知常曰明：中国房地产市场发生结构性变化，国有企业成为投资主力，国企平台应该也有责任布局房地产开发业务，企业如何选择房地产业务发展模式成为关键。通过从企业战略意图和综合实力两个维度建立方法论，为企业采取代建、合作还是独立开发提供判断，同时这也是国企平台房地产业务的发展路径。
1月30日，财政部国库司发布《2022年财政收支情况》。数据显示，地方政府性基金预算本级收入73755亿元，比上年下降21.6%，其中，国有土地使用权出让收入66854亿元，比上年下降23.3%。
与此同时，根据广发固收的跟踪统计，2022年全国住宅用地出让金41750亿元，其中国企平台拿地22497亿元，占比54%。分季度看，2022年一季度至四季度，国企平台拿地占比更是呈现逐步上升的态势，其中一季度国企平台拿地占比43%，四季度国企平台拿地占比65%。
数据来源：郁言债市
近几年，在疫情肆虐冲击、经济环境变化、行业政策调整等多方因素影响下，房地产行业正面临深刻变革，持有大量土地的国企平台正成为房地产行业越来越重要的参与者。各国企平台结合自身实际情况，合理选择地产项目开发模式，则成为业务发展的重要战略命题。
一、国企平台开发模式选择模型
国企平台选择地产项目开发模式时，应主要从企业实力和业务定位两方面考虑。需要说明的是，本文讨论的地产项目不包括保障房、安置房等政策性地产项目。
（一）企业实力
主要考虑开发能力和资金实力。
开发能力：开发经验上，丰富的项目管理经验对产品质量把控、成本控制、进度控制等尤为重要。国企平台一方面拥有政策性住房、安置房等的开发项目，另一方面部分企业较早介入商品房项目的开发，已形成了丰富的项目经验。品牌实力上，国企平台的区域品牌影响力对后续产品定价和销售至关重要。国企平台因其业务广泛、区域聚焦，通常在当地拥有一定的知名度；同时，国有背景也为地产项目提供了一定的信用背书。
资金实力：流动资金方面，虽然国企平台资产、收入体量都十分庞大，但实际现金流并不一定充沛，因此现金流质量较高、自有资金额度充沛的国企平台才能支撑地产项目的投资开发。融资能力方面，国企平台的债务水平、资产质量以及投资项目自身的质地，都将影响地产项目的融资。
（二）业务定位
主要分为战略型业务和机会型业务。
战略型业务：一是地产业务已经成为国企平台公司收入、利润的重要支柱，如公司同时开发3个以上项目、开展跨区域拓展；二是虽然过往经验较少，但国企平台将地产业务作为未来战略蓝图中重要的发展板块，主动出击进行土地获取、谋划业务发展。在该定位下，国企平台选择项目开发模式时，需更加关注业务板块的成长，包括业务能力构建、业务规模增长。
机会型业务：地产业务不是国企平台的重要业务，未来也不会成为核心业务板块，地产项目通常是因其他业务附属资源、地方政府财政考量等因素形成的土地储备而产生。在该定位下，国企平台选择项目开发模式时，需更加关注如何实现更加可观的项目财务回报。
（三）开发模式选择模型
以企业实力和业务定位两种维度进行划分，国企平台以自有土地储备为基础投资房地产项目，主要有四种开发模式，分别是合作开发（参股）、合作开发（控股）、代建开发和自主开发。
二、国企平台开发模式选择与案例
（一）合作开发（参股）
操作方式：国企平台与在资金实力、开发经验等方面具备优势的企业合资，共同投资开发地产项目，共同分享项目收益、共同承担项目风险。通常国企平台以土地出资参股，合作方提供资金、项目管理能力及产品品牌。
适用类型：企业实力较弱、地产业务偏机会型。主要是偶有地产项目、自身无专业地产项目管理团队、资金难以支撑项目投资的国企平台。
【案例】渌江集团合作开发地产项目
醴陵市渌江投资控股集团有限公司是醴陵市人民政府设立的规模最大的国有独资企业，自2017年起陆续承接5个保障房项目的投资开发，积累了一定开发经验，但从未参与开发过商业性房地产项目。同时，在发展过程中，渌江集团也面临着巨大的现金流压力，特别是2017年以来，多次出现净现金流为负的情况。根据渌江集团的“十三五”期间的发展战略，地产业务仍然以保障房为主。
在此背景下，渌江集团选择较为保守的地产业务开发模式。2018-2020年，渌江集团利用自有土地，先后与光大、奥园、红星美凯龙等品牌企业合作开发地产项目，出资比例从20%到49%不等。
（二）合作开发（控股）
操作方式：国企平台与在资金实力、开发经验等方面具备优势的企业合资，共同投资开发地产项目，共同分享项目收益、共同承担项目风险。通常国企平台以土地和资金出资并谋求控制，合作方提供资金、项目管理能力及产品品牌等。
适用类型：企业实力较弱或对区域环境不熟悉、地产业务偏战略型。主要是拓展地产业务早期或跨区域拓展早期、地产业务将作为未来发展重要的战略板块的国企平台。
【案例】厦门海投集团合作开发借船出海
厦门海投集团作为拥有超过20年开发经验、中国地产百强、福建地产20强的开发商，多年来持续深耕厦门市海沧区，在跨区拓展上较为谨慎。2013年，海投集团子公司海投房地产以5.2亿元摘得漳州市龙文区地块，2014年初，海投集团便与福建品牌开发商融信集团达成合作，以50:50的比例合资成立项目公司，共同开发漳州项目，项目公司董事长由海投集团派出、财务报表并入海投集团。项目于当年底开始销售，实现了超过20亿元销售收入。该项目成功后，海投地产进一步独立开发了同样于2013年摘得的另一宗漳州地块，并于2016年开始销售。
（三）代建开发
操作方式：国企平台凭借自有资金和市场化融资进行项目投资，委托专业房地产代建管理公司进行地产项目的开发管理，享有项目全部收益，同时独立承担项目风险。
适用类型：企业实力较强、业务偏机会型。主要是手握土地资源、有充足资金储备、偶然形成地产项目的国企平台。
【案例】仙居城发携手蓝城打造旗舰项目
仙居国投集团是浙江台州仙居县最重要的国企平台公司，旗下子公司仙居城发主要负责安置房建设。仙居城发成立于2016年，截至2022年，仙居城发完成3个、在建4个安置房项目，没有战略性发展地产业务的计划。同时，仙居国投集团近年来现金流充足，能够为地产开发业务提供有力支撑。
2022年01月，仙居城发以29479万竞得仙居县和家园东侧地块。为打造更加出色的住宅产品、实现更加可观的经济效益，仙居城发委托蓝城集团进行该项目地块的设计和建设。在蓝城集团创始人宋卫平的亲自把关下，该项目定位为“城心低密”的高端别墅产品。2022年12月10日项目开盘，143组购房户参与摇号首批30套房源，当天销售额达2.02亿元。
（四）自主开发
操作方式：国企平台公司凭借自有资金和市场化融资，独立组建团队进行地产项目的投资开发，享有项目全部收益，同时独立承担项目风险。
适用类型：企业实力强、业务偏战略型。主要为在地产领域深耕多年，或通过保障房领域积累了丰富的开发经验，资金实力充足，未来将地产业务作为重要支柱板块的国企平台。
【案例】厦门海投集团打造区域地产品牌
厦门海投集团是海沧区重要的国企平台，全区开发建设、城市运营服务、产业发展和民生保障的主力军。海投集团下属子公司海投房地产早在上世纪末便已于海沧区内开展房地产业务，20多年来持续深耕海沧区房地产市场。同时，海投集团经营稳定、现金流充沛，近3年来经营现金持续流入。
实力加持下，海投集团地产业务主要由海投房地产自主开发，拥有一级房开资质，曾多次荣获中国地产百强称号，在厦门市拥有较高的品牌知名度和市场占有率，2019-2021年累计实现地产业务收入近70亿元。
三、国企平台开发模式建议
上述四种开发模式及应用场景仅仅是相对简化的模型，是国企平台在思考自身业务发展时的分析工具。在商业实践中，更常见的是多种应用场景的交叉与叠加。在此，笔者为手握土地资源、拟进行地产项目开发的国企平台提出以下几点建议。
（一）清晰地产业务定位
无论是初尝地产业务还是经验十分丰富，在全新的内外部环境下，国企平台都应重新系统思考地产业务在公司未来发展中的定位。对于战略型发展地产业务的国企平台，应通过战略规划到业务规划，科学设计业务发展逻辑与路径，实现从合作开发到到自主开发的升级。对机会型发展地产业务的国企平台，充分利用合作开发、代建开发的模式，保障项目财务收益。
【案例】番禺交建合作模式盘活土地
番禺交建主要地产项目为倚莲半岛居住小区。公司评级报告显示，截至2017年底，项目一期工程已基本完成。由于房地产业务是为盘活土地而进行的短期业务，未来不作为重点业务进行开展，因此番禺交建采取与大型开发商合作的方式进行倚莲半岛二期工程的开发，并选定中国奥园成为合作方，约定公司以二期用地作为投入，中国奥园以现金出资进行项目开发建设、管理及销售。截至 2017 年末，二期项目已投入3.87 亿元，预售款资金回笼 7.74 亿元，该项目公司预计获得销售收入共计不少于 30 亿元，净收益不少于 6 亿元。
（二）大胆创新业务模式
各类开发模式的本质其实是针对公司和项目的具体情况，在土地、资金、技术等要素上的不同投入方式。因此，国企平台应结合自身情况，发挥资源优势，大胆创新开发模式，最大化保障、挖掘和实现项目收益。
【案例】江阴“平台+代建+资本”合作新模式
2022年10月，江阴城发与绿城管理合资成立江阴城发绿信置业有限公司，以7亿元底价摘得江阴主城区城南80、81号地块。
摘地后仅仅1个月，江阴城发绿信引入绿城的长期合作伙伴中粮信托，最终该项目中，中粮信托、江阴城发、绿城管理分别持股51%、48%、1%。在这种模式下，国企平台、代建公司以及资本方强强联合，实现了三方赋能的作用，将赋予土地较高溢价和收益，实现开发增值。而江阴城发也将通过有限的投入，实现项目收益的最大化。
（三）品牌增值能力提升
对拥有较为丰富开发经验的国企平台而言，在进一步提升产品竞争力、品牌影响力和降本增效等方面，仍然会面临一些瓶颈。而随着当前政策环境和行业结构的变化，越来越多品牌开发商开始尝试代建业务。国企平台在自主开发项目的同时，也可在部分项目上充分借助代建管理的开发模式，一方面学习吸收先进的项目管理经验、锤炼自己的项目管理团队，另一方面也通过地产品牌的引进，在短时间内提高地产产品的竞争力，获取更加丰厚的回报。
（四）借船出海合作共赢
多数国企平台的地产业务有明显的区域聚焦特点，通常深耕其所开发建设的行政区域范围，使得公司对该区域内的市场竞争、消费者需求有深刻理解。然而，地产行业存在极强的区域属性，跨区域拓展往往存在较大的“水土不服”风险。建议国企平台在开展跨区域项目开发时，积极借助品牌开发商、当地房企的能力，以合作开发的模式降低风险、共享收益。
（五）抢抓机遇搭建队伍
人才是业务发展的关键所在，近几年，大量的优秀地产行业人才回归市场，给国企平台拓展、升级地产业务提供了有力的支撑。对于项目管理能力尚且不足、未来有志于做大做强地产业务板块的国企平台，应抢抓行业发展的窗口期机遇，主动出击，通过市场化的薪酬机制、合理的薪资水平招引优秀人才，搭建起一支专业过硬的管理团队，实现地产业务的升级突破。
本文来自公众号：常明国企平台洞察
作者：刘卓
