房地产业迅猛崛起，成为我国国民经济的重要支柱产业，我国现行的法律法规中没有规定商品房使用年限，开发商往往以70年为最高年限，在与购房者签订购房合同时，并未对使用年限进行约定。
实际生活中商品房使用年限问题日益增多。比如有的房屋使用年限只有40年，但开发商却将其使用年限宣称为70年；有的房屋实际使用年限仅有15年，却被开发商宣传成70年；
上述做法不仅严重影响了当事人的合法权益，也对房地产市场健康发展带来了不利影响。
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关于商品房使用年限的法律规定
我国《宪法》第10条规定：“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或非法侵入公民的住宅。”
我国法律并没有对商品房使用年限作出明确规定。但商品房是房地产开发企业将住宅建设用地使用权出让给房地产开发企业而建造的房屋，也可以认为其具有一定年限。
关于商品房使用年限的主要争议
当前关于商品房使用年限存在的主要争议有：
（1）法律适用争议，是适用《城市房地产管理法》《合同法》《物权法》等相关法律，还是适用《物权法》第149条有关住宅建设用地使用权期间届满自动续期的规定。
（2）商品房使用年限计算的起点不同。有的认为应当从建设工程竣工之日起算，有的认为应当从交房之日起算。
（3）计算标准不同。有的认为应当以商品房买卖合同约定的建筑面积为计算标准，有的则认为应以预售商品房销售许可证载明的面积为计算标准。
（4）当事人之间利益冲突问题。即商品房使用年限是否应该与商品房买卖合同约定的使用年限一致，还是应该低于或高于商品房买卖合同约定的使用年限。
理论分析及对上述争议的评析
商品房使用年限是指房屋的土地使用权年限，土地使用权出让合同中约定的土地使用权出让最高年限。
房屋使用年限是房屋所有权的时间限制，是对房屋所有权行使期限的限制。在我国法律中，并没有关于商品房使用年限的具体规定。
我国《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等相关法规均规定了商品房土地使用权出让合同约定的最高年限，同时《物权法》第149条和第151条也规定了住宅建设用地使用权期间届满后可以自动续期。
法律规定
《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第七十五条规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。
《城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）第四十条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”
根据上述法律规定，我国商品房用地的使用年限为70年（自取得该房地产之日起算）。
《城市房地产管理法》第四十一条的规定
根据《城市房地产管理法》第四十一条的规定，在到期后，对于是否应予以续期，是有两种不同的情况的：一是土地使用者需要继续使用该幅土地的；二是该幅土地上的房屋及其他不动产的所有者需要继续使用该幅土地的。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条的规定
根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十四条第二款的规定，“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。”
该规定的立法目的是为了限制在居住领域，限制人们过度的住宅需求。该规定的立法本意应该是，从严格意义上讲，在城镇中的住宅建设，都应遵循此规定。如果居住用地使用年限到期后，相关部门不能依据上述法律规定收回土地使用权而采取其他措施继续使用土地的话，该土地使用权人有权请求按照原出让合同约定的价格缴纳土地出让金，重新获得该建设土地的使用权。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
2009年12月，最高人民法院审判委员会第1598次会议通过《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》），该司法解释第七条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”
该司法解释第十条规定：“依照本解释第八条第一款规定，出卖人未取得土地使用权证书、建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，造成房屋不符合交付使用条件，买受人要求解除合同和赔偿损失的，人民法院应予支持。”
根据该司法解释，开发商应当按照土地使用期限届满时的标准进行赔偿。
总结
在我国现有法律法规和司法解释未对商品房用地的使用年限作出明确规定的情况下，如果合同约定的商品房用地使用年限届满，业主可能面临无法申请续期、支付土地使用费等问题。为了减少不必要的纠纷，建议在签订商品房买卖合同时，开发商应当在合同中明确约定商品房用地使用年限届满时自动续期。
关于商品房用地使用年限届满后如何续期问题，司法实践中存在不同的观点，土地使用权出让合同约定的期限届满后，如果开发商未提出申请或者未足额支付土地使用费等费用而被政府无偿收回土地使用权时，业主可通过诉讼向开发商主张继续履行合同并支付土地使用费等费用。无论何种情况下业主都可以要求开发商继续履行合同并支付费用，关于违约金的计算问题也值得深入探讨。
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