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上海的二手房市场，在今年的八月份算是保住了一丝希望。官方的数据显示，整个八月，上海的二手房成交量约为1.9万套左右，同比增长了11%。这是整个2022年唯一一个同比正向增长的月份，看起来势头向好。
然而，如果我们深入挖掘这些数据背后的含义，或许并没有那么乐观。
八月份的成交情况主要由刚需客主导，他们纷纷上车，但成交的多数仍然是老旧小户型。总体成交数据显示，全年总价在200万元以下的房源成交占比已经超过了34.8%，而这个比例在八月份还在持续上升。同样，面积小于50平方米的房源成交占比也在增加，这意味着越来越多的人急于入市。
上海市场中，老旧小户型占比超过7成，这表明尽管市场中有大量的二手房源，但成交中老旧小户型的比例却非常高。这就需要引入大量新鲜血液来吸引购房者，因为目前市场上的购房者更倾向于购买非老旧小的房源。很多二手房业主，甚至会将手上的两套老旧小房源出售，以换取一套新房或次新房，以改善他们的住房条件。
但他们绝不会考虑出售手上的次新房，去购买两套老旧小房源，这在市场不稳定的情况下，导致了刚需观望情绪的增强，老旧小房源的成交变得更加困难。
如果仔细观察市场，就会发现，老旧小房源成交比例的增加背后，实际上是因为卖家们为了成交而大幅降价。尽管豪宅价格飙升，但八月份的真实成交均价却在下跌，这是因为更多老旧小房源降价促成的。
成交数据也反映出一些端倪，房源成交周期和客源成交周期都在缩短，但在内环地区，老旧小的房源成交周期较长，经历了更多次的价格调整。
八月份成交排行前五的板块包括南桥新城、嘉定主城区、周康、金山新城和三林，这些地方的刚需房源成交速度更快，这也反映了市场需求的变化。
越来越多的购房者，在资金有限的情况下，更愿意选择外环外面积稍大的房子，而不再像以前那样拘泥于地理位置。他们更看重居住环境和功能性，而不仅仅是地理位置。
此外，购房者对房龄的敏感度也在增加。内环内的老旧小房龄普遍较长，与外环外相比，居住体验差距更大。外环外的老商品房或动迁房在房龄和房屋结构方面更合理，这也吸引了购房者的注意。
然而，内环内的一些老旧小，特别是那些没有独立厨卫的，流通性越来越差。
上海的核验价政策虽然没有对豪宅成交产生影响，但却让刚需购房者的购买力下降。购房者原本可以贷款购买总价约300万元左右的房子，但在核验价政策实施后，他们只能贷款原来房价的5-6成。这导致了购房者需要支付更高的首付款比例。
很多购房者不得不降低总价预期，选择面积更小、总价更低的房子。这也意味着购房者的选择范围越来越有限。
在购房决策中，购房者越来越注重居住舒适度，而不再仅仅关注地理位置。老旧小虽然是一种选择，但对于那些房龄超过50年的老旧小来说，购房者需要慎重考虑。现实情况可能是残酷的，但我们必须面对。
未来，房产市场不再像过去那样能够轻松赚钱，老旧小虽然数量众多，但只有极少数购房者能够在这个领域获得成功。
综上所述，基于八月份的成交情况，九、十月份上海楼市的基本面不会差。更多的购房者愿意出售老旧小，以获取更好的住房，改善需求将在未来几个月持续释放。购房者在购房决策时不仅要考虑居住需求，还要考虑房源的流通性。
老旧小的市场前景仍然充满
不确定性，特别是位于市区内环的老旧小房源。以前，人们常说老旧小的优势在于位置和学区，但随着地理位置的重要性减弱和学区政策的不稳定性，这一说法已经不再成立。
未来，市区内环的老旧小能否找到接盘者，成为一个现实难题。新一代的上海人对于地理位置的标签已经不再敏感，他们更注重居住舒适度和功能性。
因此，市区内环的老旧小可能会越来越难以出售。
八月份的成交数据显示，九月和十月的楼市基本面不会有太大的变化。更多的人愿意出售老旧小，以获取更好的住房，改善需求将持续释放，但这需要时间来体现。
对于计划购房的人们，我有一个建议：购房不仅仅是为了买房，更是为了购入优质资产。
在选择住房时，不仅要考虑自住需求，还要确保房源具有良好的流通性。老旧小虽然是一种选择，但对于那些房龄超过50年的老旧小，购房者需要慎重考虑。现实可能是残酷的，但必须直面。
大家普遍认为，未来在全国范围内，房产投资不再是一种轻松获取财富的途径，上海也不例外。老旧小虽然数量众多，但只有极少数人能够在这个市场中脱颖而出。
因此，对于购房者来说，要谨慎选择，不仅要看价格，还要考虑房源的质量和流通性。
总的来说，上海二手房市场在八月份取得了一些进展，但仍面临诸多挑战。购房者和卖家都需要理性看待市场，做出明智的决策。如果你对上海的房产市场有任何疑问或需要帮助，欢迎与我联系，我将竭诚为您提供咨询和建议。
