#5月财经新势力#
这是熊猫贝贝的第1736篇原创文章
2023年进入5月份，全国绝大多数城市冷清寡淡的楼市，似乎已经没有什么新故事可以说了。
除了偶尔因为价差倒挂太过于明显，套利空间直接粗暴而引发有钱人扎堆排队抢购的豪宅，还都集中在一线头部城市的新闻，好像，关于房地产和楼市，没有什么太多可以唠的事儿了？
但其实，貌似低迷平淡的表象之下，和钱袋子（土地财政）直接关联的很多城市和地区，或许正在酝酿一些新动作。
这篇文章，就将基于2023年5月份以来，关联中国楼市和后续走向的两个重要动向，有依有据，尊重事实的复盘和梳理，透过动向，挖掘本质，研判趋势。
唠点市面上看不到的硬货，写点有深度有价值的内容。
关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。
本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。
内容有依有据，分析理性客观。
硬核内容，错过不再。
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。
PS：
- 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
- 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
- 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
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图片来源：头条图库
1
第一个动向：土地供应端的一个明显变化趋势，如何解读？
2023年以来，各集中供地城市土拍有条不紊推进。
5月11日，成都进行5月首场土拍，6宗宅地全部成功出让，其中主城区2宗宅地触顶摇号成交，至此，成都今年已正式公告的35宗宅地，已经成交23宗。
放眼其他集中供地城市，广州、上海、无锡等地已完成今年首批次集中供地出让。
与此同时，各集中供地城市今年供地计划陆续发布。
据不完全统计，截止到目前，在22个集中供地城市中，北京、上海、深圳、广州、重庆、苏州、成都、武汉、杭州、南京、厦门、福州、济南、合肥、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等19个城市今年供地计划均已发布。
从19城今年的宅地供应情况来看，北京、上海和广州的宅地供应基本稳定，深圳和沈阳、长春、重庆、武汉、合肥等15个二线城市宅地供应都有不同程度下降，其中沈阳供地规模同比下降70%，降幅最大。
从不同宅地类型来看，租赁住房用地缩量最为显著。在发布租赁住房供地情况的城市中，北京、深圳、重庆、广州、武汉、南京、福州、济南等城市租赁住房供地面积下降，其中南京租赁住房供应8公顷，较去年下降88%。
图片来源：21财经
住宅用地供应减少是今年重点城市供地计划的显著特征。
在已发布今年供地计划的19个城市中，深圳、重庆、苏州、成都、武汉、杭州、南京、厦门、福州、济南、合肥、沈阳、宁波、长春、天津和无锡等16个城市的住宅用地供应计划均有不同程度减少，降幅在5%—70%之间。
在已公布供地计划的城市中，广州是唯一一个宅地供应明显增加的城市，广州今年计划安排宅地供应901公顷，占建设用地计划总量的28%，高于2022年实际供应量，比近五年年均供应量增长41%。
今年租赁住宅供应减量比商品住宅更加显著。据不完全统计，除厦门租赁住宅用地明显增加、上海保障性租赁住房用地规模与去年相近（上限略有增加）外，其余发布租赁住房（含保租房）供地的城市，租赁住房（含保租房）计划供地面积均有不同程度下降，重庆、武汉、南京、济南、沈阳、宁波、长春、天津和无锡的降幅都在60%以上。
保障性租赁住房用地成为各地租赁住房供应计划的重点，上海、武汉、厦门、济南、合肥、沈阳、无锡等地的租赁住房用地全部为保障性租赁住房用地。除了新增租赁住房用地之外，各地还强调盘活存量，充分运用各种方式满足保障性租赁住房需求，如苏州要求盘活600亩存量土地支持保障性租赁住房建设。
总的看下来：租赁住宅用地，住宅用地供给减少趋势明显，保障性质土地供给呈现增加趋势。
中国的房地产经济，从土地层面，开始了一些重要的变化。
图片来源：头条图库
2
第二个动向：多地聚焦释放“一老一少”购房需求，意欲何为？
诸葛找房数据研究中心不完全统计发现，截止到5月15日，今年约有150城优化调整楼市政策230余次，包含优化公积金贷款政策、实行购房补贴、下调房贷利率、放松限购限售、推行二手房“带押过户”、降低商贷首付比例、放松落户等多个方面。
多地将住房政策与人口政策相结合，支持老年群体和多子女家庭购房成为政策的重点发力方向。
梳理全国政策，可以发现全国多地都有“放宽房贷年限”的政策，甚至有的地区，有银行公开宣传“房贷可以放宽到100岁”。
图片来源：网络
今年2月，广西南宁还因为“房贷年龄可延长至80岁”登上热搜，当时引起“全网口诛笔伐”。当然，本号也写过专题文章进行过分析和交流。
当时这些信息与报道都是以“玩梗”的形式在网络传播的。
根据中指监测数据，今年以来，各地已出台与老年群体、多子女家庭购房相关的政策超50条，主要包括提高公积金贷款额度、降低首付比例、允许提取公积金用于首付和租房、发放购房补贴、增加限购区购房套数等。
很明显，年初类似动向冲上热搜几次以后，很多地方就搞起了“低调行事，不做宣传”那一套。
但是时间进入5月份，有些性质完全不一样的动向，出现了：
在人口老龄化加剧、人均寿命延长等背景下，支持老年群体购房成为部分城市考量的政策方向，相关政策涉及延长房贷年龄期限、增加老年群体购房名额、“一人购房全家帮”等。
5月6日，宁波出台10项措施促消费，其中在住房消费方面就提到，支持银行机构在风险可控前提下，放宽房贷年龄限制，激活老年人购房需求。
各地对多子女家庭购房的支持力度更大，一线城市也加入其中，上海、广州和深圳都有针对性举措推出。
如上海规定，从5月1日起，符合上海公积金贷款规定的多子女家庭购买首套住房，最高贷款额度可在限额基础上上浮20%。
4月28日广州在《广州住房公积金管理中心关于贯彻落实二孩及以上家庭支持政策的通知》征求意见稿中，也提到为二孩以上家庭上浮公积金贷款额度的举措。
过去我国的房贷年龄与年限的“双限制”政策，是很符合正常购房人的市场规律的。
以这些年夫妻小两口结婚买房为主要房贷刚需，基本上都是30左右贷款，贷35年，确保他们在退休之后的老年生活“不背房贷”。
过去二十年的房贷市场，为什么没有人替中老年人和子女家庭的“购房需求”发声？
多子女家庭或有老人需要赡养的家庭生活支出相对大，有一定的购房压力。
针对“一老一小”的购房支持政策能起到一定的促进住房消费效果，但影响比较有限。
在“岳母娘经济”与“婚房刚需”支撑的楼市二十年，谁会在乎“中老年购房”和“两孩家庭”的这点“蚊子腿”？
话糙理不糙，中国楼市来到今年之后，房地产商和商业银行最先看到“结婚率暴跌，生育率下降”的悲观未来，所以今年二月才有了“南宁房贷放宽到80岁”的热搜。
没人接盘怎么行？土地怎么卖？谁来给银行打工？谁来接盘银行资产表上的高价房产？
真的就是有人说的：政府，房企、金融机构破产是“硬着陆”，老百姓背负巨债就是“软着陆”吗？
年轻人和主流购房群体这样的“合格贷款人”不玩了，就换中老年和孩子来接着玩？
图片来源：头条图库
3
本质分析和趋势研判：供需两端极致发力配合，接下来的楼市和房价怎么看？
两个动向，并不复杂：
一个是供应端的结构调整，土地财政的玩法在发生变化；
一个就是地方政府对土地财政的依赖，试图扩大需求端的范围实现原有玩法的延续。
逻辑，因果，一目了然，但是两个动向，其实都折射出了当下中国楼市的现实情况，并不理想。
基于两个动向，从理性专业的角度出发，接下来，中国的楼市和房价，有以下几点趋势研判：
1，人口发展特征将从根本改变房地产的需求
支撑房地产发展的长期因素是人口，人口发展特征的变化对房地产的影响是最为深远的。但第七次全国人口普查的数据告诉我们，国内人口增速减缓、且老龄化将越来越严重，2022年全国人口甚至出现了近年来的数次负增长。人口增速减缓将在未来直接减少房子的需求。而老龄化将影响房地产的需求结构。
具体来看，如果人口增量上不去，或许十年后的年轻人就不需要自己买房了，因为父辈都留有房子住。另外，大家的生育愿望不高的话，家庭会继续呈小型化发展，改善型的需求也将会萎缩。
2，保障房体系将改变住房供应的结构
近些年来，国内的保障房建设在如火如荼的进行着，尤其是房价较高的一二线城市。对于经济发达的一二线城市，保障房将是城市住房供应的重要来源，整体住房供应结构将会改变。高房价的问题或将得到改善。
保障房体系的建立，最直接的影响会抑制房价的上涨。长而久之，也会促使房子逐渐回归其居住属性上来。为什么这么说？一旦保障房多了，附加在房子上一些属性自然意义就不大。大家都有了，就没有特殊性而言。
3，房地产或将再难得到金融的长期支持
房地产的发展，金融因素不可或缺。
但实际上，前几年金融政策对房地产并不友好，房地产的融资渠道被掐断或是收紧，不管是开发企业还是个人买房子，明显感觉贷款变难了。
即便是疫情过后，货币流动性保持宽松，但是房地产行业似乎并没有感受到。大家都知道，过去房价之所以能够涨得这么高、这么快，信贷的支持是功不可没。
虽然今年上半年以来，信贷政策对房地产有所松弛，但这样仅仅是为了把濒死的房地产行业救回来。
等这次危机慢慢过去，房地产很难得到金融的长期支持。
而且，不管地方政府如何放开需求端，但是银行固有的风控系统，是不可能不受限制往居民端转移风险的，中老年买房资格不是大问题，但是子女如果不接受连带贷款责任，银行再强势，这钱能赚的安稳么？
当然，肯定有人会拿一线豪宅排队抢购出来说事，个人觉得没有必要去纠结，拿小概率和特殊去看宏观趋势，就好比还没中彩票就想着怎么去享受花钱一样荒谬。
图片来源：头条图库
写在最后：
看清现实，抓住本质，属于中国房地产的黄金时代，还会重现吗？
在过去的20年，中国经济也经历几次较大的困难，但每次困难之后，房地产无疑就被作为刺激的经济发展的手段，而每一次的刺激也就导致了房价新一轮的上涨。房地产行业曾被定义为中国的支柱行业，在一定的历史时期内，为支持中国经济的发展起到重要的作用。即便是后来不再有支柱产业这一说法，实际上房地产行业在相当长一段时期内对经济发展起到重要的支撑作用。
但是今非昔比，高房价的问题逐渐显现出来。
以及房地产行业持续发展的弊端也出来了，一个国家的硬实力最终还是依赖于科技实力。如今，高层对改变经济对房地产依赖的决心很大。
所以在本次疫情对经济如此的冲击下，都没有启动房地产来促进经济发展。
房地产作为刺激的经济的主要手段已经一去不复返了。
既然当不了经济增长的顶梁柱，那么房地产作为中国货币蓄水池的功能，也就无从谈起了。
客观来说，全球博弈，美国针对的大环境之下，如果中国的社会资源，资金，还有经济发展，依然只能依靠没有任何技术含量的房地产行业，是什么结果，国家看的比很多利益关联群体要更清楚，当然，也不会惯着，这就不是一个层面能谈什么博弈的。
所以，对于房地产和楼市来说，回归民生行业，普通市场的趋势方向，已经早就写好剧本。
2023年，还想着什么买房投资，轻松躺赚，价差炒作，一夜暴富的，才是无可救药的人。
而且，这样的人，利益关联之下，注定将成为被时代洗牌出局的失败者。
看清现实，把握主线：房住不炒，按需消费，量力而行，才是正途。
以上，就是对2023年5月份以来，中国楼市，两个值得关注的新动向的专题复盘和分析内容，和各位读者朋友们，进行一个交流和分享。
图片来源：头条图库
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交个敢说真话，会说实话，善于观察的年轻人朋友，可好？
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