随着各大机构陆续公布数据，广州楼市上半年成绩单也出来了。
新房方面，据中指院数据，上半年共卖出41064套新房，同比涨7%，在近5年排第二；成交均价为36169元/平，同比跌4%，同样在近5年排二。
换句话说，即使广州上半年多个中心区豪宅入市，大批有钱人买买买，也扭转不了广州新房整体成交价在下跌的局面。
可想言之，外围区房价跌得有多惨。
二手房成交量比新房多，为54864套，处于近5年第二高位。
总的来看，广州上半年卖了95928套房，数据不错，但这是否说明楼市回暖，下半年成交会延续态势？
未必。
新房
01、3月成交破万套成分水岭
我们继续来深扒上半年新房成交数据。
可以明显见到，3月是一个分水岭，3月前，广州新房成交量已经有复苏态势，即使是传统淡季，2月也成交6442套，环比涨超4成。
到了3月，成交更是直接破万套，环比涨近7成。
4-6月，成交逐月下滑，刚过去的6月更是只有4723套，回到今年1月水平。
为什么会出现这种后劲不足的走势？
原因也很简单，1-3月买房的人，大多是去年因疫情积压的购房需求，这波需求被消化了，后续自然会慢慢回落。
成交均价也很能说明问题。
上半年价格低位落在2-3月，说明在这段时间开发商以价换量，以促销手段加快买家上车脚步，而到了4-6月，成交量虽然回落，但均价却稳步上涨，是因为中心区多个优质项目如琶洲南TOD、天河和樾府等项目入市，拉高整体均价。
02、全市仅天河、海珠成交均价同比上涨
具体到区域方面，增城成交量依旧一骑绝尘，接近1万套，同比增加2成，几乎是第二名黄埔的翻倍。
但其成交均价不到1.8万/平，同比跌6%，说明区域新房成交增加也是建立在降价促销的基础上。
此外增城上半年推货力度也是全市最强的，共有9022套新货入市，竞争如此激烈，难怪有人戏称增城房价已重回两年前。
排名第二的黄埔成交5630套，同比跌18%；成交均价4万/平，同比跌3%。
量价齐跌的黄埔，推货量其实不算少，也排到全市第二，只能说它不是无房可卖，而是失去去年风头无两的风采，被打回原形。
随着时间推移，黄埔此前被炒高的热度会进一步冷却，价格水分也会继续被挤压。
南沙的情况跟增城有点类似，此前的当红炸子鸡横沥岛今年出现不少2字头房源，吸引部分高度依赖地铁18号线到市区上班的刚需买家，因此年初横沥岛各大楼盘都卖得不错，导致南沙上半年成交5597套新房，同比涨超5成，但均价回落至2.8万/平。
成交量增加比较猛的还有天河和花都。
其中天河成交1334套，虽排在倒数第二，但同比涨超4成，成交均价高达8万/平，同比涨15%。
随着6月保利天瑞对外开放，2022年天河卖出的4宗宅地，已经全部转化为住宅并推出市场，包括天河和樾府、中建·天河精诚壹品和联投·文津府。
这当中热度较高的是保利天瑞和天河和樾府，前者开盘更是出现“秒光”现象，均价8万/平。
需要特别指出的是，上半年新房成交均价同比上涨的只有天河和海珠，海珠均价已经近10万/平，超越了天河，同比涨7%，这当中琶洲南TOD项目起到主要拉动作用。
二手房
二手房成交走势跟新房差不多，也是3月迎来高峰，随后缓慢回落。
注：6月成交套数为8292套，环比跌5%，均价暂无数据
但由于买二手房和新房的逻辑有点不同，买家买二手房更看重配套成熟、居住氛围浓厚等因素，所以上半年广州二手房成交三甲分别是番禺，7568套、海珠，7224套、天河，6357套。
黄埔和南沙虽然新房卖得好，但二手房成交却垫底，是因为大多房源未满5，买家需承担另外一笔税费，加上这两个区域新房市场很卷，相差无几的价格，买家更倾向于买新房。
总结
呼应前文，为什么我们会说虽然广州上半年卖出近10万套房，但仍不能说明楼市回暖，下半年成交会继续火热？
三个原因：
1、无论是新房还是二手房，成交轨迹都是3月前旺盛，3月后熄火，意味着早在年初，去年积压的购房需求已被消化得七七八八，连五一黄金周楼市也没有掀起太大水花，下半年楼市去化压力可想言之；
2、广州上半年拍地，成交的15宗涉宅地，9宗溢价并通通送进摇号，楼面价不低。加上当前开发商的开发进度惊人，地块在下半年面市也不是不可能，这就注定它们售价也不会太低，刚需买家被劝退；
3、从下表可以看到，广州新房消化周期从2022年的20.76个月缩短至今年上半年的16.13个月，为什么成交量放缓，消化周期却缩短？只能说，经历完年初那波高潮后，开发商也采取相对保守的推货节奏，特别是南沙、从化这些区域，推货量减少，看出这些区域开发商信心不足。
当然，市场环境不明朗，不代表房子不能买。
从前面提到的上半年只有天河、海珠新房成交均价同比上涨，我们可以确定无论市场怎么下行，中心区价值依旧在，所以买房认准地段准没错。
但中心区新房总价动辄上千万，也不是人人都能买得起，这个时候刚需就要遵循近地铁、配套相对丰富的购房原则，又或者将目光转向番禺、海珠等性价比二手房，这也会是个不错的选择。
最后，附上克而瑞近日发布的7月部分值得关注的新盘动作，有购房需求的朋友可以到现场了解。
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