“超亿元”“大折扣”的法拍房往往能赚取不少的流量,尽管法拍房关注度有所提高,但是流拍率却依然居高不下。这表现为在整体挂拍量创新高的背后,法拍房的交易量仍是冷清的。据纬房研究院、国信达数据、中国城市经济学会房地产专业委员会联合完成的2023年一季度全国法拍房大数据分析报告(简称“报告”)显示,今年一季度,全国法拍房挂拍量约为11.08万套,同比上升17.82%;成交量约为2.83万套,同比下降2.53%,平均成交折扣率为78.71%。其中,住宅用房成交率仅为31.11%。
法拍房作为房地产市场的“晴雨表”,未来挂拍量将呈现怎样的走势?哪些城市的法拍房成交率高?法拍房能否捡到“大漏”?
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今年一季度,全国法拍房成交量约为2.83万套,同比下降2.53%。图/IC photo
一季度北京法拍住宅平均7折成交
近日,将于5月9日开拍的深圳市南山区恒裕滨城花园一套超亿元住宅上架,引发广泛关注。作为超级豪宅,该住宅的起拍价为1.07亿元,房子总面积为279平方米,单价为38万元/平方米。
对此,易居研究院研究总监严跃进表示,“豪宅+法拍”的交易模式在一些大城市或会有升温的可能。深圳恒裕滨城花园属于典型豪宅类型的法拍房项目,属于地段优势比较明显、总价较高的项目。此类项目的起拍价总体上有吸引力,从而容易带来关注度。
在全国范围内,超亿元的法拍住宅也会时而出现。在北京,2022年5月,万柳华府北街一套房产曾拍出1.09亿元的价格,单价达到36.46万元/平方米。不过,在今年4月18日,同样位于万柳华府的房产则是以单价14.9万元/平方米成交,总价为6963万元,面积为467.25平方米。与去年成交单价相比,降幅不小,这其中不排除住宅产品的差异影响着单价的走势。
在北京即将开拍的高端项目中,包括地处朝阳燕莎商圈的霄云路8号一套房源,是445.38平方米的大平层,起拍日为4月27日,市场价6200万元,起拍价3913万元,相当于打了6.3折。
事实上,价格几千万的高端住宅在法拍市场毕竟是少数。从目前北京整体法拍市场来看,据瀚海数据研究院统计,今年一季度,北京法拍住宅成交均价为4.42万元/平方米,成交单价处于市场低位,这是成交单价连续10个月在6万元/平方米以下。平均成交折扣为6.99折,连续两个季度(6个月)在8.0折以下。
其中,在参拍住宅类房源中,热度最高的为朝阳首开常青藤二期的房源,参拍人数平均为每套28人。亦庄开发区林肯公园则是溢价率最高的住宅,达到114.43%;折扣最低房源为通州御世佳府,折扣低至3.9折。今年一季度最高成交价为东城NAGA上院一套房子,以9371.04万元成交,较市场价格低约2628.96万元。
厦门、宁波、杭州法拍房成交率较高
虽然相较二手房等交易方式,法拍房的主要优势在于价格普遍存在折扣,但在法拍房交易中也存在一些隐性风险。例如,在挂拍阶段,执行法院会同步展示房屋信息,但仍有许多重要信息未明确告知,包括房屋是否存在长租约、非法占用、无法落户等问题,需要竞买人自行调查判断。基于此,尽管法拍房关注度有所提高,流拍率却依然居高不下,多数人持观望态度。
从北京法拍房市场扩展到全国,在整体挂拍量创新高的背后,法拍房的交易量是冷清的。报告显示,今年1-3月,全国法拍房挂拍量约为11.08万套,同比上涨17.82%,挂拍金额1637.68亿元;成交量约为2.83万套,成交金额527.04亿元,同比下降5.14%;平均成交折扣率为78.71%,同比下降1.46个百分点。
分城市来看,报告显示,今年1-3月,40个大中城市中,法拍房挂拍量较高的城市是重庆、成都、南宁、郑州、济南,其中重庆、成都的法拍房挂拍量分别达到6002套、4035套;成交率较高的城市是厦门、宁波、杭州,成交率分别为81.22%、74.53%、73.39%;成交折扣率较高的城市是温州、深圳、长沙、上海、北京,成交折扣率均在85%以上;流拍率较高的城市则是兰州、呼和浩特、济南、西宁、哈尔滨。
在成交率上,报告披露,今年1-3月,全国法拍住宅用房、工业用房的成交率分别为31.11%、30.85%;商业用房成交率偏低,为14.63%。通过对比数据不难看到,法拍房成交并未出来向好的走势。
这一趋势在2022年同样存在。据中指研究院统计,2022年,全国法拍房挂拍量再创新高,其中住宅挂拍套数更是突破了30万套,但受到法拍房限购政策收紧、房地产市场调整加剧等因素的影响,法拍房成交套数并未随着挂拍套数增加有所提升,全年仅成交11.8万套,同比下降近15%,成交率下降超10个百分点。
法拍房很难捡到“大漏”
据北京东方瀚海拍卖有限公司董事长曹辉介绍,2017年,司法处置全面推广网络拍卖,委托5家网络平台进行公开、公平、公正的拍卖,现在达到7家,以阿里和京东平台所挂出房源最多,占到总量的七成以上。从房源数量看,2017年,北京法拍房每月挂出约50套,2018年达到上百套,现在每个月有近800套房源挂出来。
“法拍房的流拍率很高,我们统计每个月将近一半房屋流拍,尤其是商业地产。有些房屋没有产权,折扣再大也不建议去拍。有的房屋存在巨额欠费,买下来并不划算。”曹辉表示,随着关注法拍房的人增多,竞争也更激烈。最早一套房屋有四五个人参拍,能以市场价7-7.5折成交。现在平均8个人拍一套房屋,9折成交。尽管法拍房还是有优惠,但是竞买人很难捡到“大漏”,特别便宜的房屋,也不推荐参拍。
在曹辉看来,法拍房并不天然意味着低价。“此前我们帮客户拍一套望京片区的房屋。该房屋处于园区正中间,南北通透,毛坯状态。周围的二手房单价为13万元/平方米,这套法拍房以13.5万元/平方米成交。当时,我们反复提醒,价格已经超出二手房市场价,但客户就是坚持要拍,认为这套房屋的户型好,很稀缺。”曹辉如是说。
对于未来法拍房市场的走势,中指研究院分析人士表示,考虑到法拍房对经济运行环境的反应存在一定的延后效应,普遍需要6个月或更长时间。据最高法院统计,2023年1月,全国在审破产案件企业数达2335个,其中浙江破产企业数量达391个,预计破产案件企业数较多的省市,后续法拍房挂拍量或出现一定增长。
严跃进认为,法拍房市场在2022年明显降温。而当前房地产市场在复苏,对于法拍房的交易具有积极的推动作用。预计2023年一些重点城市的豪宅法拍市场会有一波升温的可能。
新京报记者 袁秀丽
编辑 武新 校对 陈荻雁