哈喽，艾瑞巴蒂，又到二手房时间辣！
大家有没有印象，每隔一段时间，楼Sir都会专门研究一下海口的二手房市场。
比如今年4月份，楼Sir就曾连续3天、肝了3篇文章，为大家揭秘了市场真相。
当时，楼Sir通过深扒房价走势、挂牌和成交等大量数据，发现当时海口的二手房价虽然已经连跌数月，但市场热度，却迎来了久违的新高。
现如今，距离楼Sir上次发文，已经过去整整4个月了。
在这期间，二手房市场又发生了哪些变化？房价是涨还是跌？接下来会怎么走？各大热门板块房价多少？最近哪些小区卖得最火？是否还有大幅降价成交的现象？
以上这些问题，楼Sir会在最近这段时间，跟大家好好扒一扒，信息量巨大，感兴趣的可千万不要错过哦！
房价跌到不忍直视
常规操作，先回顾一下今年海口的房价走势。
上周，楼Sir写了一篇关于70城房价文章，大家都看了吧？没看过的没关系，戳这里回顾一下不敢看！海口、三亚的房价，怎么还在涨啊！
如果用一句话来形容今年的房价，那一定是“冰火两重天”，为啥这么说？楼Sir扔一张图，大家就明白了
2023年，海口的新房价格已经干了一波“6连涨”，与新房相比，二手房绝对算得上是凉到“瑟瑟发抖”。
截至目前，今年二手房价已经出现了一波“4连降”，累计降幅达1.4%。
其实这还不算啥，早在去年7月开始二手房就一路下坡，到现在整整13个月的时间里，有11个月都是下降的，累计降幅更是高达4.4%。
对此，可能有人还没啥概念，如果把时间线拉长，你就会发现有多惨了。下面，楼Sir扒出了，海口近6年的二手房价涨/跌幅情况，大家感受一下：
可以看到，自2020年6月开始，到2022年6月的两年时间里，海口二手房价全都在一路飙涨。
而飙涨过后的持续下降，也是之前从未有过的，无论走势还是降幅，都不忍直视。
然而，最吓人的还在后面，就目前这个情况来看，不知道各位啥感觉，反正楼Sir是看不到一丁点“触底”的苗头。
也就是说，海口的二手房价，还有很大的概率会持续下降。
当然，如果当初买来自住可能觉得没啥，但那些投资或打算置换的童鞋，自己眼睛一闭一睁，眼瞅着掉个几十、上百块，甚至上千块，这谁受得了啊。
二手房价真相
话说，房价这么跌，现在海口二手房价，又是个啥情况？
还是贝壳的数据，可以看到，在刚过去的7月份，海口二手房价格指数为1.75万/㎡，虽然数据较上月有所回调，但涨幅相当有限。
细心地朋友应该也发现了，目前海口二手房均价，已被彻彻底底的打回了2年前。
回看2021年8月，海口二手房价还在17880元/㎡，可现如今呢？每平下跌了约400元。
看到这里，估计有人又要说了，每平跌了400元，这算下来100㎡的房子不也才4万吗？
大家可别小看这个金额，毕竟这只是平均数，若是分摊到各个小区，可就远不止这么点钱了。
而且这两年期间，房子的持有成本、交易摩擦所产生的开销，花出去的也都是钱啊。
| 航拍海口 楼Sir拍摄
这不，楼Sir就有一位粉丝最近找过来吐槽，说自己2018年以单价1.8万/㎡的价格，在西海岸按揭买了套房。
可结果呢？现在想要卖掉置换，才发现同小区、同户型的二手房成交单价，直接降至1.6万/㎡。
如果自己卖房置换，再把这几年按揭的利息加上，马马亏个十几万…
这10个板块最贵
上面，大家已经了解了房价走势和真相，那么现在海口各大板块是个啥情况？
按照惯例，楼Sir翻出了各行政区和热门板块的房价，以便让大家一目了然。
先来瞅瞅，海口4个行政区的房价情况
据贝壳找房数据显示，目前二手房价最高的是秀英区的19524元/㎡，这里也是海口房价倒挂最明显的区域。
而且不夸张的说，这价格已经可以秒杀许多新盘备案价了。
为什么这么高？主要是因为，这里有紫园和远大2个板块的加持，前者二手房价高达2.7万/㎡，后者接近2万/㎡。
也正因为这两个板块的存在，使得秀英在这个方面一直都是No.1。
| 航拍海口 楼Sir拍摄
接下来的几个，楼Sir也标的很明显了，分别为美兰区的17531元/㎡、龙华区的16576元/㎡和琼山区的15371元/㎡。
看到这里，大家是否有种没有对比，就没有伤害的感觉？
没想到，秀英区的二手房均价，竟比排名第二的美兰足足多出2000元/㎡，而跟琼山区相比，每平更是贵了4000元+。
也就意味着，一套同为100㎡的房源，其他区域跟秀英相比，总价可能要相差20-40万，甚至可能更多。
那么问题来了，这4个区域中哪些板块二手房最热？房源最多？咱们接着往下看。
目前，海口二手房价最高的片区毫无悬念，依旧是大家经常挂在嘴边的紫园片区，均价达到了2.7万/㎡。
这个价格什么概念？
目前，海口新盘备案价能超过这个段位的，也就只有万华的洋房了，其他新盘无一例外，全部都在2.5万/㎡以下。
价格之所以这么高，大家也心知肚明，主要还是因为地段和学区优势。
地段方面，楼Sir之前也写过一篇文章，根据规划，这里是西海岸的第一个全新区“长秀A区”，既有优越的城市界面，又与主城区配套若即若离。
学区方面，这里的滨海九小和侨中，在海口都是顶级的存在，两个因素一叠加，注定这个片区房价不会便宜。
排名第2的，依旧是观澜湖板块，均价达到了惊人的2.46万/㎡，要知道这个价在新房市场，基本可以横着走了。
至于为啥那么多板块，观澜湖一直居高不下？之前楼Sir也扒到过原因，主要有2点：
一是，观澜湖住宅项目不多，而且价格还都不便宜，二手房均价在1.8万-2.8万/㎡区间；
二是，这里有别墅项目直接把价格拉上去了，如观澜湖·观墅，别看只挂牌了9套，但均价却高达6.7万/㎡。
| 图源贝壳找房
位列3、4名的板块跟之前相比，刚好换了个位置，如今的新埠岛竟以2.2万/㎡的价格，冲上了第3，反倒是海口湾，以2.14万/㎡降到了第4位。
要知道，之前海口湾因坐拥“市区+海景+滨海九小”的三重优势，长期位居热门板块前3，现在直接被新埠岛实现了反超。
楼Sir猜测，大概还是因为学区的影响，自从滨海九小和侨中新埠校区成立以来，不仅带动了当地的新房市场，二手房也出现了逆势上涨。
看来，现在能支撑起海口二手房价的，最好使的就只有学区资源了。
排名第5的，大家应该也很熟悉了，就是国兴板块，妥妥的城市中心，各类配套要啥有啥。
该板块里，房价最贵的小区，基本都集中在了国兴大道以北、海府路以西的人大附中学区内，像国瑞城的铂仕苑和爵士苑，都达到了3.1万/㎡。
| 航拍国兴大道 楼Sir拍摄
至于5-10位的板块，分别为远大、江东、椰海大道、万达，以及海甸岛，这里楼Sir就不多赘述了。
挂牌量方面，楼Sir也做了整理，以上10个热门板块中，房源最多的竟然是均价最低的海甸岛板块，一共有2215套房源，仅次于海甸岛的，是远大的1862套和江东的1152套。
这个数据意味着什么？
楼Sir简单说一下，像海甸岛和远大板块，都属于各类配套比较齐全的板块。
如果计划在这里买二手房自住，没毛病，不管日常生活，还是孩子上学，基本家门口就能搞定。
但要是想在这儿买二手房用作投资，那还是算了，毕竟房源这么多，房龄也没啥优势，等以后出手，你还会发现有一大堆的竞争对手。
| 航拍远大板块一景 楼Sir拍摄
至于江东，还是投资客较多，如果计划上车，一定要选对地方，非核心区域及周边区域尽量不碰，没有优质教育资源，也不要轻易上车。
如果要问楼Sir，买二手房的话这10个板块，怎么选？
楼Sir认为，预算比较充足的，可以看看新埠岛、海口湾以及国兴；预算紧张的话，就去海甸岛走一圈，像没有上榜的金盘板块，也值得一看。
好了，关于海口二手房的情况，楼Sir今天就暂且说这么多。
至于海口的挂牌和成交情况，哪些二手最好卖？价格多少？以及最近成交的房源信息，楼Sir会在下一期文章中，为大家揭晓。
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