我国老年人口规模大，老龄化速度快，养老需求结构正在从生存型向发展型转变。十四五期间，我国连续出台了诸多养老产业的应对举措，助推养老市场进入全面加速布局阶段。为探索新时代的健康养老旅游模式注入新活力！
打造海南专属的康养新模式
五大康养市场新格局，引领康养区域化快速发展。
我国康养市场发展与区域人口、经济、气候、消费、医疗、文化、环境、配套等资源特性密切相关，各区域性特征差异化鲜明。目前“京津冀、长三角、粤港澳、成渝、海南”等典型的康养区域市场加速发展。
图：中国典型康养区域市场格局与特征
来源：CRIC康养产业数据库、克而瑞漾美
海南区域养老市场特征分析——
海南区域作为全球开放层次最高的经济特区，国家给予扶持政策力度前所未有，显示了我国推进高水平对外开放的决心和力度。自由贸易港推进的同时吸引了大量的国内与国际友人，为区域康养产业发展创造了更多可能。2020年海南区域60岁以上老龄人口数量达147万人，老龄化率达到了14.6%，相较于粤港澳区域高出2.3个百分点，本地老人养老需求以居家为主，区域养老服务需求更多体现于候鸟老人。2020年海南区域养老机构数量仅53个，供给养老床位共0.8万张，区域机构养老床位缺口高达3.61万张，养老服务供需缺口相较于其他区域小。区域养老服务更多体现于康养项目中，以候鸟老人养老需求为重点，以医疗旅游为标签，以高品质康养度假为特色，助力区域打造全国重要康养旅游目的地。
表：2020年海南区域老龄人口与养老机构（床位）统计
数据来源：国家统计局、CRIC康养产业数据库
1、海南区域养老市场发展特征：先行先试，医疗旅游，康养度假
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特征1：区域被国家赋予较高使命，给予政策最高扶持，机制模式先行先试。
海南区域作为我国首个特色自由贸易港，早在2011年便开启了国际旅游岛先行试验区建设，围绕国家赋予海南国际旅游岛的战略定位，在特殊支持政策、开发模式、体制机制创新、产品创新、投融资模式创新等5个方面给予先行先试的特殊使命，着力建设规模宏大、开放程度高、国际一流的国家级旅游文化产业集聚区。随着自由贸易港发展的推进与利好政策加持，越来越多的目光开始聚焦海南。增加个人离岛免税额度、扩大免税商品种类吸引大批游客，为带动区域康养旅游产业发展创造了有利条件；同时减免企业所得税、实施商品零关税、加大人才引进补贴力度，吸引大量优质企业及人才落户海南，一定程度上均为康养产业发展铺垫了前进的道路。
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特征2：区域医疗旅游特色鲜明，打造国际中医药文化交流窗口。
区域全国候鸟养老特征凸显，以东北、北京与上海客群占比较大，多为高净值老人，为更广泛的吸引与留住客群、发展旅游服务业，区域充分利用自由贸易港战略规划优势，大力推进海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区发展建设，完善并提升区域医疗资源，并且推广中医药文化，塑造中国特色国际医疗旅游目的地。区域允许进口在中国内地难以获得的医疗设备、技术和药品，加强引入国际领先专业化服务机构，像AjuBusiness、沃森克里克国际集团、韩国JK整形外科医院、法国居里研究所与英国爱丁堡大学医学院等企业机构，打造一批面向美容养生、疾病康复、术后疗养、运动复健等人群提供中高端康养服务的产业集群。
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特征3：区域康养模式创新，以优质气候环境+高端医疗+康养度假为标签。
海南区域凭借得天独厚的气候和环境优势，在旅居养老与康养度假方面倍受国内康养市场中高端客群认可。由于地产政策收紧，国家大力推进服务业发展，以险资与房地产为代表的企业进行康养产业创新发展，逐步加强康养服务的质量与配套比重，降低销售型物业占比，引入国内外专业康养团队，从质与量双维度进行升级。加之博鳌成为医疗先行区，干细胞、远程医疗、免疫细胞技术与鹰眼体检等国际先进医疗技术在海南落地，并已发展相对成熟，以优质气候环境+高端医疗+康养度假的全新康养模式将成为海南康养产业发展的独特标签。
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2、海南区域重点养老特征梳理。
海南区域市场化养老项目中以养老公寓产品主导，多位于城市住区密集区，以刚需照护型老人为主。区域康养资源凸显，2021年全国康养城市排行，海口市位居全国首位，据调研海南的空气、日照与水源等元素可以对疾病或亚健康状态人群进行自然治疗调理，市场康养度假口碑深受客群认可，因此重点分析养老公寓与康养旅居两类产品。基于CRIC康养产业数据库典型项目监测统计，养老公寓项目数量达8个，康养旅居项目数量8个，政府投资运营项目暂不做市场特征梳理。
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（1）养老公寓产品特征
1）收费模式：以押金+养老月费制为主，收费区间跨度大。
海南区域养老公寓多位于城市中心地带，具备一定人口基数，目前已呈现连锁标准化发展趋势，收费模式以押金+养老月费制为主，押金0.5-10万元不等，养老月费以床位费为主，根据户型面积不同收费区间集中端7500-17790元/月/床不等；区域中低端养老公寓根据户型面积不同收费区间集中在1350-4800元/月/床不等。
2）客户特点：多为“高龄高知高职”的自理候鸟老人。
区域养老公寓客户明显呈现“高龄高知高职”的特点。从健康程度来看，由于海南旅游度假特色突出，目前大部分养老公寓以自理候鸟老人为主，占比超60%，介助介护型老人也占一定比例，护理型长者本地老人占比较大，多为养老刚需，区域养老公寓客群整体年龄结构相对偏小。
3）产品户型：以度假养老为主，面积尺度偏大，以30-45㎡的开间与45-60㎡的一居为主。
海南地区的养老公寓大多是以度假养老为主，主要接待自理老人较多。房屋的面积通常较大，户型设计也有明显的差异。产品尺寸通常是30-45平方米的开间和45-60平方米的一居室，两居室和三居室的产品较少，且入住率不高。从内部设施来看，早期投放市场的项目，适老化设计较少，户型尺寸较小。但目前新建项目的适老化设计逐渐标准化，户型相对适中，并且充分考虑护理型老人的活动范围，空间尺寸进行压缩，以保障老人在最短时间内得到帮助或到达目标位置。
（2）康养旅居产品特征
1）收费模式：以地产销售+养老公寓租售运营相结合为主，会员制/月费制为辅。
海南区域康养旅居项目多位于城市旅游资源周边，环境优美，交通便利。该类项目规模较大，物业类型较为复合，收费模式主要为地产销售+养老公寓租售运营相结合，康养住宅销售与普通住宅性质一样，可以保证项目现金流问题。另外养老会员制+养老月费制项目也有一定市场占比，如海南普仁旅居养老项目采取会员制运营模式，会员费3万，月费按照户型面积收取不等的床位费。区域旅居度假项目多配备较丰富的养生休闲度假配套设施，如温泉、酒店、商业和老年服务设施等，这部分物业可产生经营性收入。
2）客户特点：中产及高净值老年居多，东北客群占比较高，看重区域环境与候鸟条件。
海南区域康养旅居项目客群多为中产及高净值老人，东北客群占较高，身体健康状况良好、充满活力、看中海南自然环境及养生养老资源的候鸟老人。中长期居住在海南多以自购或者子女在区域购买房产进行度假，生活无忧且追求安逸生活，这类群体退休后收入仍然较高，家庭经济实力雄厚，子女多为小康以上阶层，以中高端康养需求为主，客户关注点涉及景观资源优越、交通便捷、休闲度假配套齐全以及医疗康养服务功能健全等内容。
3）产品户型：兼具养老养生度假的功能，以65-75㎡一居与80-90㎡两居为市场主力。
区域康养旅居项目兼具养老养生度假功能，物业类型较为丰富，涉及别墅、花园洋房、单元式住宅及老年公寓等物业形态。户型面积跨度较大，户型涵盖开间、套房、一居至三居室，面积集中在45-110㎡，以65-75㎡一居与80-90㎡两居为市场主力，3000元/㎡精装标准，拎包入住，满足各类客群居住需求。
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