很多市区的置业顾问会这样对买房者说，市区可以开发的土地有限，开发一块少一块；现在不买，以后就没有新房了，就得去郊区买了。
事实是否如此呢？
我经过深入研判，发现这是一个十足的谎言。
01 规划调整，住宅用地增多
本来以为东李已经没有几块住宅用地了，现有的楼盘也是信心满满地在销售；可忽然一天大量产业、公园用地调整成了住宅用地，大家都傻眼了。
有人统计，大约释放出了12个住宅地块。
相似的还有老四方的一个地块，调整后的建筑面积达到了18万平，规划住宅1700户。
这告诉我们一个道理，规划是可以调整的，住宅用地没有了，调整后就会增加。
其实，即使不调整，青岛市区的住宅用地也够用，完全够用。
9月27日，青岛第三批次供地计划出炉，供应57宗，总建面约352.19万㎡，其中市区（市南+市北+李沧+崂山）就占了25宗，这可不是少地的节奏。
02 青岛市区到底还有多少住宅用地
根据今年1月份青岛自然资源和规划局发布的《青岛市存量住宅用地信息公示 （截至2022年12月31日）》，截至2022年12月31日，青岛市市辖区存量住宅用地项目共1615宗，总面积4701.9076公顷，其中未动工面积1307.6138公顷，已动工未竣工面积3394.2938公顷，未销售房屋的土地面积1674.7208公顷。
1公顷=10000平方米，那么总面积就是4701.9076万平方米，以每套房子100平计算，就是47万套；按照青岛每年增加10万人（两人买一套）的规模，得多少年才能消化完。
这其中，市南区有18宗住宅用地：
市北区、李沧区都是密密麻麻数不清，大体是市北区151宗、李沧区163宗。
崂山区的比较清楚，有53宗。
如此，你还认为青岛市区缺少住宅用地吗？
而且，上面这些图中的住宅用地还只是目前规划的，像张村河北、楼山后的大量土地还没有规划，在上图中都没有怎么显示。
另外，这还只是规划为住宅的用地，后面不排除其他用地规划调整为住宅。
03 大量住宅主要集中在三个地方
虽然青岛市区未来的住宅用地是巨量的，但大面积的住宅供地主要集中在下图中的三个地方：
像张村河两岸，原来是城中村，现在拆的差不多了：
虽然在上面崂山区的住宅用地中，张村河北没有住宅用地，可这只是因为那时候没有发布规划，最新的消息是张村河北有26宗住宅用地。
老四方和沧口的土地都比较零散，基本是城中村和旧厂房，但数量是庞大的，像闫家山、香里、盐滩、火车北站西边的智慧湾、沧口机场周围的城中村，都可以贡献大量的土地。
楼山后的土地面积更是庞大，青钢、红星化工、青岛碱业等老厂房的土地还没有大量转让，目前的开发才刚开始。
你可以大体计算一下，已经有的住宅用地和尚未规划的住宅用地，这个数量再装下100万人也没问题。
要知道，只有西海岸新区面积大小的深圳，可是装下了1766.18万常住人口，实际管理人口更是超过2000万人。
青岛全市目前的常住人口刚过1000万，市区（市南+市北+李沧+崂山）只有280多万人，无论是可以继续装得下的人口，还是可以继续盖房子的住宅用地，都是很宽裕的。
因此，在人口出生率下降甚至于人口负增长的现在，大家完全不用担心青岛市区没有住宅土地了。
后面的新房子多着呢，绝对能够管饱。
本文来自微信公众号：青城山说，专写青岛城市发展和楼市分析
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