前段时间，胡Sir去了趟济南、济宁以及潍坊、南通，顺道看了看楼盘。如果单从售楼处新房和贝壳网上二手房成交价看，像山东三四线城市的房价跌幅远比青岛郊区小的多，但实际上因为背后的特殊原因，更可怕的还没有被完全发现。
Part1 三四线城市的改善客群失去了住好房子的机会
三四线城市的房地产市场出现“未老先衰”的状况，一是失去了一二线城市“卷产品力”的机会 ，二是核心区域土地紧张、新区没有发展。
先从第二个问题说起，三四线城市也有核心区，就像青岛的原市南、市北的老城区，基本上学区、商业、医疗资源比较丰富，但由于开发时间比较早，剩余土地不多了。济宁比潍坊这个城市更能体现山东三四线城市的现状，一是外地优质开发商进入少，二是县域城市经济弱、房价高，因此本篇主要以济宁为案例展开。
济宁市区很容易看出是一个环线城市，任城区（包含以前市中区）是济宁核心区，内环高架路以内的核心区新房就明显存在两个问题，一个是改善产品不够吸引人，另外就是可开发的土地不多了。
像融创1917、汇豪世纪风景等楼盘属于核心老城区的改善盘，不说融创自身的问题，单从1917这个项目的产品定位看确实不低，毕竟有别墅还有洋房、小高层，但你如果仔细看洋房、小高层的户型还是属于2年前的元宝户型设计，就连177平还是简单的四叶草户型（双北卧），可单价都15000元每平接近天花板价格了。
位于新贵和—佳世客商圈的汇涛世纪风景更不用说了，188平~409平，妥妥的高改产品。这个盘地块不大，有点像青岛黄岛的中联和府，一共4栋楼，但户型一共15个（包含顶复），可以说户型没有太多创意，跟二线城市的青岛、济南至少能差5年。
而且最关键的是这个顶级改善盘除了单纯面积大，其他方面的产品生态都远远不够：一排三栋楼紧连着底商铺子，外立面没看出是石材干挂更别谈铝板、大量玻璃造型了……这个盘的单价是15000元每平，旁边的公路人家的二手房大约在1万1左右，溢价是有了，但是产品溢价只是源于房龄新和面积大。当青岛近郊的12000元每平的青特缦云都在做园区内的会所时，三四线城市高端改善盘楼下还继续卖着底商，真是能赚点就赚点，丝毫当济宁人改善人群没见过世面。
200平的房子套均300多万，按照收入和购买力，说它像黄岛的中联和府一点不抬举他，而且只有86户的高端改善。看看2年多之前的中联和府怎么做的改善项目，除了地处市民公园、看海观景、休闲的地段优势外，开发商还做了架空层和“泛会所”，几乎都是落地窗，外立面的材质更多是铝板和玻璃，而且户型设计还是洄游设计。
拿这两个核心区地段的改善盘举例，并不是贬低三四线城市的开发商审美，而是说明这些城市在仅有的核心地段内都没有进步和发展，这跟没有更多的外地开发商进驻有密切的关系。优质开发商进驻这个问题，青岛也存在，说到底青岛相对杭州、成都、重庆、郑州甚至济南也慢了好几拍，但好在青岛有新区、有可以拓展和开发还有支撑的多中心的新土地，这扇门没有完全给关上。
但对于山东三四线城市，想要开发一个新区吸纳更多人口、建设更多配套，这并不容易。况且，民营房企乏力了，优质民营房企在前些年因为一些城市勾地严重没进来，现在融资能力有限，更难了。
过去几年内，优质房企进驻山东各城市的均衡度上看，烟台、济南是排在前面的，然后是青岛、潍坊，济宁、临沂、淄博、泰安要弱很多。咱们出行时在济宁并未看到龙湖、万科这种“平均生”，偶尔看到保利、华润的几个刚需盘，幸运的是看到了绿城的一个盘，还是眼前一亮的：
绿城湖畔云庐是绿城和济宁当地平台公司合作的一个改善楼盘，位于济宁北湖新区，分为中式别墅、洋房和小高层，产品力应该是济宁的天花板级别了。北湖新区是济宁近些年开发的一个新区，城市界面比较类似于青岛的高新区，借助天然的北湖风景区和大量公园绿地，风景宜人，看起来非常宜居。据说济宁当地人不是特别热衷于居住在这里，更多的是县域进城的客群、北湖工作的体制内人员和一部分老城区改善。
就在这个当地人看不上的新区，绿城湖畔云庐从2020年6月到现在一共卖了1600多套房子，洋房面积120~189平，1万45每平，别墅260~290平，500万左右。这个去化速度来源于产品过硬，套内层高、户型以及园林造景和外观形象就直接拿捏了改善客群。当然了，这个盘也有缺点，那就是洋房的客厅非落地窗，这一点还是有点差距的，其他方面不输给青岛的绿城高端盘。
说到底，绿城湖畔云庐还是2年前的设计，但已经足够引领济宁高端改善的新风了，可惜这种盘太少了。核心区更很难见到这种项目，因为土地资源更少了。
值得一提的还有一个盘，也就是济宁城西大悲庵后面的青特瑞马云境，1.5的容积率的洋房和叠拼产品，其户型设计可以说是整个山东青特的顶级户型设计了。但可惜的是这个项目周围有烟筒，南面又是大悲庵（府前庙后），不算是核心改善的好地段。三四线城市的改善客群也是很可悲的，本身土地很紧张的核心区没好产品了，城市界面不佳的地段却又形成鲜明的产品错配对比。
Part2 三四线城市的刚需市场，逐渐去“县城”化，甚至和青岛济南的近郊形成强烈竞争关系
咱们山东房价比较高的城市除了青岛济南烟台外，其他相对收入而言比较高的就是淄博、日照、聊城、泰安和济宁、临沂。其中济宁正好是这次路上经过的城市，实地探访也了解到济宁县域城市的房价也比较高，像邹城、汶上、嘉祥、泗水、曲阜等县城的房价都接近济宁的高新区甚至北湖新区了。
胡Sir主要考察了北湖新区的一个项目，房价相对也比较亲民，像华侨城运河1283这种央企盘房价也就在万元线左右，但也有改善产品，湖畔云庐这种产品毕竟是少数，就拿博观江悦这种楼盘来看，房价大概在12000元每平左右，算得上中高端项目了。
据了解，博观江悦这个项目的主要购房群体还是太白湖新区的体制内、高校、医院等单位职工为主，少数县域客群为辅。这个盘是由瑞马、青特和旭银合作的项目，整体产品还说的过去，但也存在不少落后的弊端，比如变电站在小区内部，楼座排布太密集、套内层高有限等问题。有一说一，如果湖畔云庐说是济宁太白湖新区的天花板，那博观江悦也算是仅次于它了，其他项目均价基本在11000左右，吸引了大量县域买房人。
济宁高新区主要是产业区，新楼盘单价多数在7000~9000元每平，主要是央国企和本土房企的刚需项目。虽然太白湖新区和济宁高新区的教育、商业配套也在完善，但仍然抵不住很多县域客群流失。
数据制图：散苏寒
众所周知，2022年整个山东省的常住人口是减少的，青岛增加了8.5万人，济南增加了7.9万人，其他大多数城市人口都在减少。而这些人口流失到省内青岛和济南的居多，而青岛有人口增量的城区无非是西海岸新区、城阳和崂山、即墨、胶州，济南主要是往东部新区走。
那对于县域城市的买房人而言，他们的选择除了市区的新区，其实还有青岛和济南的近郊。太白湖新区和高新区都是近郊区，这还是济宁的近郊新区，那为何不去青岛的近郊区呢？毕竟省会和岛城还是很多三四线城市县域客群的向往和追求，更何况青岛的高新区房价也已经回归到了万元线、胶州、即墨的二手房成交价已经在1万以内、黄岛新区政府不远处的灵山湾（灵山山、隐珠、临港）房价也在万元线以内了。人往高处走，特别是县域城市没有太多背景、资源的家庭更想着让孩子去更好的城市发展。
数据制图：青小岛
因此，像这些房价颇高的山东三四线城市，他们的房地产市场面临的是购房人群减少，县域楼市歇菜已经看到了，市区的新区也面临着跟济南、青岛近郊竞争的关系。在这种情况下，交易量下滑必然带来更多的房价下跌，又会进一步影响二手房市场。
Part3 三四线城市的二手房前期价格稳，后期价格降，再后期直接走不动了
很多人评价说山东三四线城市房价会下跌，二手更会下跌。但更深层次讲，二手房下跌不是一个快速的过程，而是从慢成交到没成交到降价的过程，就看看贝壳上的济宁二手房成交周期就能看出来：
这是随机找的几套二手房成交周期，最长周期达到了1317天，诸君算算折合几年？
再进一步看，二线城市的二手房都撑不住了，三四线城市二手房难道还能是硬通货吗？看看成交的楼盘，几乎没有一个小区比周围新房价格要高，接下来换房、变现的周期变长，像这种三四线城市房价下跌就是从交易周期超长到无成交，用击鼓传花来形容再恰当不过。
假如你手里有山东三四线城市的二手房，不住的话，能转手那就尽快吧，否则房租也不高、价格越来越低。
留给山东三四线城市的楼市结果就是新房市场“未富先老”、新区房产滞销、二手房卖不出去。降价不是简单的一个结果，青岛和济南可以内循环，这些城市恐怕或许是“死循环”。
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