#韩国房价跌穿 有区域成交量暴跌70%#
韩国房价的故事，是一个政府的故事。一个怎样的政府，就会有怎样的房价。韩国政府在调控房地产市场方面，表现出了非凡的能力和智慧。它能够让房价在短时间内涨得天高地厚，也能够让房价在短时间内跌得一塌糊涂。它能够让金融市场陷入混乱和危机，也能够让人口结构走向衰退和老化。它能够让政策变化无常和反复，也能够让社会不满和抗议此起彼伏。这是一个多么了不起的政府啊！
从2022年下半年开始，韩国房价就开始跌了，跌得很厉害，这是自2003年以来的最大跌幅。为什么韩国房价会涨得那么快，又跌得那么快呢？韩国房价的涨跌对我们有什么影响呢？我们能从中学到什么呢？这篇文章将从以下几个方面来告诉你。
一、为什么韩国房价会涨得那么快？
需求大于供应。
韩国的人很多，特别是首尔等大城市，人口占全国的70%以上。而韩国的地方不多，住房用地只占全国的10%不到。因此，住房不够用，人们想买房的时候，就会争抢少数的房子，这样房价就会涨。
利息低。
为了应对2008年的金融危机和2020年的新冠疫情，韩国央行降低了利息，让借钱变得便宜。这样一来，人们就更愿意借钱来买房或者投资房产，这样需求就更大了。同时，利息低也让人们不想存钱，而想把钱花在房地产上，这样供应就更少了。
炒房热潮。
在需求大和利息低的情况下，韩国出现了很多炒房客。他们借着银行的钱或者租客的钱来买很多套房子，然后再租出去或者卖出去，赚取高额的收入或者利润。这些炒房客通过加杠杆来放大收益，也放大了风险。
政策失效。
为了控制房价涨得太快，文在寅政府出台了很多政策，比如提高贷款利息、限制贷款额度、加强税收、增加供应等。但是，这些政策并没有起到作用，反而让市场更紧张和恐慌，让人们更想抢购房子，这样房价就更涨了。
二、为什么韩国房价会跌得那么快？
韩国房价在2022年下半年开始转弯了，进入了跌的通道。这主要是因为以下几个方面的原因：
利息高。
为了控制通胀和稳定金融市场，韩国央行从2021年8月开始加息，到现在已经加息了六次，把利息提高到了3.25%。这样一来，借钱变得贵了，人们就不想借钱来买房或者投资房产，这样需求就变小了。同时，利息高也增加了炒房客的还钱压力，迫使他们卖掉房子，这样供应就变多了。
传贳危机。
传贳是韩国的一种特别的租房方式，就是租客按照房价的一定比例给房东押金，就可以免费住房。这种方式看起来很好，但其实有很大的风险。很多房东拿到押金后会去投资其他房产，形成一个杠杆链条。而当租客想退租时，房东往往无法退还押金，只能选择卖房。随着利息高和房价低，这种杠杆链条出现断裂，引发了很多的传贳骗局和违约事件，造成数百万人的损失。
人口危机。
韩国的人口问题已经很严重了，生孩子的人越来越少，老人越来越多，工作的人越来越少。这对韩国的经济发展和社会福利有很大的影响。同时，人口危机也影响了住房需求的长远前景。随着人口减少和老龄化，未来韩国需要住房的人会越来越少，而现在有的住房会越来越多。
政策转变。
尹锡悦政府在2022年5月上台后，对房地产市场做了一些政策转变。主要包括放宽首都圈的转售限制期限、提高首都圈的住房供应、取消部分地区的最高限价制度等。这些政策是为了缓解市场紧张和稳定价格，但也让市场预期发生变化，让部分买房者和投资者选择等待或退出。
三、韩国房价会不会继续跌？
韩国房价是否会继续跌？这要看很多因素的综合作用。目前看来，韩国房价跌的压力还是很大的，主要有以下几个方面：
利息还会涨。
韩国央行已经明确表示，将继续加息以控制通胀和稳定金融市场。预计到2023年底前，韩国利息将达到4%左右。这将进一步抑制买房需求和投资需求，增加炒房客的还钱压力。
信贷风险还会增加。
韩国的信贷市场已经出现了一些信用危机和违约事件，涉及建筑商、经纪商、银行等多个环节。这些事件不仅造成了个人和企业的损失，也影响了市场信心和流动性。如果信贷风险进一步扩散和爆发，可能会引发更大规模的恐慌和抛售。
供需还会失衡。
虽然韩国政府已经增加了住房供应，并放宽了部分地区的转售限制，但这些措施并不能完全解决供需失衡的问题。因为韩国的住房需求是有结构性的，主要集中在首都圈等大城市，而供应却分散在全国各地。而且，韩国的住房需求也是有时间性的，主要集中在年轻人和中产阶级，而供应却分散在不同年龄和收入层。这些问题导致了市场的错配和浪费。
人口还会减少。
韩国的人口问题是一个长期的结构性问题，不可能在短期内得到解决。韩国的出生率已经低于1.1，远低于维持人口平衡所需的2.1。韩国的老龄化也已经达到了14.9%，高于世界平均水平。韩国的劳动力也已经开始减少，预计到2025年将减少100万人。这些问题将影响韩国的经济增长和社会福利，也将影响韩国的住房需求和价格。
四、结论
韩国房价的暴涨暴跌，是政府并没有预见性导致的。政府在调控房地产市场方面，没有考虑到市场的复杂性和变化性，没有制定出有效和适应的政策。无论是金融政策、传贳危机、人口减少，还是政策变化，都是政府一手导致的。政府的失误和短视，不仅对韩国房价造成了巨大的波动，也对韩国的经济、社会和国际关系造成了严重的影响。我们应该从中吸取教训，避免走上同样的歧途。
