在手现金284.9亿，新城控股维持“造血”的秘诀是什么？

2023年上半年，新城控股（601155.SH）为维持稳定的现金流持续努力，包括提升回款率、融资不断突破等。

半年间，新城控股实现销售金额424.0亿元，销售面积516.7万平方米；实现营业收入417.68亿元，归属于上市公司股东的净利润22.79亿元，扣非归母净利润19.38亿元；公司整体毛利率保持稳定，为19.04%。

这份半年报成绩单可见，对冲深度调控带来的冲击，聚焦双轮驱动核心能力、坚持轻重并举是新城控股一贯所秉持的发展策略。

商业总收入52亿，双轮驱动优势持续释放

在现金流是王道的当下，回款率能够真正体现一家企业运营的能力。2023上半年，新城控股销售回款485亿元，回款率达到114%，处于行业前列。

这也可以看作是近两年来新城控股区域布局不断完善的成果。报告期内，新城控股持续推进以上海为中枢，长三角为核心，向珠三角、环渤海和中西部扩张的“1+3”全国化战略布局。据披露，新城控股销售金额的43.8%来自长三角；中西部得益于重庆、乌鲁木齐等重点城市的销售增长，占比同比上升3.4个百分点至30.9%；环渤海区域占比为18.9%。

完善住宅开发布局的同时，商业运营逐渐成为新城控股重要的现金流来源。2023年上半年，新城控股商业运营总收入达到52.01亿元，同比增长10.24%，出租率达95.22%。

同时，商业盈利能力保持较高水准。上半年，新城控股实现不含税物业出租及管理收入48.65亿元，占公司营业收入的11.65%；物业出租及管理业务毛利33.83亿元，占公司总毛利由去年同期的33.74%提升至42.55%；物业出租及管理毛利率达69.55%。

今年前8月，新城控股新开业11座吾悦广场，持续扩增商业运营半径。截至8月25日，新城控股已开业吾悦广场总数量达到151座，已开业数量位居境内外上市公司前列；公司开业、在建及拟建吾悦广场总数量达206座，进驻全国143个城市。

现金流稳定，现有土储可满足未来2-3年发展

能够持续新增商业开业数量，离不开新城控股对现金流的把控。

截至2023年上半年末，新城控股在手现金余额为284.9亿元，现金短债比1.25，较期初增0.25；长短债务比较期初增加51.2%至1.93。此外，新城控股的净负债率49.52%，剔除预收账款资产负债率为68.2%，处在一个合理水平范围。

截至报告期末，公司经营性现金流净额为74.34亿元，经营性现金流净额连续5年为正。上半年，公司整体平均融资成本进一步降至6.41%，同比下降0.09个百分点。

由此可见，新城控股债务结构持续优化，流动性较佳。

土地储备方面，新城控股2023年上半年未售土地储备4360万平方米，以当前的销售规模测算，足够满足新城控股未来2-3年的开发运营需要。就土储能级分布情况来看，其中一、二线城市约占公司总土地储备的40%，三四线土储中主要位于长三角区域和中西部核心区域。

融资不断突破，债务结构进一步优化

在行业波谷周期内，融资能力更能体现一家民企的实力。

2023年上半年，新城控股获得了持续的融资支持，包括发行11 亿元公司债、1亿美元债等。其中，11亿公司债的综合票面利率为 5.65%，也是江苏省首单由中证金融、地方担保公司及证券公司等多家机构以“央地合作”增信新模式发行的公司债；在境外发行总额为1亿美元的无抵押固定利率债券，是今年3月份以来唯一一笔地产美元债券新发。

上半年，公司整体平均融资成本进一步降至6.41%，较2022年末下降11个BP。

进入下半年，7月，新城控股成功发行一笔8.5亿元的中债增担保中票，利率4.00%；以及一笔规模为13.16亿元的绿色CMBS。

吾悦广场经营性物业贷是新城控股的融资亮点，其具备“融资期限长、还款安全”等优势。今年前8月，以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资合计约110亿。

此外新城控股债务结构有所优化，期末有息债较期初下降8.5%至666.03亿元。根据业绩会消息，公司1-8月已如期偿还境内外公开债达97亿元，年内仅剩一笔CMBS待偿还。

新城控股依托双轮驱动战略，商业运营发展稳健，吾悦广场租金收入持续增长。与此同时，作为优质民企，新城控股的融资环境有所改善。这令新城控股在面对行业周期波动时，继续保持稳健发展。

本文仅供参考，不作为投资依据

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