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上海二手房市场，一直是众多购房者关注的焦点。在这个喧嚣的市场中，有三个大盘一直备受瞩目，它们分别是：上海康城、中远两湾城、世茂滨江花园。这三个盘的涨幅走势如同市场的晴雨表，是市场真实数据的照妖镜。
首先，让我们聚焦于上海康城。这个地方可谓是莘庄大哥带头涨，其他小区只能望尘莫及。
上海康城一直以来都是涨幅的“跟跑者”，在市场不景气时更是先行退却。其原因，部分归咎于其庞大的规模。上海康城是全上海最大的盘，整个小区拥有288栋楼，住户多达13000户，穿过小区对角线，至少需要一个小时。这个规模庞大的小区，导致同一时间挂牌房源众多，竞争激烈，互相压价严重，唯有降价才能出售。此外，曾经的群租问题也一度困扰着小区，尽管多次整治，仍难以根除。
房屋结构质量不齐，沿河房屋腐蚀加重，后期维护成本高，导致同一时间段成交单价相差20%-25%常见。物业管理也备受考验，管理混乱、物业费难以收取，这进一步推动了价格下滑，形成了恶性循环。
然后，我们来看中远两湾城。这个小区位居内环内，交通便利，拥有先天的地理优势。然而，一度混乱的管理和流动人口众多的问题导致了价格长期低迷。不过，该小区的位置使得有望改变命运。
2021年，业委会经过多年的努力，将物业换成了万科物业，大部分业主也转向自住。内环内的地理优势意味着政府将投入更多资源，物业管理的提升将改善小区环境。此外，中远两湾城对口的九年制中远实验学校也为该区域增色不少。因此，懂得逆天改命的业主或许将会见证这个曾经的内环内洼地的复苏。
最后，让我们聚焦于世茂滨江花园。这个豪宅项目位于陆家嘴，曾经被誉为亚洲第一高豪宅，但起初的业主大多是投资客，导致内部群租问题严重。
与此同时，部分房屋朝向奇葩，户型结构不合理，使得房价涨幅有所制约。然而，前滩的崛起改变了这一局面。宇宙中心的世茂，原本以普通改善房的价格售出，但随着前滩地区的发展，世茂滨江花园成为宝贵的中心地段，使得那些在2020年以8万元/平米购入的幸运儿得以乐享繁华。这一现象引起了市场的瞩目。
这三个大盘虽然各自有着不同的特点，代表了刚需、改善、豪宅市场，但它们共同的问题在于，规模庞大，早期涌入的投资客众多，导致空置率高，群租问题严重，进而影响了整个小区的房源质量和价格涨幅。
不过，随着上海城市的发展，这些大盘最终都有可能迎来转机。但作为购房者，或许我们应该在选择时避开超大盘，因为在这个陪跑的过程中，苦的恐怕会是我们自己。
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