本报记者 李凯旋 李贝贝 北京报道
2023年上半年，北京的购物中心业态十分“热闹”，二季度便有3个大型的购物中心开门营业。根据机构发布的数据，线下消费热度正在不断增强，各零售项目抓紧入市，预计下半年还有超过100万平米的新增供应计划投放市场。
作为一种典型的重资产，购物中心、农贸市场等零售商业项目如何打通资本市场通道是一大难点。不过，随着消费类基础设施REITs被纳入公募REITs市场，其有利于增加类似项目的流动性，打造新的盈利模式。
商业配套不断丰富
《华夏时报》记者注意到，随着整体消费市场环境的逐渐向好，各商圈及购物中心客流明显回升，线下消费热度不断增强。北京统计局发布的数据显示，2023年前4月份，北京社会消费品零售总额同比增长1.8%。
借由消费回暖，记者注意到，北京的零售市场有多个购物中心在开业或者等待开业的排队过程中。戴德梁行发布的数据显示，2023年第二季度，北京零售市场迎来3个购物中心的开业，即位于海淀区的西三旗万象汇、石景山区的京西大悦城，以及通州区的远洋乐堤港，这3大项目为市场带来了33.9万平米的优质零售空间。
以京西大悦城为例，记者了解到，其于6月18日正式开业，开业之后便“人声鼎沸”。目前来看，京西大悦城成为了集餐饮、户外运动、品质生活等配套为一体的京西商业新地标。此前，《华夏时报》记者从京西大悦城操盘方之一的华远地产处了解到，京西大悦城在选择商业品牌时下了颇多功夫。
作为北京冬奥会的主要根据地之一，近两年石景山的关注度和热度均有所提升，首钢园从工业园区转型为具有商业、观光等价值为一体的大型公园式商业体便是一个良好示例。华远地产方面曾对《华夏时报》记者表示，由于京西板块一直有骑行或者运动的文化，京西大悦城为此引进了较多知名的体育品牌和露营品牌。
根据戴德梁行的数据，截至2023年上半年，北京全市购物中心总存量升至1423万平米。戴德梁行方面认为，二季度新入市的3个项目均位于非核心商圈，为区域引入了多个品牌首店，进一步丰富了区域内的商业配套及周边居民的消费体验。
此外，戴德梁行方面对《华夏时报》记者表示：“疫情过后，无论是品牌还是项目都在调整运营策略，很多在线上运营的成熟品牌逐渐走入线下。”例如，朝阳大悦城引入了全球独立设计师平台ITIB，目前已经成为朝阳大悦城新的打卡地。
多家商业中心待开业
疫情防控政策放开之后，消费窗口期到来。为此，不少零售项目抓紧机会准备入市。戴德梁行发布的数据显示，2023年下半年，北京零售市场预计仍有超过100万平米的新增供应计划投放市场。
据记者了解，等待入市的零售市场多位于非核心商圈，且多为品牌开发商打造。上述项目依托充足的空间优势，打造了更多的体验式主题消费空间。不同区位的零售市场为自己选择了不同的定位。例如，即将在下半年入市的昌平超级合生汇将自己定位为“泛文化体育娱乐社交商业综合体”，而北京·丽泽16号则是将自己定位为“公园型”商业。
戴德梁行方面对《华夏时报》记者表示，非核心商圈商业配套的不断完善以及核心商圈项目的升级改造都将为商圈创造新的消费增长点，推动整体市场消费结构的升级及北京国际消费中心城市的建设进程。
价格方面，戴德梁行发布的数据显示，以平均值为计算，核心商圈标杆项目首层最好位置报价租金从2020年开始便呈现下跌状态。2023年二季度，核心商圈标杆项目首层最好位置报价租金约为2300元/平米/月。
零售项目大量入市对于消费的拉动作用不可否认。不过，戴德梁行方面认为，目前，市场的主要消费增长仍是来自于餐饮业，商品类零售没有明显增长，居民消费意愿及信心仍有待恢复。
REITs让不动产“动起来”
作为一种重资产，商业地产项目如何可以在投资市场上收获流动性收益是一大难题。值得关注的是，2023年，这一问题或许可以得到答案。
2023年3月份，国家发改委发布了《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》，这标志着我国正式将消费基础设施纳入REITs发行范围。目前，消费类基础设施REITs优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目。
当前，REITs市场十分火爆，消费基础设施REITs前景广阔。7月13日，天虹股份发布了关于筹划开展消费基础设施公募REITs的具体实行公告，拟将下属公司持有的消费基础设施项目申请试点发行REITs，以此进一步盘活现有存量资产，促进公司轻资产运营模式的战略转型。
对此，戴德梁行北京公司负责人、北区估价及顾问服务部主管胡峰对《华夏时报》记者表示，REITs是让不动产动起来的重要工具，而不动产流动之后投融管退再投资就能够打通，就会有新的盈利模式，后续商业运营管理的激励机制就能起来，公募基金和大宗交易也会由此活跃，而资产的定价体系也会建立起来。
