文/邹琳华
近期，有房产中介声称买房可以做到“负首付”，引发了社会各界的热议与关注。从经济内涵看，零首付或“负首付”属于加杆杠购房的一种形式。由于不需要支付首付，理论上杠杆比可以做到无限大。零首付或“负首付”加杠杆购房，一般是在楼市下行阶段，预判市场既将反转上行时进行。如果房价止跌上涨，对应的实物资产增加，杠杆比就会自然下降，购房者可成功实现“空手套白狼”。但反过来，如果预判失败，房价仍继续下跌，购房的融资杠杆就会进一步自动加大。这将会对购房者形成较大的风险。如果零首付或“负首付”购房的规模较大，还可以形成宏观风险。所以零首付或“负首付”情形多数为国家政策所不允许。开发企业一般情形下也不会采取这种风险方式售房。
零（负）首付是特殊市场情形的产物，对应的具体场景主要二种。
首先是新房市场上开发商垫首付，这是房地产市场下行阶段容易见到的一种促销手段。部分开发商由于经营困难又急缺资金，只好通过垫付首付来降低购房门槛。开发商垫首付，形成实际零首付的现象，看似解决了购房者首付不足的难题，但实际上仍存在一些问题和潜在风险。首先，开发商垫首付可能会损害购房者的利益。开发商通常是为了推销房产而垫首付，但事实上这样做往往会增加购房者的远期还款压力，导致买房者难以承受高额的按揭贷款，进而影响到其家庭财务状况。特别是如果房价继续下行，购房者的金融杠杆就会自动增加。
其次，开发商垫首付的行为可能会引发金融风险。如果房屋价格下跌导致贷款余额超过房屋价值，那么购房者和银行都有可能遭受损失。这样一来，金融系统可能会遭受不稳定的冲击，甚至可能引发整个市场的震荡。
但房地产市场普遍存在“买涨不买跌”的心理。对于部分处于极度经营困境的开发商而言，到了主动垫首付这步，一般就很难咸鱼翻身，基本属于“死马当活马医”。由于担心房价继续下跌，购房者很难响应开发商的垫首付优惠。而且开发商垫首付并非免除首付，只是推迟支付时间而已。通常因买涨不买跌这类零首付实际规模有限，引发宏观金融风险的可能性较小。
第二种情形是二手房市场上的零（负）首付。
这又包含二种可能性。一是购房中介和金融机构内外勾结。通过做高二手房评估价（一般新房贷款不需要评估，二手房贷款需要评估），骗取银行贷款。随着银行内控机制的完善，以及大数据时代房价信息的透明化，这种可能性已经越来越小，只是零星个别现象。二是在市场下行阶段，成交价可能会低于评估价。这时，可能通过虚构成交价套取高额贷款相对容易。但这也仅是在特殊的时期、特殊的区域出现，不会具有普遍性。
二手房的高评高贷，虽然不具有普遍性，但是这种现象仍可能存在一些潜在问题与风险。对于评估机构和银行来说，可能会因为评估价高于实际成交价而导致因为高估风险而造成资产表出问题，从而增加银行贷款的风险和拖累。对于购房者来说，评估价过高可能会导致房屋定价失真，使得购房者负担过重，从而增加购房风险。过高的评估价导致的零首付贷款使购房者可能承担高额贷款利息和罚息，让购房者陷入债务危机，为了获取高额贷款还可能受中介机构所诱骗。
总体来说，零（负）首付加杠杆购房一般在房地产市场下行阶段出现，可能会带来以下后果：
一是债务风险。加杠杆购房意味着借来的钱更多，负担更重。如果市场继续下行，购房者可能面临恶化的还款能力，甚至债务违约的风险。
二是资产损失风险。房地产市场下行，购房者在尝试加杠杆借债买房的时候，可能会买入高估的房屋。一旦市场继续下跌，他们可能面临到一些卖不出去、低价卖出的风险，使得他们面临巨额的资产损失。
三是财务压力。如果购房者购买房屋加杠杆买入之后，市场继续下行，他们就可能需要为了支付贷款的利息而降低生活水平。并且，当卖房变得困难或者售价不高的时候，购房者可能会面临沉重的经济负担，而回报则可能很小。
四是投资回报率的降低。购房者加杠杆购买房屋后，如果房地产市场开始下跌，他们可能无法获得他们曾经希望的高回报。
综上所述，即使处于房地产市场下行阶段，也不可盲目采用零（负）首付加杠杆购房。购房者应该仔细了解市场的发展趋势和风险，从真实合理住房需求出发作出购房决策，以确保自己有足够的财务余地，能够承担市场下跌的风险。并且即便市场出现变化，自己也不至于因此落到财务危机的境地。
作者系中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长，中国城市经济学会房地产专业委员会秘书长
（校对：陈丽）
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