香港连续13年的房价上涨的走势在2022年结束。
自2008年金融海啸以来，香港的房价一直走在世界前列。经济学家任泽平团队2022年10月发布《全球一线城市房价比较》中，香港中心区域以21.84万元/平方米的价格位居第一。受到美联储加息、国际经济形势等的影响，2022年全年，香港私人住宅售价指数下跌了15.6%。
从业20多年的房产中介陈贤告诉九派新闻，受政策和利率的影响，最近香港房市比较冷清，利率增高，导致还贷压力增加，购房投资不划算。目前，他90%的客户是内地人，他们通常会全款或支付较高的首付比例。
截至5月底官方数据，香港通过高才通、优才、专才人才计划收到8.4万宗申请，共批出约4.9万张签证，远超原定每年3.5万人的目标。今年6月，香港通过新的条例，若该部分人群在港置业，可申请退还部分置业所产生的印花税。
以下是陈贤的讲述。
【1】“一房”和“两房”最畅销
过去两年，我卖得最多的是一房和两房户型，香港的两房户型大约为40至50平方米，而一房户型则为23至25平方米左右。两房的总价大约在900万到1100万左右，而一房的总价在500万到600万港币左右。在香港，总价2000万以上的算豪宅，我一年能成交一两套豪宅。
香港岛的房子相对较贵，香港大学附近的新房每平方米27万至30万之间。因为就几站地铁到中环，香港以中环为中心，中环附近的房价较高。
如果是别墅，山上有很多几个亿的别墅；而对于大平层，价格可能在几千万到一亿之间，每平方米大约在30万到40万之间。
影响房价的因素除了地段，还有供需和政策。最近房市冷清，就是受政策和利率的影响。政策方面，对于购买第二套房产要征收15%的税，影响了需求。另外，目前利率较高，导致购房投资不划算，人们更倾向于将资金放在银行定期存款上，对房产投资的风险意识较高。如果你贷了500万港币，可能每个月会比以前多出四五千块的公款，所以压力很大。
在香港，如果购买一套价值1000万以下的房子，最多可以贷到总价的90%。如果是购买500万港币的房子，只需要支付10%的首付款，大约是50万港币，按30年还完房贷，每月需还2万左右。
过去学区房很受欢迎，但现在由于有实力的家庭可以选择更多的国际学校，学区房的吸引力有所下降。
2022年香港房价连续13年上涨的趋势结束，因为经历了社会不稳定和疫情、美联储加息的影响，需要一些时间来恢复。目前来看，除非政府出台新的政策刺激需求，否则在接下来的一年内不太可能有好的消息。
最近大家都在观望，希望政策能够刺激购房需求。这两个月的每月成交量在300左右，以前旺季每月成交量在一两千套。长期来看，香港的房价仍有上涨的空间。
政府批准了许多高材通、优才的居留申请，预计未来几年将有超过10万人获得居留权。这些人在住满7年并获得永久居留权后，很可能会在香港定居并投资房地产市场。
我最近的客户中，大约有90%都是刚需。香港房地产市场不一定适合投资，因为房产的流动性较低，购房后3年内卖出去，需要缴纳20%的税款和罚款。
26平的一房。受访者供图
【2】内地客户通常全款购房或高首付
我有90%的客户是内地人，每个月能接待10个内地客户。内地人来香港买房，主要是家长希望方便他们的孩子在香港读书。
香港政府开始通过优才、高才通计划“抢人才”，共批出约4.9万张签证。一些人拿到签证后，会前来香港置业。我刚刚做了一个4000万的交易，客户通过高才通拿到签证，支付了1300万税款。
非本地人在香港买房，需要支付30%的税款，但在成功获得永久居民身份后可以申请退税，退税期限为7年。这位客户计划来香港工作，就购买了一套房产，大约130平方米。
香港没有限购政策，但根据身份的不同，所需缴纳的税费也不同。本地居民在购买香港房产时需要缴纳4.25%的税费，超过2000万港元的房产要缴纳10.25%的税费。
购买房产的客户年龄一般都在30到40岁以上，职业以金融行业为主。一位在摩根大通工作的客户，年薪是百万，但工作非常辛苦，经常加班到凌晨两三点，旅游、爬山都要带着电脑，有付出才会有收获。
香港人一般都是按揭购房，而内地客户通常会全款或支付较高的首付比例。能够来香港购房的内地客户经济条件较好，否则在内地自己都买不起房，更无法拿钱来香港购房。大部分内地客户都是40岁以上的老板，他们自己拥有公司，不是打工的。
随着信息的透明度提高，客户对购房的要求越来越高。现在他们更看重地段好、小区品质好且配备会所等综合设施，同时也会考虑个人需求，比如海景等。
127平大平层。受访者供图
【3】中介年收入50至60万元算得上优秀
在过去，香港的房价曾经历过通货膨胀，80年代和90年代初的房价可能非常便宜，但物价也低廉。然而，到了1997年的高峰期之后，房价开始下跌，一直跌至2003年，当时发生了SARS，房价达到最低点后慢慢开始上涨。2003年到2010年之间的房价涨幅最为显著，从一个低点直接涨到了很高的水平。
香港的房子没有像深圳那样暴涨，2000年，一平米三四千港币，现在可能三四万，之前三四万的，现在可能二三十万。说实话，内地的经济发展比香港慢了20年，内地在经历香港之前的路。
房产中介入行，成交的第一笔单子一般是二手房。二手房成交会比较快，大约需要两三个月的时间，或者做一笔出租交易，只需要一两个星期就可以拿到佣金。如果是新房，可能需要等待半年，甚至更久才能拿到佣金。
在香港，二手房中介费比较低，大约是1%，提成比例也较低。举例来说，如果公司拿到的业绩是10万元，可能二手房的提成在15%到30%左右。比如说你卖一套500万的二手房，公司收取11万佣金，中介个人能拿到2万块。但是你卖新房，开发商可能给你3-5%的佣金，每个盘佣金不同。
2001年，我开始在香港做房产中介。当初做房产中介，是因为门槛低，高中毕业就可以，我那时刚好高中毕业。现在门槛也没有变高，我们先招人进来，不适合劝退就行了。很多人熬不下去，没法成单就走了，因为中介基本工资低，新人就七八千，主要还是靠提成。
我觉得我能在这个行业立足，是依靠专业知识和礼貌。我刚刚成交的客人，也称赞我非常有礼貌。要成为一名成熟的房产中介，首先你必须熟悉政策和相关法规，还要了解物业信息。即使你对某些物业不熟悉，你可以通过查询来获取信息。但是如果有人问你一些关于香港政策等问题，而你一无所知，那别人就不会信任你了。
我成的第一单是入行后第五天，就是在楼盘附近转悠问人家看不看房，人家说看房就带他去，经理也会帮忙推销，然后就开单了。以前开单很简单，多去楼盘转转就行。
大部分的香港房产中介，收入可能不到2万，包括佣金和基本工资。在销售行业，总有20%的人站在食物链的顶端，年薪在80万-100万，而80%的人则在底层。
站在行业顶端的人，可能会通过互联网获取更多客源，小红书和抖音是目前内地重要的获客渠道之一。不像过去，只能在街上获客。
年收入达到50至60万元，算得上优秀的中介了。如果挣不到这个数额，可能就应该考虑离开这个行业，送外卖、洗碗每月也能挣两三万元。
房产中介收入不稳定，而且你也没有假期，因为只要有客户想看房，你就必须带他们去看。
周末通常是最忙的，因为客户在闲暇时刻才有时间看房。我目前的同事中，有一部分是内地过来的，他们做得很不错，因为他们有资源和人脉。
（文中受访者为化名）
九派新闻记者 李曾卓
编辑 曾金秋
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【来源：九派新闻】
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