说起中国房地产市场，从2020年官方宣布实施三条红线开始，整个市场的命运急转直下。 2021年恒大集团债务危机爆发，同年9月，中国70个城市陆续传出房价下跌，一跌就是16个月。直到2023年1月，中国政府决定出手相救，才使得房价回稳。
想不到近期市场又传出另一则更惊人的消息。根据中国官方的调查，当前全中国约有6亿栋房屋。可想而知，消息一出引起热烈讨论，因为如果以全中国14亿人口来计算，平均每2到3人就拥有一栋房屋。这个数字让人们开始怀疑中国房屋的供应远超过需求，是否意味着房价暴跌的时代即将到来。
在解析这个问题之前，我们先来仔细看一下这份数据。中国住房与城乡建设部此前花费3年时间，动员超过260万人，在全国进行房屋建筑与市政设施的普查。这份结果在2023年出炉，报告显示全中国总计有超过6亿栋建筑。作为对比，目前中国大约只有5亿多个家庭，平均一户就拥有超过一栋楼。因此，这个数字出炉以后，让不少人感到诧异，原来买不起房的自己才是异类。
细看以上数据后我们可以发现，所谓的6亿栋只是总量。如果按位置分布来看，农村地区的房舍占了其中的9成以上，而城镇房屋其实只有4700多万栋。如果进一步排除非住宅单位，实际可居住的数量又更少了。换句话说，在讨论房屋是否过剩之前，我们必须把这个问题分成农村与城镇来看，而且两者的结论天差地远。
我们先看向农村。我们前面提过，中国的楼房总数约有9成集中在农村，但中国的农村人口却只有5亿人，占总人口比例不到4成。换算下来，平均每一个农村人口拥有超过一栋房屋，明显高于正常的供需状态。同时我们还要考虑一点，农村人口容易向城市流动，未来房屋的需求恐怕还会下降。按照这个脉络来看，中国的农村确实有房屋过剩的状况，并且未来一些小城镇的房子恐怕会沦为白菜价，甚至找不到买家接手。
事实上，这个状况已实际登场。近期最有名的例子便是东北鹤岗。鹤岗位于黑龙江省，当地在2019年传出二手屋见价拍卖的状况。根据当时媒体公布的资讯，鹤岗市区只要几万人民币就能买下一套二手房。而这背后的原因源自鹤岗的发展脉络。
早期这片土地盛产煤矿，因而形成盛极一时的聚落，但矿源告捷后迅速没落，鹤岗就此沦为收缩型城市。这片土地的常住人口常年少于户籍人口且人口持续净流出。由于本地的住房需求不断降低，当地的房市交易自然走向低迷。中国房产专家普遍担心，中国许多小城镇终将步上鹤岗的后尘，其中又以东北和西北地区的前景最令人担忧。
我们接着看向城镇。中国居住于城镇的人口约有9亿人，户数则有3亿多户，而城镇房屋的现有数量也是3亿多套，两者的比值接近1比1。因此，如果从套户比的角度来看，中国平均每一户人家就有一套居住单位，供给与需求呈现平衡的状态。此外，考量到中国人均收入持续增加，越来越多新富族想在大城市置产。一线城市供应吃紧的情况，在短期内应该不会有显着的改变。
关于数据的解读就先到这里。我们下个简单的结论：按照当局的说法，全中国楼房总数确实是6亿栋，但绝大多数分布在乡村。在需求不断下降的未来，农村房价确实可能走向白菜化。而在城镇，目前户数与套数呈现平衡的状态。但越是精华的地区，城镇拉力就越强，需求就也越高，因此局部地区的房价很可能很难降得下来。
以上分区解析数据，但如果想整体来看，中国未来房价大致上的趋势，我们这里整理了多方机构与专家的观点。其中可以分成看涨与看跌两派。
看涨的一方认为，如果以2020年官方数据来看，中国家户人均住房面积大约有12.4坪，其中乡村单位为14.2坪，城市则为10.8坪。如果将这个数字拿来跟其他国家对比，美国人均住房面积为15.7坪，英国也有12.1坪。相较之下，中国城镇住房面积还有提升的空间。考量到中国都市居民以小家庭为主，而孩子长大成年后倾向不跟父母同住，世代交替的过程中，离家产生的居住需求就会推动中国未来的房市成长。
这派人马还提出另一个论点，那就是房屋先天的更替需求。根据统计，中国城镇家庭中有将近一半居住在2000年前建成的老屋，屋龄动辄二三十年以上。这些房屋未来将有改建的奇迹。如果政府未来想推动房市发展，只要再次实施迁建补贴，届时这些老屋持有者将主动为房市注入新血。
至于看跌派也有为数众多的支持者。这方人马认为，当前中国一线城市房屋的空置率约在17%，而二线与三线城市都超过两成，高过全球标准。
如果看向家庭住房拥有率，当前的中国不论城乡都超过九成，同样高于世界平均。这意味着现在的中国，即使有绝大部分家庭都拥有属于自己的房产，但房屋的空置率仍高居不下。这导致有刚需推动的市场支撑很难一直维持在高水位。
至于房屋空置的原因，除了租金回报太低或是购房门槛太高以外，还有一个关键因素，就是人口高龄化。在高龄化背后，中国的人口还在2022年首度进入负成长。
因此，有不少调研机构认为，中国房产大开发时代已经落幕，未来的住房需求将会进入收缩期，很难再出现随便买随便涨的荣景。
以上整理出两派说法给朋友们参考：中国房市未来是机会还是风险，看从哪个角度来解读。对于有实际操作过中国房产的朋友来说，或许也会产生自己的一套理解。
像我身边有些朋友就认为，房屋过剩与空置率都是老话题，对短期房市表现并不会有什么影响。确实，中国房地产起伏背后还有一个主导因素存在，就是政府调控的策略。
中国房地产投资占整体经济的比重远高过经合组织国家。对政府来说，房地产既是拉抬经济的火车头，却也是可能导致崩盘的地雷，因此必须将行业趋势牢牢控制在手。
过往在08年金融海啸时，政府就多用政策刺激房产上涨。 16年再度推动房产利多，导致整体楼市量价起涨。前几年这波房市大顺风吸引无数人民背起房贷，却也对他们的实际财富构成负面影响。
有研究机构发现，中国家庭资产中不动产占比高达7成，而现金却只有一成。因此实际购买力远低于帐面资产。加上大小建商猛爆发展催生出债务危机，政府最终决定用三条红线整治房企，让各地房市坠入低谷。
直到2022年，当局才决定放松钳制，推动地方房贷优惠等政策。值得注意的是，北京当局在这波松绑中抓住了一个关键，那就是房住不炒原则。由此可见，中国政府接下来想看到的，很可能不再是房市暴涨，而是比较平稳的发展。
但未来是谁说的准呢？或许24年又会发生什么大事逼得当局必须鼓动房市来带动经济。至于这一切会往什么方向发展，就让我们继续观察。
好了，这篇内容就到这里了。如果对这个话题有兴趣的朋友，不妨在下面留言聊聊你们的想法。
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