文/顾天杰
房子 真的太多了
又一个楼市残酷真相，被揭露了。
2023年中国实体经济发展大会上，原国家统计局副局长贺铿表示：
现在房地产供应过剩，空置的房屋究竟有多少，各个专家估出来的数字相差很大，14亿人可能住不完。
（来源：观察者网微博）
实际上，所谓的14亿人口住不完的房子，背后真正想要讨论的，是楼市的空置率问题。
目前市面上有好几种说法。
一是来源于2017年中金公司的一份报告《数说中国存量住房》。
当时中金的数据显示，2017年年末，中国城镇广义和狭义住房空置率分别为16.9%和12.1%，其中城区分别为14.7%和9.7%。
二是西南财经大学发布的《2017中国城镇住房空置分析》，统计与调查显示，中国当年城镇地区有6500万套空置住房，空置率为21.4%，二三线城市这个数字更高。
三是2022年8月5日，贝壳研究院重点研究国内28个城市的3万个小区，发布《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》。
贝壳的调研结果显示，中国28个大中城市平均住房空置率为12%。
其中一线城市平均7%，二线平均12%，三线平均16%，有6个城市高于15%。
（来源：贝壳研究院）
通常来说，房屋空置率在5%到10%之间是合理的，超过10%就表示库存积压过多了。
各个国家，对于空置率的定义相差也很大。
美国通常会把度假房屋、短租周末房屋、移动住房纳入空置统计范围。
日本空置房定义为长期无人居住，且连续5年没有使用过自来水和电力的房屋。
加拿大温哥华对空置房定义是，每个月25天以上无人居住，或者一年中超过4个月无人居住的房屋。
香港甚至会把正在装修的房子，也纳入空置统计范围内。
有一点可确定的是：
未来中国，卖不出去的房子，只会越来越多。
9月15日，国家统计局公布两份重要数据。
一是《2023年1-8月份全国房地产市场基本情况》，二是《2023年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。
官方数据显示，1-8月份，全国房地产开发投资76900亿元，同比下降8.8%。
房价方面，8月份全国70个大中城市中仅有17个城市新房价格环比上涨，较7月减少3个。
二手房价格环比和同比上涨城市均仅有3个，较7月继续减少。
另外根据中指院数据显示，2023年8月，全国百城新建住宅均价为16176元，已经连续4个月下跌。
房地产是典型的资金、人力密集型产业，大量的存量住房卖不出去，造成大量的沉淀资金。
换个角度看，中国真的缺房子吗？
根据《中国人口普查年鉴-2020》数据显示，中国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，平均每户住房间数为3.2，平均每户居住面积达到111.18平方米。
当平均值具体到每一户的家庭的时候，巨大的分化就出现了。
2023年最新一期的《NIFD季报》中，观察到了一个非常明显的趋势：
居民杠杆率上升幅度最小，提高了0.2个百分点，住房贷款同比转负。
非金融企业杠杆率微幅上升，提高了0.8个百分点。
企业融资意愿不足，投资增速继续下降。
政府杠杆率升幅较大，提高了1.1个百分点，财政发力效果有限。
中国不缺房子，但居民对于高品质、好学区、交通便利、设施完善房子的追求一直都在。
到了2023年的今天，居民即使手握资金也不愿意继续加杠杆买房了，企业也不愿意借钱了。
这就形成了一个新的悖论：
好的房子，一直买不起，买不到。
其他房子，根本住不完。
无薪休假三个月 大时代落幕
最近有一位程序员的发言，引起网友热议。
她曾经在上海阿里工作，税后年收入60万，目前回到老家当在编教师，收入变成了10万。
当然回老家的好处还是不少的，比如整体支出下降85%，距离爸妈更近，幸福感增强了。
想躺平却躺不平，偶尔有点意难平，这可能就是当下一二线城市打工人，最真实的生存境况。
其实和房地产上下游的从业人员相比，互联网行业的程序员，已经很幸运了。
2023下半年开始，一二三线城市陆续传出设计院停工、欠薪、离职等各种奇葩事件。
7月底，有一家建筑设计企业传出消息，安排全体员工无薪休假三个月。
根据文件信息，它是抚顺建筑设计研究院。
天眼查显示，这家设计院成立于2002年，注册资本500万。
旗下拥有19名注册工程师，包括公用设备工程师、一二级建筑师、电气工程师、结构工程师、土木工程师。
这是一家中高型规模以做建筑工程设计为主的设计院，毫无疑问有过高光时刻。
在这之前，有业内人士发帖说：
以前院里的项目堆积如山，多得做不完，人人加班加点，几乎没有过休息日，薪资一年几十万元也不是问题。
这样的好时代，早已一去不复返。
8月初，网上还出现一份河南某市交通勘察设计院，发布的《关于支持和鼓励内部职工再就业创业的实施意见》。
文件中提到，目前设计院经营出现巨大困难，部分项目停工停产、催要账款难上加难，无岗职工工资额度会大幅下降和缓发。
甚至开始鼓励员工：
办理停薪留职，积极开展自主创业、自谋职业等方式来增加个人收入
二十年一个轮回，建筑设计和房地产的走势，几乎是同步的。
从2000年开始，设计院一度迎来黄金年代。
2003年，国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，确认房地产成为支柱产业。
到了2007年，国统局数据显示，当年房地产开发投资2万多亿元，比上年增长30.2%，商品房销售面积增长23.2%。
2010年之后，国有设计院走下舞台，大批民营设计公司崛起，高薪挖走了很多优秀人才。
与民营设计院同步崛起是大批民营房企，高周转成了市场主流。
追求速度和规模，必然意味着设计方案周期缩短，品质下降。
真正的转折发生在2020年之后，一大批现金流紧张、高负债的房企因为政策消失了。
设计院再也没能恢复元气。
2023年之后，一二三线开始集体为房地产托底，各种政策加速落地。
效果远不如预期。
认房不认贷政策即将满月，北上广深成交量不见涨，挂牌量却创了新高。
比如北京：
中证报调研显示，截至10月6日，北京二手房挂牌量再创新高，突破16.6万套。
或者广州：
9月广州一手房去化周期超过17个月，二手房过户成交2400套，环比微跌1%。
房地产的时代大幕，缓缓落下。
还有机会吗？
先把当下这个漫长的季节，熬过去再说吧。
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