一对夫妇购房时
销售人员承诺介绍新客户购房
将享受房地产公司赠送3年物业费的
“老带新”优惠政策
于是二人积极介绍新客户买房
不料
收房时二人得知
房地产公司早将优惠调整至其他业主名下
夫妇二人感觉被欺骗
将房地产公司诉至法院
案件经过
“老带新”优惠被移花接木
2021年1月7日，梁山、龚虹夫妇看上了灵川县一家房地产公司开发楼盘的12栋1001房，并付定金。房地产公司销售人员郭梦称，公司有“老带新”优惠政策，介绍新客户可赠送3年物业费。之后，在梁山、龚虹介绍下，刘杰东订购了该楼盘15栋703号房。
2021年2月6日，梁山、龚虹与房地产公司签订房地产认购书，并载明梁山、龚虹享受“新业主优惠3年物业费”。
同日，梁山、龚虹与房地产公司签订商品房买卖合同，购买先前向房地产公司订购的房产。
2021年2月22日，刘杰东与房地产公司签订房地产认购书。认购书载明：认购房系由购买13栋2901号房的旧业主推介；经核实若符合旧业主推介新业主购房优惠方案的，旧业主可享受“优惠3年物业费”；新认购方可享受“新业主优惠3年物业费”。
2021年11月30日，梁山、龚虹收房时才知晓房地产公司把他们介绍的客户刘杰东登记为13栋2901号房业主所介绍，赠送的3年物业费也被房地产公司转送。他们仅享受了作为新业主赠送的3年物业费，而未能再享受介绍刘杰东购房而赠送的3年物业费。
案件经过
购房者起诉房地产公司
此后，梁山、龚虹将房地产公司诉至灵川县人民法院，请求判令房地产公司支付介绍新客户购房享受的3年物业费9676.8元。
房地产公司辩称，刘杰东为13栋2901号房业主李春燕介绍的，刘杰东本人也对此签字确认。“老带新”政策中的优惠3年物业费，已向李春燕执行完毕，与梁山、龚虹无关。梁山、龚虹提交的微信聊天记录截图真伪不明，聊天对象的身份不明，内容亦不连贯，无法证实其主张。
梁山、龚虹所提交的证据中涉及的销售人员郭梦已于2021年2月2日离职，梁山、龚虹与公司的签约时间为2021年2月6日，客户刘杰东的签约时间为2021年2月22日，梁山、龚虹及刘杰东均是在郭梦离职以后与房地产公司签约的。从梁山、龚虹及刘杰东签订的房地产认购书中可以明确看到，梁山、龚虹及刘杰东的置业顾问均为李权忠，并非郭梦。梁山、龚虹并未通过郭梦与公司签约，亦无权以其与郭梦的协商内容约束公司。
此外，梁山、龚虹在签约特别提示上签名，该份文件明确提示客户“工作人员无权对客户作出超合同约定的承诺”。因此，无论房地产公司员工是否作出承诺，以及作出了何种承诺，该承诺对公司没有效力。
案件审理
房地产公司应依约给予优惠
灵川县法院审理后认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则。房地产公司的销售人员向梁山、龚虹承诺有“老带新”优惠3年物业费活动，且公司在该时间段确有此项优惠活动，梁山、龚虹推介了新客户，公司应依照承诺给予二人物业费优惠。梁山、龚虹及房地产公司均确认物业费按每平方米2.1元计算，3年物业费为9657.14元。梁山、龚虹要求公司支付作为购房优惠的3年物业费合计9676.8元，其合理部分法院予以支持。
房地产公司提出客户刘杰东为13栋2901号房业主李春燕介绍，“老带新”优惠政策中的3年物业费，已向李春燕执行完毕，但是房地产公司的销售人员郭梦认可客户刘杰东系梁山、龚虹介绍，而房地产公司将该“老带新”的优惠调整至其他业主名下并未经过梁山、龚虹同意，对于房地产公司的上述抗辩意见，法院不予采信。
庭审中，通过核对梁山、龚虹的微信聊天记录可证实他们提交记录的真实性，且房地产公司亦认可郭梦系其销售人员，作为普通消费者，梁山、龚虹有足够理由相信郭梦可以代表房地产公司作出承诺。房地产公司所说的签约特别提示，系在房地产公司员工作出承诺后签订，且未作出足以引起梁山、龚虹注意的提示，房地产公司关于其员工作出的承诺对其没有效力的抗辩理由，法院不予采纳。
不久前，灵川县法院作出一审判决：房地产公司向梁山、龚虹支付3年物业费9657.14元。
目前，该判决已生效。（文中人名均为化名）
法条链接：
《中华人民共和国民法典》第七条：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
《中华人民共和国民法典》第一百七十条：执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施的民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。
《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
来源：广西法治日报 灵川法院
编辑：魏悦
