多。
问：龙湖粼云天序怎么样，感觉学区不太好？
答：挺陌生的一个小区，当年土拍城投托底时，未央城建拿地，后引入龙湖代建开发，位置在大兴新区老二环路，靠近八号线，此前周边有碧桂园锦里、朗诗湖与栖，也都是小体量社区；
龙湖粼云天序小区很小，狭长地块，包含洋房和高层，目前价格未出，周边主城区生活便利，地铁，公园都有，也是密集住宅区，大兴新区的又是都全，短板都有；
学校上，附近范家村小学，七十五中，在周边算中等，基本买房上学没有来大兴的，都是周边自住改善换房；
需要注意的是龙湖为代建，同时北侧有建成高层社区，需留意遮挡问题。
问：改善换房，现有上林艺境，等契税满还是换平层？
答：世园大公馆，是个不错的位置，最大卖点紧邻世博园，南向视野开阔，除此以外，周边大量空地，还有村子未拆，学校，商业、医院配套都比较匮乏；
和附近的香湖湾、中南樾府、绿城等面临的是同样问题，目前的二手房也并不好卖；
品牌，位置，产品上都有置换的必要，两个方向，不愿离开附近碧桂园，中南等换大面积洋房，愿意离开，向北有港务区，奥体绿城，中粮等，算是城北区域改善产品较好的；
但等两年契税时间意义不大，契税的费用和两年后房价涨幅相比，差的不是一点点；
改善今年是换房年，利率，房源选择都比较友好，可以早点看，等两年博未来，有点风险，除非能接受后期大量加预算。
问：天地源大都会怎么样，三小三中是一般学校吗？
答：普通刚需高层社区，带有超高层和叠拼，是区域内房龄较新的，这是个优势，位置上距离地铁远，但紧邻文化运动公园和电竞产业园，视野开阔，在曲江二期算一个中心位置；
学校上，三小三中是周边的标配，不算头部，但也不差，最关键的是距离小区很近，接送方便，作为多数人的学区选择，曲江二手可看，备选也挺多；
目前二手房价格最高的还是临近地铁四号线，以金辉，中海，万科为主，越靠东，价格逐步变低、大家都是大高层，都是次新房源，也都是品牌开发商，区别就在于物业和配套的密集度了。
问：中建山海境、雁南朗境和中粮大悦未来城怎么选？
答：价格最贵的是中建、地处软件新城，又是西安第一个TOD项目，备案价在23000+左右，在软件新城范围很有性价比，起步面积较小，对于周边打工人很有吸引力；
由于地块的原因，地铁停车场上盖地库，再盖住宅，小区天然高差17米，楼栋视野开阔，同时小区内留出100多米间距，围合景观，很有特点；
陕建和中粮都在西部大道，陕建周边临学校，更成熟，中粮城改大体量社区，学校，商业规划齐全，目前只是一期，综合品牌，热度上，中粮优势更强，央企更有保证，中粮面对的主要是航天保利天珺，很多在等二选一；
预算都够的情况下，地段首选软新，配套密度和空间好很多，中建品牌偏弱但价格也低，陕建和中粮里，后者央企背书，大盘体量，优势更好一些。
问：经开区市府板块，找个好点的学区房？
答：城北的教育资源一直偏弱，学校数量够但名校密集低，经开区比较强的还是在经开第一学校，算是市府板块最好的，周边学区包括，白桦林间、鼎正中央领郡、魏玛公馆，文景西区等；
向西有经开五小，也是经开第一学校体系内，涵盖万科金域华府、保利梧桐语、经开第二学校内的首创国际城、世茂都等；
市府板块的学校选择很多，经开第一、第二学校、西安第一实验学校、经开五小，文景小学都还不错，但由于开发早，优质小区并不多，还是以经发、 万科、保利为主，周边城改偏多。
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