其实对于法拍房增多这件事，相信各位都有所耳闻
还记得早在2022年，根据阿里拍卖平台的数据，我们就发现法拍房的数量已经一路狂奔到了200万套
而最近有个不太一样的变化引起我注意的是
拿出来法拍的住宅越来越多了
数据整理自：中指数据CREIS
单从数量上说，2023年1-6月法拍房总挂牌量30.4万套
而其中住宅占比最高，高达59%
并且这样的趋势还是在上涨
数据整理自：中指数据CREIS
我们可以看到，对比2022年1-6月，法拍挂牌的住宅在14.1万套，到了2023年上半年，这个数字变成了17.9万套
多了近4万套住宅，占比也飙升到了近6成
包括前段时间闹得沸沸扬扬二手降到14w/平的翠湖天地
它的前身也是今年新出炉的法拍房
为什么现在越来越多住宅正在被法拍，这些法拍房的真实成交情况又是怎样的呢
01
先来看看，都是哪些城市的房子在被法拍
数据整理自：国信达数据
首先让我注意到的是，除郑州外，今年以来拿下法拍住宅挂牌前5的城市全都集中在南方地区
前两名被川渝地区承包，并且成都还反超了重庆
说起来重庆也算是法拍界的老大哥了，早在2021年底，重庆法拍住宅挂拍量就突破了4万套，常年稳居全国第一
而曾经仅次于重庆的成都，如今单就法拍住宅来说反而超过了重庆，或许也和当下的成都楼市有关
2023年5月，成都的新房价格同比（8.3%）、二手房价格同比（8.7%）涨幅均位列全国第一
面对如此火爆的楼市刺激，房产的流动性上来了，那些想要快速变现的债权人，自然也会更愿意推动法拍
而不同于重庆、成都的一直以来都处于高位，还有一个城市的法拍挂牌让我吓了一跳
那就是最近法拍挂牌激增的昆明
图片来源：中指数据CREIS
在整个2022年，昆明共挂拍1.1万套，同比激增达161.9%
而在今年上半年，昆明的法拍市场住宅挂牌同样坐在了第5的位置
这样的趋势，可能还会在今年继续蔓延
要知道法拍房的主要来源其实就是债务纠纷
而从下面这张图片来看
图片来源：最高人民法院
法拍房挂拍量较高的城市，大多数也位于近年破产企业数量较多的城市
主要集中在重庆、长三角区域的浙江、江苏，以及广东这样的珠三角区域
据最高法院统计，2023年1月，全国在审破产案件企业数达2335个，其中浙江破产企业数量达391个
这样不难理解为什么我们看到今年温州、杭州、宁波的法拍住宅挂牌量也都不低
以杭州为例
数据整理自：中指数据CREIS
有部分项目，单个小区的法拍挂牌量就能突破10套
那么，这些城市挂牌法拍的住宅越来越多，市场的真实成交就越好么
02
法拍成交，开始出现两极分化
首先我们先来看看，法拍成交率最高的是哪些城市
数据整理自：国信达数据
和大家想象的以低价捡漏著称，谁卖的低谁就好的法拍情况不太一样
那些成交最好、流拍率最低的地区
反而是挂牌量较少且成交均价较高的城市
排名前列的上海、杭州、宁波、无锡，无一例外都是当下长三角区域的强势城市
比如排在第一位的上海
成交均价在6.3w/平左右，价格遥遥领先其他城市，但是它的流拍率却是最低的
具体来看下上海5月法拍住宅的成交情况
数据整理自：中指法拍数据
成交折扣率在7折-9折之间的上海法拍住宅，占比最多，高达85%
甚至超10%的住宅还是高于评估价成交的
此外，我们也看到一些多年没有出现在二手成交市场的房源，近期却在法拍市场被拍出了高价
在今年4月23日，就刚好成交了一套位于浦东新区的滨江凯旋门一期
因为链家的最新二手成交数据还停留在2020年单价14w/平的价格
所以这里我们以近期的挂牌价作为参考
图片来源：链家
可以看到，265平的叠墅挂牌单价16.2w/平
即使是单价最高的135平两房，挂牌价也就在25.7w/平
那你能想象吗
最近在法拍市场成交的这套房龄近10年的二手房，建筑面积为345.26平
图片来源：阿里拍卖
反而拍出了8946.2万的高总价，算下来该房源每平单价约25.9万
比链家目前的最高挂牌单价还更高
挂牌少且成交贵的城市被拍出的概率更高，那么与之相对应的，那些挂牌量高，成交价又较低的区域呢
我们就拿法拍住宅挂牌量排名前5的城市来说
数据整理自：国信达数据
这些挂牌量高，且成交均价大多都不到1w/平的城市，流拍率基本都在60%以上
比如我在浏览重庆的法拍房时就发现
图片来源：阿里拍卖
无论是位于江北区、南岸区这样中心城区的房源，还是超300万的别墅项目，或是30万以内的低价房源
从价格来看起拍价都给了近五折的折扣
但现实都是围观看热闹的居多，真正报名的人几乎没有
由此可见，当下的法拍市场倒是有点像二手市场，那些挂牌较少的高能级城市，即使成交价比较高
但还是物以稀为贵，越贵越稀缺的，反而更能吸引人竞拍
03
那么，又是哪些房源在被法拍呢
首先值得注意的是
今年不少上亿的豪宅都开始挂牌法拍了
就拿一线城市来说，我整理了今年部分1亿以上的法拍房
数据来源：阿里拍卖、京东拍卖
不仅有很多大面积的上亿豪宅在法拍，甚至就这样的高价下，不少小区还能做到多套房源出售
比如在上海，近期以1.58亿天价刷新7月成交记录的绿城黄浦湾楼王
这是一套高区江景大平层，在7月1日经过39轮出价最终以较起拍价溢价26.4%成交，单价超34w/平
而在此之前的6月，同样一套绿城黄浦湾的上亿豪宅可没有这么幸运，一轮流拍后于7月3日再次流拍
这样的价位的顶级豪宅，居然一个月内就接连拿出2套法拍
可见今年确实多了很多高段位选手，正在涌向法拍市场
第二个，有溢价也要拿下上亿豪宅，当然也有趁着市场降温，趁机捡漏的学区房
每到3、4月都是学区房成交的旺季，而今年学区房房价可不太乐观，就连上海对口明珠小学的最强学区房朱家滩小区
也从15w/平的挂牌价一路跌到成交均价在10w/平，跌超30%
而学区房市场的回落，也让不少人动了趁机捡漏的心思
就比如同样也是杭州顶级学区房的中大文锦苑，曾经因为对口“学军小学本部+十三中”，早在2018年时，就曾卖出过15w/平的超级单价
而最近接连成交两套法拍房
尤其是3月10日成交的一套97.04平的房源，折合起拍单价仅约5.82w/平
如此性价比的价格，自然能引来10人报名，39次出价
上亿的豪宅、捡漏的学区房，为什么突然冒出来这么多法拍房源
04
背后也和当下的楼市情绪相关
除了企业破产产生的债务纠纷外，现在的楼市走向也确实对法拍房数量上涨有一定刺激作用
第一，应该是来自房价跌价的影响
从数据来看，今年6月，二手房价下降城市有63个，创最多下调城市记录
此外不久前我看到这样一则消息
不少业主开始免费送房子了，条件只有一个，接下剩余的房贷
而之所以会这样做，也是因为这位业主的这套房子购于2017年，包括28万元首付+90万元按揭贷款
面积69平，折合单价1.7w/平
而如今小区均价只要1.25w/平，首付跌没了不说，房贷本金还剩80万，但小区同面积的挂牌价，有的已经低过80万了
这样的房子继续还贷其实就相当于纯粹亏钱
此外，也是因为如今二手房的流动性正在走低
根据贝壳研究院数据，全国50个重点城市的二手房成交周期已经延长到了65天
并且据上海证券报报道，现在购房者中大部分客户会把时间花在谈价格、谈成交周期上，市场成交率也只有20%至30%
一方面房价在降低，另一方面房子还不好卖出去
或许这样的情绪下，自然也会让很多购房者失去继续还贷的动力
当然毕竟法拍房一直以来都算是一个特殊渠道，如果我们真的看到了较为优质的法拍房时，也需要警惕背后的债务纠纷问题
那么各位，你会愿意选择购买法拍房么？
以上为正文，来自Moon
