学区扩容，CID板块名校红利还能吃多久？
今年学区划分后，热议话题最多的自然是位于高新CID板块的高新第三十一小学和高新第十一初级中学了。
作为高新一中、一小的新校区，这两所学校拥有的优质教育资源，自然成为楼市热点区域。更值得关注的点在于，今年两所学校的学区发生了变化，新增了住宅规划用地和待售住宅项目。
相对比去年的学区划分，能够发现今年这两所学校的西边界从经二十路向西延伸到了星虹一路，虽是个小调整但却有了大变化。
除了2022年已经划分进学区的中海学仕里、中天新希望未来印和碧桂园高新云墅等楼盘外，今年学区在变化下，新增了中建悦庐学府和两宗规划住宅用地。
那么，在现阶段两个住宅项目【中海学仕里（正在热销）＆中建悦庐学府（即将销售）】、两宗地块待入市的当下，如何快速有效置业？
我们按照节点，分为短期和长期，分别和大家讨论一下接下来这个区域内的置业逻辑。
4838户
VS
2160个学位
短期来看，目前区域内已经有4个楼盘合计总户数4838户，其中中天新希望未来印和碧桂园高新云墅已经销售，两盘合计有1851户。
在售的中海学仕里和即将入市销售的中建悦庐学府共计有2987户。
而作为现阶段高新一中、一小新校区学区范围内可选的住宅项目，在今年学区划分前，就一直有购房者在纠结等待中建悦庐学府还是准备中海学仕里的登记。而在如今，两盘均落位在学区内时，也让越来越多人更拿不定主意。
为此，我们也给大家梳理了两个项目的优劣势，大家可以根据自己的需求侧重点，选择更适合自己的楼盘咨询或登记。
目前来看，中建悦庐学府和中海学仕里外部享受到资源配套相似度较高，都在高新三期的瞳北区域，周边拥有已通车的地铁6号线和在建的15号线，其他还有永安渠城市生态公园、西安国际医学中心等。对于外部配套有需求的朋友们，在选择时这两个项目基本可以不用过多纠结。
中建悦庐学府
占地面积：约127亩
建筑面积段：113-210㎡
楼面价：12406元/㎡
容积率：2.8
产品业态：小高层+高层（19栋）
对于中建悦庐学府来讲，很大的一个优势就在于“真诚”，作为首次进入西安的央企品牌，在产品的规划打造过程中也是花费了较多心血，值得注意的就是它打造出“所见即所得”的实景园林和实体样板间，在很多楼盘交付“货不对板”的当下，敢于实景交付也意味着实力。
此外，由于是中建首次进入西安，听说它首开的价格也是超有性价比，惊喜连连，感兴趣的朋友近期可以前往项目实地看看，目前售楼部已经开放。
丨中建悦庐学府鸟瞰图
中海学仕里
占地面积：约102亩
建筑面积段：112-168㎡
楼面价：12883元/㎡
容积率：2.8
产品业态：高层（17栋）
作为第一个进入西安的外埠房企，中海地产进入西安以来打造了多个住宅项目，在西安楼市已经实现了业绩和口碑的双丰收，因此也成为了不少购房者心中品质优越的房企之一。
同时就地段来看，中海学仕里临近西太路，且距离地铁6号线仁村站较近，步行三到五分钟就能地铁站，后续上班或出行乘坐公共交通较为便利。
丨中海学仕里鸟瞰图
4838户+2339户
VS
2160个学位
除了两个面市的项目外，在中建悦庐学府的北侧，两宗“含着金钥匙”的地块--GX3-18-14、GX3-18-15，也可以说是这一次学区划分的“黑马”。
从学区划分来看，区域内短期内可供住宅用地就仅剩这两宗住宅用地，尚未挂牌就有优质教育资源加持，再加上周边楼盘入市时的热度表现，可以肯定的是，这两宗住宅用地在后续土拍表现上，很有可能会再成热点。
先来看两宗住宅用地的宗地信息：
GX3-18-14宗地(2023年3月24日公示）
地块位置：位于西安高新区细柳街办，韦斗路以南，纬二十二路以北，经二十路以西，经二十二路以东
净用地面积：约110.839亩
容积率：≤2.8
建筑密度：≤20%
绿地率：35%
建筑限高：80米
规划总户数：约1616户
规划居住总人数：约5173人
GX3-18-15宗地（2019年09月24日公示）
地块位置：高新区纬二十二路以南，经二十路以西
净用地面积：49.533亩
容积率：≤2.8
建筑密度：≤20%
绿地率：35%
建筑高度：80米
规划总户数：723户
规划居住总人数：约2314人
（备注：因地块规划公示为2019年公示信息，图片模糊，所以我们按照高新区最新地块规划信息，以人均40㎡地上建筑面积计算，每户按3.2核算。具体实际规划，以官方信息为准。）
现阶段两宗地块暂未挂牌，但我们也可以根据周边已经拿地的四个项目地块楼面价，来预测这两宗地可能的楼面价区间。
中天新希望未来印，楼面价14665元/㎡；
碧桂园高新云墅，楼面价15125元/㎡；
中海学仕里，楼面价12883元/㎡；
中建悦庐学府，楼面价12406元/㎡。
综合对比来看，这两宗地后续挂牌的楼面价预计会超过1.2万元/㎡。
就两宗地块规划信息来看，由于规划条件和规划户数的条件限制，地块2.8的容积率大概率不会打造低密度的改善产品。
参考周边4个项目的地块规划信息来看，大概率还是高层为主，产品面积基本维持在建面110-170㎡左右，当然随着区域内地块的稀缺，后期也会有高端改善产品供应，出现建面200㎡以上的户型，不过从目前其他已面市产品来看，大面积户型供应很可能在少数。
从近期积极在高新拿地的房企来看，除了已经摘地的房企外，GX3-18-14（约110亩）宗地，很大概率上会是以国央企以及资金实力雄厚的品牌民企参与。
而对于GX3-18-15宗地来说，却有两种可能性：
①.本身为小地块，在本次学区划分以及去化迅速的可能性带动下，中建很有可能会再次“盯上”这宗地块，打造二期产品；
②.寸土寸金的高新三期CID板块，对于小地块来说，本身拿地压力并不大，再加上优质学区的诱惑力，也会吸引更多房企参与摇号竞拍。
不过从目前来看，大概率会是第二种可能性。
从目前两宗地块的动态来看，地籍编号GX3-18-15的地块暂无较多动态，地籍编号GX3-18-14的地块在前不久的高新土地资源推介会上已经公示，大概率会在今年推出，大家可以重点关注和期待一下。
而根据两宗住宅用地的规划信息，不难看到未来这片区域内还有超过2000户的置业选择。
这也说明除了短期内的中建悦庐学府和中海学仕里之外，长期来看未来还将给置业者带来2000多套的购房选择机会。
不过，回到市场，我们也要提醒一个潜在的问题，在本轮学区划分下，学区内已经形成了4个百亩住宅小区+2宗地块的需求群体。
未来随着区域内陆续拿地、交房下，学区内6个小区同时享有名额，从户数来计算，超6000户家庭所带来的需求，在当下小班额政策的要求下，后续是否会有学位紧张的可能性？亦或者就今年的学区扩容来看，后续随着需求和优质教育资源的普及性，学区是否还会进一步扩容，新增住宅用地或楼盘划入学区？还是需要保持关注。
是现在入手还是保持观望？
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