央行货币政策司司长邹澜在国务院新闻办新闻发布会上表示,按照市场化、法治化原则,央行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定,或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
央行表态存量房贷利率调整可有两种做法:直接降(变更合同条款)、间接降(贷款以新换旧),贷款置换原则上应限于本行,不应鼓励跨行“转按揭”,决定权仍然在银行,降或不降都合法合规。
今天因为这一消息的出台,部分媒体和自媒体报导存量贷款利率可能下降。
首先科普下,贷款利率是由LPR+BP综合确定,跟经济和房地产市场的形势息息相关,市场繁荣时,综合贷款利率高,市场下行时,综合贷款利率下调。LBP由央行每月20号确定发布,在贷款年限里可以调节,一般贷款满一年可以按最新贷款利率调整;BP确定后,往后的贷款期不可调整。比如2021年房地产市场处在卖方市场,LPR为4.65%时,BP加120点,整体贷款利率达5.85%,甚至有个别业主在高位买房BP叠加170点,整体贷款利率高达6.35%。后来市场下行,LPR逐渐下调到4.30%,BP更是逐渐下降到0点,整体利率变为4.30%。以月供1万计算,5.85%和4.30%的利率比较,每月有上千元的利息差异。
在笔者看来,目前只是央行领导的个人想法或提议而已,而不是政策出台。目前贷款利率有下降可能性而已,但操作空间不大。
无论是变更合同条款,贷款以新换旧,门槛都很高。银行正在存量住房贷款业务上吃着肉呢,哪会变更合同下调利率轻易把肥肉吐出去;贷款以新换旧会导致银行贷款业务内卷,也会导致银行利益受损。
银行不是善茬,存量房贷款是银行利润的大头。除非贷款业主真的破罐子破摔表示还不起房贷准备停贷摆烂,倒逼银行协商降低利率,但业主需要对这种行为承担一定的风险。
而且如果各个业主都协商,无论是购房者要求,还是银行迫于压力主动提出,很容易引起效仿效应,加上根本没有统一操作标准,银行根本没法处理和管理,岂不是乱了套。
只能说,高层也看到了目前的经济趋势,只是还舍不得出台大刺激政策。倘若没有宏大的整体经济救济政策,地产是很难起来的,整体经济也很难复苏。