中海拿下万科广信资产包中“弃子”
21世纪经济报道记者吴抒颖 广州报道
在外界好奇从万科广信资产包中分拆出来的紫兰苑地块是否会流拍时，中海地产在距离报价结束的最后一个小时杀了出来，最终以底价19.9亿元拿下了这宗地块。
紫兰苑地块本是万科551亿广信资产包中的一部分，于今年被政府收储。这宗地块的成交楼面价约为2.4万元/平方米，对标周边一手住宅有一定的利润空间，但由于开发复杂度较高，一开始并不被市场看好。
中海将之收入囊中，一方面是出于对自身开发实力的自信，另一方面是中海在广州土地储备告急，亟待补充新的土地。
反观万科，之所以将广信资产包拆分出来重新上架，也有其现实难处。虽然广信资产包被万科董事会名誉主席王石称之为“离开万科的大礼包”，但万科在推进的过程中一直不甚顺利，体现在解包速度慢、频繁引入大额资金等。
万科当年拿下这宗地块时是“虎口夺食”，其时的竞争者都是实力选手，包括这一次拿下紫兰苑地块的中海也参与其中，这也说明市场都认可这一资产包的价值。时移世易，“香饽饽”终究也敌不过市场的考验，如今的广信资产包，是压在万科身上的沉重包袱。
中海解围
实际上，除了中海本次拿下的紫兰苑地块外，广州本轮供地中还有另外一宗地块也来自于广信资产包，其为蕙兰苑地块，这宗地块也将于近期出让，起拍楼面价为2.6万元/平方米。
从地块本身质量来看，紫兰苑地块的开发复杂度并不低。根据出让公告，这宗地块需配建商业商务物业计算容积率建面不少于8500平方米，也需要配建街头绿地。
此外，因地块部分涉及地铁范围，所以竞得人应在办理下一步规划审批手续前取得城市轨道交通经营单位意见。
这也是这一项目一开始不被市场看好的原因，甚至在中海报价之前，市场还一度认为这宗地块将会流拍，所幸最终中海“抄了个底”。
受限于客观原因，紫兰苑项目未来的开发状况也是市场关注之处。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓就分析称，按照项目周边新盘“5万多”的房价，项目2.4万元/平方米的成交地价不能说便宜，但也不算贵。在现在这个竞争充分的市场，企业想要“好做”的项目就要有“摇号”的运气，否则只能老老实实拼实力、拼产品、拼营销，让时间来检阅项目的含金量。
中海帮万科解围，现实的因素是中海当前在广州也将面临“断粮”的窘境。
据克而瑞统计，今年前5个月，中海地产在广州的销售额是58.25亿元，位列第五；而广州的地头蛇越秀地产和保利发展的销售额分别为312.55亿元和229.73亿元。
中海作为布局高能级城市的央企，广州必然是它要重点关注的市场。
但在央企同行中，中海在广州的优势并不明显。可供对比的是，保利发展深耕广州多年，在城市更新以及公开市场都有积淀，因而容易打开局面；而华润置地则通过商业地产的优势所向披靡，即便进入广州的年限在央企中并不占优势，但却已经拿下了多个重点项目，例如长隆地块、白鹅潭地块等。
以此观之，中海选择差异化的拿地方式就是必然结果。
万科负累
紫兰苑地块的前归属者万科，作为广信资产包的所有者在推进这一项目的过程中也十分坎坷。
2017年6月29日，广信资产包公开拍卖，其时中海、碧桂园、保利、越秀、信达、万科、华发和华润8家知名房企参与了激烈角逐，最终万科以551亿元的总价独吞该资产包，成为广州产权交易史上的史诗级案例。
其时，即将退休的王石在谢幕股东大会上公开称赞了这一项目，称之为“离开万科的大礼包”，万科也为此专门成立了万溪公司来处理这一复杂项目。
距离拿下这一资产包已经过去6年，万科目前成功解包的项目有万科金域曦府、万汇天地•瑧园、万汇天地•朗庭和万科喜悦里等，其中只有金域曦府作出了较为客观的业绩贡献，大约贡献了超过百亿的销售额，瑧园、朗庭还在蓄客，而喜悦里虽已售罄但体量较小，销售额贡献也不多。
据克而瑞统计，在2018-2021年，广信资产包均无竣工面积；2022年竣工面积为1.97万平方米，而整个项目的规划计容建筑面积达211万平方米。
此前在万科2020年股东大会上，总裁祝九胜就表示，这个项目的问题是20年积累下来的，万科花了3年时间取得了一些阶段性进展，但不得不承认，解决问题需要的时间和万科当初的预想还是有些差异。
在广信资产包复杂的解包过程中，万科频繁向外界“要钱”。
2020年6月30日，万科公告称，广州万溪以70.4亿元转让50%股权给战略投资者(含30.4亿元的预付溢价款)，同时收回前期向广州万溪或广信资产包提供的股东投入共计320亿元。这7家投资者多数是万科的合作伙伴。
三年后的现在，万科再度为这一项目引入了大量的资金。
据《中国银行保险报》，今年4月，邮储银行深圳分行在了解到广州万溪并购广东国投资产包项目（即广信资产包）融资需求后积极响应，最终以并购银团的形式参与该项目，收购形式为受让现有股权及承接债务式并购，并购交易总价超500亿元。
这也可以看出，广信资产包解包所需要的资金量对万科而言，的确是不小的负担。因此，万科将资产包中的地块拆出重新挂牌，也是无奈的必然选择。
肖文晓指出，此番以政府收储出让的方式被中海拿下，从万科的角度来说快速回流了资金，从政府的角度来说加快了片区的开发，从中海的角度来说获得了一块位置不错的市区土地，是各方利益诉求平衡的结果。
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