房价很可能会迎来三次重估和对未来地价房价的预估

#5月财经新势力#

这是一篇我写自于2022年10月份文章，短短三天点击过六万多，后被我删除，现在第一重冲击事实已经形成，看来此文极有意义，所以我再度重发出来，文后附加最新的感悟：

主要是最近财政部出了个通知，里面规定——

「严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入」

大家可以看到这两年74%的土地都是由央国企接盘托底，而由于市场下行，房地产销售急速下降，2022年上半年全国商品房销售面积同比下降22.2%。商品房累计销售额同比下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。导致拿地的央国企并没有动力去开工楼盘。

拿地高达46%的地方国企（城投）开工率只有拿地面积的12%，这导致大量土地积压在地方国企（城投）手上，还要付出高昂的利息。

于是中央下文禁止地方城投平台和国企以举债方式虚增土地出让收入，这就形成了第一次房价重估：

1、禁止国企举债购地，也就是国企失去了托底囤地的能力，土地价值可能会迎来暴跌，进而房价也会进入暴跌阶段；

正因为禁止了国企托底行为，地方财政以卖地为主的方式破灭，接下来就会迎来第二次房价重估：

2、以存量房为主体的收税机制形成，也就是俗称的“房产税”，对居民房地投资意愿会造成毁灭性打击，房地产需求急速下降，房价暴跌；

中国的债务是以房地产抵押为基础的，甚至可以说中国就是砖块人民币，央行通过经营贷等基于房地产的贷款来增发货币。一旦房地产暴跌，会导致债务底层资产（房地产）重估，大量企业都将不得不现金流枯竭，甚至破产，举个例子：我今年把房子抵押一千万，购买了设备进行生产，明年我的房子却只能抵押五百万，而我的钱已经全部投入了生产，五百万的抵押差额将导致企业只能破产。而在经济进入危机时，减息放水就成了正常手段了，通货膨胀也是不可避免的。

于是就迎来了第三次房价重估：

3、政府在经济不景气时大量放水以振兴经济，通货膨胀高涨，房价随着通膨恢复上涨。

2022年上半年M2（市场人民币）的增幅是12%，哪怕不增加，就算保持这增幅，房价就算急速下跌超五成，也会在四年后膨胀回来。

总结一下，房价三次重估计大概如下：

1、禁止国企托底，土地回归真实价值→房价暴跌→2、房产税征收→房价暴跌→3、经济危机，降息放水→通膨导致房价回升

2023年5月15日记：

这是去年12月时发布过的文章，曾经创了三天过六万的点击记录，现在看来，随着城投平台财务的崩溃，大家可以看到第一阶段已经慢慢成为现实，纵使地方政府百般强令，但地价依然打折、打骨折，甚至五折。

对于政府当前来说，不再是维持高地价，而是卖出地已经是幸事。

房价暴跌已经成为现实，不再累述，至于房产税的征收，很多人认为在这个经济下滑的时代不会征收，而我的看法依然是：房地产已经下跌，土地已然售不出去，征收房产税又如何呢？

只要控制试点范围，控制在一线新一线，放开限购，反而能把一些需求解放到三四五线城市，也能从一线新一线征收上房产税，来挽救地方岌岌可危的财政。这个阶段的表现是一线新一线房价跌，但三四五线城市可能企稳。

经济危机已经是有了预期，通缩已经初现端倪，降息一直在持续，现在大家能看到又在降存款利息，取消高息产品了，我个人不怀疑未来两三年存款利息会进入零的时代，贷款利息会进入二甚至一的时代。

通膨的确会使房价上涨，但投机房产的黄金时代已经过去，未来是以房租为回报的真正的长期投资，但重点城市的房产依然是未来的投资热点，如果中国赢得这次国运，北上广深成为东京纽约巴黎一样的存在，纵使在房产税的压制下，房价依然会上涨，但十年五倍的神话不再了。

房价未来会以房租为基础，除去房产税后，会略高于贷款利息。大家可以依此推出当地房价。