红星资本局注意到，山东省淄博市正在尝试一项房产交易新方式——“以旧换新”。
据淄博日报，9月6日，由淄博市住房和城乡建设局指导，淄博市房地产开发协会和淄博市房地产经纪与评估协会联合发起的“以旧换新”省心购房企业签约仪式举行，淄博市首批12家房地产开发企业和房地产经纪机构代表签署合作协议。
发起方之一的淄博市房地产开发协会告诉红星资本局，“以旧换新”省心购房活动是两个协会发起的倡议，并非当地政策和政府行为，主要是为了加速本地房地产市场流通。
在采访过程中红星资本局了解到，“以旧换新”有一定的限定条件，对回收的旧房各中介机构要求不同，有部分中介采取若交易不成功退订金的方式，也有中介采取“兜底”支持，即评估旧房价格回收旧房。
有房地产行业从业者认为，此类活动不仅仅是简单的中介工作，帮忙出售二手房和购买新房，与以往的交易相比，此类二手房的出售有兜底机制，这在一定程度上增加了换房的可能性。
对于刚需和“老破小”的人群，“以房换房”是否是他们“上车”的机会？
山东淄博 资料图 据视觉中国
网友点赞，中介咨询量暴涨
“以旧换新”购房活动一出，马上引起了关注。不少网友认为，这是一场刺激楼市盘活市场的“妙招”。
“以旧换新”购房活动基本流程为：房地产经纪机构与意向客户沟通置换需求，签订房地产经纪服务合同后，意向客户前往与房地产经纪机构合作的新房楼盘选定新房，并与房地产开发企业、房地产经纪机构签订三方协议，并缴纳新房意向订金。
之后，房地产经纪机构对意向客户的存量住房进行查证、验房、实勘等。同时，为了加速存量购房售出进度，开发商会支付一笔营销费用给经纪机构，用于旧房的售前装修、保洁和制作短视频等宣传活动，经纪机构将在协议期限内协助客户出售旧房。
若存量住房在约定时间内售出，则购房群众按约定流程办理新建商品房购买手续；若期间无法卖掉，房地产开发企业按约定退还意向订金，营销费用则由开发商和经纪机构共同承担，购房者无需承担违约风险。
红星资本局注意到，淄博第一批“以旧换新”房源已公布，包含5个房产代理公司及42个新楼盘项目。各个代理公司合作的楼盘项目数量不等，新楼盘的每平米价位从8000-14000元不等。
“以旧换新”活动落地后，淄博二手房挂牌量明显增加。诸葛找房数据显示，目前淄博共有二手房源178609套，其中2697套为新增房源。
有首批参与的房产中介告诉红星资本局，活动上线后，咨询量确实暴涨，但大多数是对活动相关细则不太了解。“这个活动刚出来一周时间，见效不会特别明显，但是带看新房的工作量大了，现在就是前端看新房最忙。”
“近期二手房算是挺多的，但是也没有到井喷式的爆发，现在很多客户还是一个观望的态度，他只是了解一下具体措施，但是没有实际把房子挂出去，我们预计后期二手房的上架数量肯定会越来越多。”有中介对红星资本局表示。
100单咨询转化1、2单，大部分仍观望
作为“换新”的前提，旧房如何处理，旧房值多少钱，什么样的旧房可以参与活动，是网友更关注的核心问题。红星资本局在采访中了解到，不同中介回收旧房的要求也不同，有些范围划定在市中心城区70年产权房，有些则对房龄提出20年的要求。
“主要考虑收回来的旧房流通性。”其中一家参与活动的中介代理李华（化名）告诉红星资本局，他们公司主要做改善楼盘，并且承诺兜底，老旧小区的流通性不高，不太容易在协议期限内出售。
所谓“兜底”机制，也是本次活动的一个亮点。以李华所在的中介机构为例，购房者选中新房后，先交付订金，中介公司承诺在3个月内将旧房售出，如若没有售出，则可以启动兜底机制——先行垫付购房者新房的首付，后续将旧房的尾款补齐。如果购房者不同意兜底的回收价格，则订金退还至购房者。
“兜底是市场化行为，具体谁来付这笔钱，要根据不同项目的协议来看，并非一概而论，也不是两个协会来规定。”淄博市房地产经纪与评估协会的工作人员告诉红星资本局。
另一家首批参与活动的房产机构的中介张元（化名）对红星资本局表示，他们对回收的旧房虽然没有房龄要求，但肯定房龄越老越难卖，卖不了的可能性越大，评估价格也会越低，“可能会比市场价低10%-20%。”
据中介们介绍，活动发布后，咨询量猛增，看新房的需求也相应加大，“主要是前端在忙，看新房、评估旧房比较忙。”李华表示，大概100个来咨询的可能会有1、2个去带看。
张元表示，目前公司已有交付订金的订单，但大部分人仍处于咨询和观望状态。“大多数人对具体措施不太了解，主要关注是订金问题和旧房怎么能卖的问题。”
旧房如何卖也是中介公司面临的共性问题，按照本次活动倡议所述，为了加速存量购房售出进度，开发商会支付一笔营销费用给经纪机构，用于旧房的售前装修、保洁和制作短视频等宣传活动，经纪机构将在协议期限内协助客户出售旧房。
“怎么处置旧房，以什么形式包装往外打，现在还没有一个特别好的思路。所以我们现阶段会收一些相对好出手的旧房，先跑起来。”李华说。
张元也表示，年头长的旧房很难保证会在限制期限内出售，“所以老房子我们评估的流通周期也会稍长，价格也会稍低。”张元透露，为了增加旧房出售的速度，公司已经派出2000多名经纪人在张店区，“张店所有经纪人都在集中推一套房子的话，客户看见的几率还是很大的。”
瞄准改善人群，推动释放更多优质房源
如果老旧房难以售出，那“老破小”人群可能很难参与到“以房换房”的活动。但在李华看来，这其实也是一次改善存量市场房源质量的机会。
李华所在的机构主要倾向做“改善楼盘”，即四居室、大三居、200平以上的房子，或者别墅洋房一类。产品总价在300万以上。
李华解释，有意向购买这些产品的人群，他们目前的住房可能是140、150平的学区房，现在想要换200平以上的大平层、或者是低层洋房之类。“一方面追求低密度生活的人群还是比较多的，再一个他们对现有户型和小区舒适度可能也有改善需求。而且如果按市场价看，现有旧房可能比改善的新房总价相差也不会太多。”
他表示，这类人群是他们瞄准的“以房换房”的主力，“先把他们这些改善人群激发出来，让他们把现有房子先腾出来，去卖给一些市场上需要学区房的客群，也更新了现在的二手房源，加速了其他人群比如刚需去购买，这样的话整个存量房市场才能流通起来，流通起来之后才会有人去买更好的房子。”
前述采访的淄博市房地产经纪与评估协会的工作人员也告诉红星资本局，目前关于本次活动的配套政策暂时没有，主要还是市场行为。后续根据报名参与活动的企业情况协会这边还会再审查，包括其资质、有无备案、证件是否齐全，核实后会适时更新新的活动房源。
易居研究院研究总监严跃进表示，淄博开展“以旧换新”购房倡议体现了当前此类城市主动创新，进一步盘活二手房和新房市场方面的考虑。“以旧换新”不是新的政策，这两年各地都有创新，其不是简单的中介帮忙卖二手房和买新房。
“淄博当前的房地产市场也有一些新的压力，与今年3月份左右的市场行情相比，要积极进行提振。此类政策利好一二手房市场的盘活，对于房企加快去库存和更好地释放改善型住房消费需求等都有积极作用。”
红星新闻记者 王田
编辑 余冬梅
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