大家好！我是苏北哥！如今称之为南京顶流板块的大概只有两个，一为河西，二就是百家湖！而后者不同于前者，掐指算来百家湖已经将近一年没有新项目上市。
昨天，江宁百家湖板块纯新盘象屿华发铂萃云湾终于正式公开，虽然这只是一个4万+/㎡的新房项目，但是自5月19日拿地以来，该楼盘就获得极高的关注度，主要原因有三。
第一，这是厦门象屿在南京的首个项目。
作为与厦门建发、厦门国贸齐名的福建省国资房企，象屿集团的开发触角多年前已经伸入长三角，不仅在杭州、苏州有不少开发项目，就是上海也深耕多年，进入南京楼市大概在2020年左右，可有意思的是象屿算是为数不多在南京有公司、没项目的闵系房企。而且该公司对于百家湖板块一开始就情有独钟，曾参与百家湖多幅出让地块的竞拍，2022年时更是参与百家湖G51地王（百家臻园）的争夺。
今年5月19日，厦门象屿落子百家湖的梦想终于如愿，在今年如此惨淡的土拍市场，百家湖G16地块“硬是”竞拍44轮触顶，最终摇号被象屿拿下，后官宣与华发共同操盘，定案名为象屿华发铂萃云湾，对于这个象屿南京首作，无论是买房者还是圈内人都想看看成色到底如何？
第二：这是目前南站、岔路口、百家湖片区唯一4万+/㎡级带会所的楼盘
眼下南京楼市带会所的楼盘虽然很多，但是4万+/㎡级楼盘带会所的却不是很多，控制成本的操盘理念下，有的楼盘甚至售楼处都是跟别家共用。
南站、岔路口、百家湖片区目前4万+/㎡的新楼盘大概有4家，悦著九章、百家臻园、禧樾府都没有建会所，唯独象屿华发铂萃云湾一上来就以会所作为项目的宣传卖点，1600㎡的会所规模，已经超过普通的改善级楼盘配置，风格上一说引进的是上海镛奢酒店风格，也有说引进宝格丽安缦度假酒店风格的，可谓吊足市场胃口。
第三：这是百家湖板块接续百家臻园之后的接棒项目。
百家臻园对于百家湖板块来说意义重大，该项目去年11月份首开，今年4月份左右已经接近清盘，总建面积8.83万㎡，起步583万的终改级楼盘销售期只用了5个月，不能不说是南京现象级的热销楼盘，也是因为百家臻园的出现，百家湖板块的终极改善属性被进一步确立，然而百家臻园以后，百家湖板块已经将近有1年没有新盘推出，面临新房即将断供之际，象屿华发铂萃云湾横空出世，可谓是“救场及时”，但它能否延续百家臻园的销售神话，各方都在拭目等待。
01.
地处硅巷湖西居住区，距离百家湖商圈1.1公里，南站1.7公里
如果说招商百家臻园所处的菲尼克斯路是百家湖商圈的CBD所在，那么象屿华发铂萃云湾所处的地段应该算是百家湖的核心居住区。
该项目东至明城大道，北侧位临秦淮路，属于江宁硅巷片区，这片区域的最大特点就是距离百家湖、岔路口、南京南站三大片区都比较近，硅巷片区的地面交通与地铁都比较发达。
象屿华发铂萃云湾周边，南北走向的主干道就有三条，项目东侧紧邻的明城大道横跨秦淮新河，北向过河就是左邻右里、万科九都荟等小区所在的南站片区。
项目东向1.4公里处就是连接江宁与主城的双龙大道，驱车直达中华门、新街口都可控制在30分钟之内。
项目西侧目前也有一条双向四车道的绿都大道正在修建，预计年底开通，开通后前往南站将更加便捷。
绿都大道南延大桥实景
地铁方面，铂萃云湾周边在运行的地铁就有两条，其中距离项目最近的是3号线胜太西路站，直线距离大概在900米左右，第二则是项目东侧的1号线河定桥站，直线距离大概在1.4公里。
硅巷片区开发较早，在铂萃云湾出现以前这里已经有10余年没有新楼盘开发，附近的百家湖花园、欧陆经典花园、湖滨世纪花园大多开发于2003-2005年，目前二手房挂牌价格在2-2.3万/㎡左右。
硅巷片区的居住氛围比较安静，北侧有秦淮新河，片区内亦有人工水系环绕，由于不处在商圈中心，没有那么多的交通、商业噪音，平日并不嘈杂。
硅巷秦淮路实景
铂萃云湾工地
说到商业配套，硅巷的优势比较明显，片区东南1.1公里处就是百家湖商圈，那里有景枫中心、百家湖1912、江宁金鹰、21世纪太阳城、龙湖天街、宜悦里GE66等诸多商业综合体，约200万方的商业覆盖面积、80万方的商业体量，号称江宁的新街口。
百家湖商圈实景
硅巷正北1.7公里处就是南京南站，南站商圈的证大喜马拉雅、万科都荟天地商业综合体、绿地之窗等也在日常配套范围之内。再加上江宁岔路口的大润发商圈，地区商业氛围还是比较醇熟的。
除了大商圈配套，硅巷附近的小商业也很有市井烟火气，由于胜太路、南京航天大学江宁校区的存在，周边的夜市小吃早已是南京的网红打卡点。
江宁同曦夜市
众多优势之外，硅巷地区的劣势也很明显，这片区域原属于江宁经开区，城市界面并不像百家湖核心那样纯粹，厂区众多，工厂与居住小区混杂是该片区的特点。
铂萃云湾项目周边目前就有大众汽车、中汽创智、西门子、爱立信总部及加工制造基地。
02.
放风4-4.3万/㎡，打造9栋围合式小高层社区，配备1600㎡上海镛奢酒店风格会所
百家臻园加包价格在4.7万/㎡，象屿华发铂萃云湾今天爆出的首开放风价是4-4.3万/㎡，且户型面积区间95-135㎡，相比百家臻园135㎡起步的户型设计，无论从面积还是总价上，都是走的“差异化产品路线”。
总价低了，还配了1600㎡的社区会所，象屿华府铂萃云湾明显走的是高性价比、低总价的路线。
虽然是4万+/㎡单价的初改级楼盘，象屿华发铂萃云湾还是比较讲求归家仪式感的，朝西的社区主入口采用了“府门设计”，虽然大门跨度比不上北哥前两天看的河西颐和天晟府，但也使用了铝板和石材做了装饰，据说大门两侧采用的百达翡绿石材，规格与上海宝格丽酒店相同。
走进来，项目的下沉式庭院景观赫然眼前，说实话还是有一些震撼感的。听说庭院内设计了“五重叠水”景观，不仅有镜面水景，还有人工瀑布！
置业顾问介绍，眼前这都是实景交付，未来业主步行归家，将围绕下沉式庭院旁的风雨连廊进入归家大堂。
而归家大堂联通地下会所总体面积达到1600㎡，整体引进上海镛奢酒店风格，黑色系的空间，采用的是意大利品牌工装，目前1F归家大堂用作项目的营销中心。
营销中心实景
说实话，象屿华发铂萃云湾的售楼处还是很有艺术气质的，古驰黑奢石墙面、透光大理石吧台、手工琉璃砖背景墙，有种让人误入“美术馆”的错觉。
地下会所共分为四大功能空间：日咖夜酒商务接待区、棋牌室、有氧健身区和瑜伽馆。该会所功能区总体面积在600㎡左右，不设泳池，一切以日常实用为目的。
商务接待区实景
这是地下B1层会所的第一个功能区，正对下沉式庭院，业主日后可以临窗而坐，欣赏美景，据说这片区域完全按照星巴克咖啡馆风格打造，主打闲适、轻松的氛围。
棋牌室分为国际象棋区与麻将室两个区域，同时可以提供简餐服务。
目测有氧健身区与瑜伽馆面积在200㎡左右，配备十余组健身器材，健身的同时亦可欣赏下沉式庭院美景。
象屿华发铂萃云湾共规划打造9栋17-18F小高层住宅，社区采用围合式设计，“前4后5”的错开式布局。
社区内部包含东西走向160米的中轴景观，围绕中轴景观有长约506米，宽约1.5米的环形跑道，以及454㎡的水系景观。
该项目楼栋间距为58-69米，而铂萃云湾楼栋平均总高54米，比例最大能达到1.27。
象屿华发铂萃云湾社区风格采用安缦酒店度假风，楼栋外立面铝板一体板，南面采用落地窗设计，据介绍窗墙比能达到0.43-0.45。
项目9栋楼之中有8栋采用两梯四户设计，唯有社区正中央的7号楼采用一梯两户设计，9栋楼北侧均带连廊。
首开将推出项目西侧的9号楼18F小高层，预计首开时间在11月初，价格在4-4.3万/㎡。
03.
三款户型主打刚需和初改客群，135㎡纯改善4房只有34套
象屿华发铂萃云湾共有三款户型产品：95㎡3房2厅2卫、110㎡3房2厅2卫和135㎡4房2厅2卫。
从户型配比上开看，135㎡的纯改善四房只有34套，只位于社区的7号楼王栋内，其余8栋楼内全部是95㎡和110㎡两款3房，总价区间可控制在380-520万左右，其实主力总价段与江宁科学园的招商璀璨璟园相当，由此可见象屿华发铂萃云湾也是主要面对刚需和初改购房客群的。
目前铂萃云湾尚未开放样板间，我们只能从户型图上分析下产品品质。
95㎡户型全部为中间户，3房2厅2卫布局，主卧、次卧、客厅三开间朝南，户型南面整体面宽达到9.5米。
其中客厅面宽在3.5米，餐客采用一体化空间设计，厨房采用U型设计，隐形玻璃折叠门的运用增加了使用空间，同时厨房配置了岛台，延伸了餐厅的功能空间。
为了解决厨房空间局促的问题，该户型设计了“S墙”，可放置双门冰箱。
95㎡户型的南向双阳台面宽在6.3米，联通客厅和次卧，次卧面宽在2.8米，有点局促。
主卧套房式设计，主卧面宽在3.2米，内部配备L型衣帽间，主卫三段式设计，95㎡户型南北共设有4个飘窗。
110㎡户型全部为边户户型，3房2厅2卫布局，同样是三开间朝南，空间布局与95㎡户型比较相似，110㎡户型的南向整体面宽为11.3米，其中客厅设计为横厅，开间在5米，产品具备一定的改善属性。
比较难得是餐客同样是一体化空间设计，厨房大U型设计，配备岛台和L型折叠隐形门。该户型比较有特点的是入门不仅配备玄关柜，而且配有飘窗。
南向双阳台面宽在8米，连接横厅和次卧，主卧套房式设计，110㎡户型共有南北5处飘窗。
135㎡户型仅存在于7号楼王栋内，7号楼一梯两户，所以不存在中间户与边户之说。
135㎡户型采用4房2厅2卫设计，整体4开间朝南，户型南向整体面宽达到14.9米，南向双阳台面宽达到8.2米，连接客厅与南向次卧，横厅面宽达到5.2米。
客餐一体化空间设计，厨房中西双厨设计，配备独立岛台。
主卧套房设计，休憩空间面宽达到3.6米，套间内设有步入式衣帽间，该户型南北共包含6个飘窗。
根据北哥得到的消息，铂萃云湾预计下周开放样板间。装标信息目前还未流出，据内部消息，铂萃云湾配备中央空调、新风系统和地暖三大件，同时还有电动窗帘、智能灯孔系统等基础智能系统。
各项配套方面
交通：1号线河定桥站、3号线胜太西路站，明城大道、双龙大道、绿都大道（在建）
商业：景枫中心、百家湖1912、江宁金鹰、21世纪太阳城、龙湖天街、宜悦里GE66、南站证大喜马拉雅、绿地之窗。
教育：项目北侧有幼儿园、小学用地、东山高级中学南站校区、南京晓庄学院滨河实验学校小学部（挂牌东山外国语分校）
医疗：江宁胜泰医院、南京曙光医院(新院区)
项目优劣势
优势：象屿南京首发项目；主力户型总价较低；社区配备1600㎡会所。
劣势：项目地处江宁经开区，周边有不少工厂和维修加工基地；产品偏刚需；95㎡户型主次卧面宽有点偏小。
主编简介：
苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。
