我们的城市，未来作何模样？
没人有答案，但所有人都渴望发展。
只不过，对几乎所有大城市而言，原先粗放的扩张模式正在落幕。以城区膨胀、造城运动换取的高速增长，行不通了。
人口红利殆尽、核心土地紧缺、城市债务飙升……倒逼着发展模式由开发思维转向运营思维。
于是视野调转，城市建设重心重回主城，向内焕活，高质量内涵式发展别无选择。
“城市更新”成了曾经这些开发先锋们，统一面对的新战役。
高质量发展正成为城市主旋律 摄影|甄琦
在天津，今年算得上城市更新的开局年。
尽管此前颇有提及，但今年若干重点“城更”项目相继实施。
同时，前不久《天津市城市更新行动计划（2023-2027）》正式发布，其中关于中心城区的表述，更是将城市发展下半场的潜台词，摆在了桌面上。
有关中心城区的定义，对应着老外环以内区域。即除市区外，还包括了部分环城的环内部分。
一来，环城环内部分在楼市里的强势表现有目共睹，特别是新政激活之后。这竟然成了城市定位和楼市投票间，为数不多的共识。
其二，以前的“城市结合部”，多因现代化建设较匮乏，城市封面感较弱，生活经营颗粒度较低等而存在感极低，甚至因城市循地铁站点跳跃式开发，有意无意形成了“大面积留白”。
但如今，这种“有可为”成了香饽饽。
作为典型代表，近期我们拿到了金钟河大街南侧片区城市更新的详细路线图。
这片横跨“河北、东丽”的老城区，被列为天津首个批复的大型片区类城市更新项目。其将如何立足原始积累与后发优势，面向未来激活新势能……
答案揭晓。
我们常说，城市板块轮动，往往需要“一次外界的正视”。
许多板块蕴涵的价值势能，都是随其走上主舞台才为众人所知的。
金钟河大街南侧片区“熬”到了这个机会。
毫不夸张，该板块在城市顶层设计中一直都是被“加祝福”的。
而外界的真实体感，却要从2020年天津外环线东北部调整线建成通车说起。
天津外环补圆工程线路示意图
随着主城区“鸭梨”变“土豆”，带来了2点直观变化：
其一，津城核心区扩容，北部新增约100平方公里的土地成了最后的“加量”，无疑是城市留给未来的发展纵深。
其二，老外环“局部晋级”为城市快速路的一部分。相应的，“鸭梨”时期的“外环内板块”也向内升格为“中环线-快速路板块”。
在天津，板块轮动更替不绝，但环线却是愈发坚牢的“价值标识”，此举意味着整个片区的“资产包”升级了。
站在以上事实看金钟河大街南侧片区，城市更新成了必然选择。
这里是“新旧核心区”的门户，或说是城市核心区打开新地图的“任意门”。
门户不兴，腹地难旺，其实是城市战略算定的一步棋。
同时，我们一直称金钟河大街片区为“天津的胳膊肘”——
该片区向来是城北咽喉，同时近距离扼守着城市快速路和京津塘高速口。
前者打通天津城区核心资源，后者高效链接首都动能，双城生活圈深度交融。
现代城市又都是立体价值，在地铁网络搭建起的城市骨架中，“京津滨三地轨交关节”同样是赋予其的独特使命。
金钟河大街站位于轨交重要关节
以金钟河大街站为枢纽，地铁5号线、6号线、Z2线同站交驳。
前二者已开通，后者高优先级在建。
贵不在多，贵乎“这组换乘组合埋下的深远定位和澎湃动能”。
在5号线、6号线对接天津城市核心节点的常规操作之上——
一方面，通过Z2线衔接起途经滨海国际机场、空港、高新区、北塘等“津滨产业廊道”及“非首都功能疏解的核心载体”。
另一方面，借助5号线北上，直接连通“通武廊”市域郊铁路，这条有“小京津冀”之称的发展动脉，打通的是三地公交化的快速通勤路径。
楼市最大的变量在于城市。
而在城市聚焦发展、内涵式发展的新赛道上，核心区尚能兼备多个高能发展题材，早已凤毛麟角。
这里，算是其一。
金钟河大街南侧片区，正是区域处在老外环以内3.54平方公里的宝贵部分。
这里既存在“成片土地”的开发潜力，又拥有“46个老旧社区”的温度和底蕴，城市更新就是要把这样丰盛的原材料炒成一桌完整的“席”。
从整体看，金钟河大街南侧片区规划了“时代焕新街区、健康产业园区、美好生活住区”3大板块，全域形成“一轴一环三带十节点”的联动格局。
“一轴一环三带十节点”规划结构示意图
其中，“时代焕新街区”是针对老旧社区升级改造展开的。
将同时围绕基础设施运维、便民商业服务设施健全、公共服务设施完善、市政配套基础设施完备、物业管理覆盖、社区管理机制健全等实现多方面、全链条的综合提升。
可见，其关注的颗粒度和激活的深度，较之前的“旧改”不可同语。
举个活生生的例子，“公共服务设施完善”一项，即利用闲置公建或自行车棚等改造建设托儿所、老年服务站、社区服务中心等。
当前已有成功试点。
老旧社区升级前后对比（实景图）
靖江东里门口的老旧车棚，原本只是个低效能空间。
规划者敏锐捕捉到了居民需求，将其改造成了“时代书吧”——
一个具备党建引领阵地、图书阅览、康养服务、居民议事、绿色光伏及智慧充电于一体的社区公共服务空间。
烟火韵味、市井记忆仍旧浓厚，但闲置空间盘活了，生活场景焕活了，仅此一项就得到了居民们的高度评价。
优故而筑新。之后是“健康产业园区、美好生活住区”主导的新建区域。
金钟河大街南侧片区城市更新项目规划图
按计划，这里将导入“智慧康养”大健康产业服务配套，通过“产-城-人”的粘性嵌合形成强大产业动能和关系张力，同时全方面覆盖全生命周期人群的健康相关服务。
并且，围绕金钟河大街地铁站这一核心枢纽，还计划打造体量约13万平米的综合商业TOD，集交通、商业、写字楼为一体的城市功能空间。
金钟河大街南侧片区城市更新项目鸟瞰示意图
新建区域内还将建设5个居住社区。但用地仅占整体的36.08%，更大比例空间被用来赋能各类基建、民生和产业等综合配套。
譬如：区域内计划新建10条城市道路，完成两所主题公园和多个口袋公园的生态修复。
又譬如：新建区域内分别规划有1所小学、1所中学、2所幼儿园。据悉已在洽谈知名教育资源入驻，有望实现目送式优教，也一举升级东丽教育能级。
最后是很关键的一步，连线成网。
通过部署慢行系统，将上述公共配套及品质社区有机串联，一个绿色低碳的城市空间跃然而出。
城市慢行系统示意图
老城相较新城，最宝贵的是什么？
挥不去的乡愁。
打造新潮都会场景的同时，如何保留城市血脉里的基因与气质，是评价城市更新物理空间升级之上，更高阶的标准。
我们在金钟河大街南侧片区也看到了这类努力。
面向独树一帜的水运文化、沽文化、红色文化，区域将在尊重原有风貌的基础上分类施策，定制使文化内涵与现代生活相融相生的解决方案。
老旧社区升级前后对比（实景图）
仍以靖江东里举例，通过访谈社区内712厂退休职工，此次更新中复原了居民记忆中的月亮门，并在游园地面铺设刻着“七一二”厂发展历程的文化砖，呈现居民“引以为豪”的社区景观与文化自信。
像这样延续城市记忆的人文标地，未来金钟河大街南侧片区将并不鲜见。
根据计划，金钟河大街南侧片区城市更新项目总计投入约136亿元。
如此大手笔，将带给片区全方位的脱胎和全周期的淬炼。
其焕活之深远，远非几个楼盘开发所能相提并论，其形象与内涵之对比也注定十分强烈。
换言之，在城市肌理“年轻态”之前，这里已率先表现出价值的“洼地态”。
但“城更”绝非“砸钱”那么简单粗暴，实施起来需得“眼高、手更高”。
在操盘者身上，既需要城市规划的顶层视野和设计能力，也需要丰富的城市运营经验。
既需要“望闻问切”般找到城市肌理短板和居民“急难愁盼”问题，也需要抽丝剥茧解决痼疾的绣花功夫。
某种程度上，更像一位全科精通的好医生，在一张城市的老地图上“妙笔回春”。
金钟河大街南侧片区城市更新项目三大板块
正如金钟河大街南侧片区城市更新的主导者——天津城投。
不仅是海河上游、津湾广场、意式风情区以及一批市域高速公路、轨道交通、会展中心等重大基建、地标的建设者，同时拥有着“国有资本投资公司、城市综合运营服务商、城市更新实施主体三块金字招牌”。
“城市基建、资源运营、城市更新”三大核心能力，以及“不以利先”、助力城市高质量发展的使命感，是成功运活一个城市的基本前提。
综合门槛很高。
回到金钟河大街南侧片区，天津城投为新建区域取名“时代之城”，约涉及百万方体量。
据悉，天津城投·时代之城城市更新展厅将于9月28日亮相，而首个居住地块——时代之城·清溪也已同步启动。
时代之城·清溪鸟瞰示意图
时代之城·清溪是五个居住地块中最低密的一个，容积率仅约2.0。
因此，社区格局明显更为疏朗。分别规划了7栋9-11F的舒适洋房，以及8栋16-18F的瞰景小高层，仅782户。
建筑楼间保持了礼貌距离，最远达到了约65米。
而7个组团花园，在均好照料各楼座业主所需同时，布局也更为舒敞。中央花园纵深达到约60米，最宽处可至约90米。
景观空间分布示意图
建筑立面采用时下风靡的现代风格。
主色浅米搭配暖灰，立面简约利落，沿水平向展开的线条与大窗墙比的通透玻璃融合，勾勒出轻盈、舒展的时代气质。
建筑示意图
项目同时配备了高规格的业主归家大堂和单元入户大堂，以提升归家礼序与生活质感。
归家大堂示意图
小高层单元入户大堂示意图
产品方面，该项目供应建面约84-104㎡小高层，以及建面约118-139㎡的洋房产品。
一系列经市场检验的“时代元素”，已体现在产品设计中。
譬如：小高层建面约84㎡两室两厅一卫，客厅出现了约5.4米的南向面宽。
小高层·建面约84㎡两室户型图
小高层建面约89㎡以上户型、洋房全部户型，南向都做了三开间，并配备两间南向卧室。
小高层·建面约89㎡三室户型图
其中，洋房建面约118㎡户型总面宽约11.8米，客厅开间约5.4米；洋房建面约139㎡户型总面宽约14米，客厅开间更是达到了约7米。
洋房·建面约139㎡三室户型图
而诸如客餐厨LDK一体化设计、客厅落地窗、南向卧室飘窗、方正全明、独立玄关、干湿分离、U型厨房、高收纳性……这些宜居元素在各户型中也都有着均好体现。
此外，部分产品还兼顾了“首层带小院”“270°转角飘窗”“对开电梯独立入户”等前沿改善元素。
在很多外地朋友眼中，天津是一座有积淀、有深趣的城市。
有句话很正：天津最美的景点是天津人。
但有没有想过，天津人的性格养成，正是沁润在每一寸城市土地的市井烟火中。
城市更新——
我们的城市正在经历由高速发展向高质量发展的赛道转换，这其间或许就酝酿着天津城市竞争力弯道超车的机会。
——一次在城市地图上“像素级”的质感修复与文化挖掘，让现代化的时尚活力与延绵的城市性格与历史文脉，完成一次系统性的化学反应。
有朝一日，当2023被写进老地图，天津会是怎样一番景象？
起码，在城市的“胳膊肘”上，我们已经嗅到了“一席至味”。
