放开限购，能救活视高吗？

首先，祝各位新老粉丝双节快乐。

这个周，相信各位跟热巴一样，人在海椒市，心在大溪地，身在工位，心在舱位，本周最重要的工作就是让你们开心迎国庆。

所以，我们决定写点不开心的事让大家在等放假的过程中嗨皮一下，真的很贴（zui）心(jian)。那么，什么是不开心的事情呢？

高位接盘，买亏了。刀哥想问下各位，你们知道成都楼市亏钱效应最猛的窟窿在哪儿？

视高认第二，没人抢第一。毕竟，当年“北京燕郊，成都视高”喊得有多响亮，现在打脸的声音就有多响亮。

因为，视高是眉山的！

成都楼市，底气很足。在全国楼市哀鸿遍野的时候，只有成都在蹦迪，长期是一枝独秀。但你万万没想到，当年如火如荼的视高如今凉了，不少购房者高位接盘。本文通过剖析视高“高开低走”，是希望各位从中总结失败经验。全文约4200字，分3个章节，深度阅读需要9分钟。

1、 摆事实：视高“亏钱效应”成都第一

2、 讲道理：视高为什么“高”起不来？

3、 老朱有话说

01

摆事实：视高“亏钱效应”成都第一

不说废话，直接上结论。

本文不是区域分析，关于视高的基本情况就不赘述了，有兴趣的自己去问度娘。

如果你有亲戚朋友买了视高的房子，不要问他们亏了多少钱，数据都给你找好了。

绿韵学府城：2016年开盘，住宅开盘单价9200元/㎡，现二手房挂牌价5500元/㎡，公寓开盘单价8600元/㎡，二手挂牌价4600元/㎡起；

西蜀桦苑：2017年开盘，开盘价10500元/㎡，目前二手房最低挂牌价4100元/㎡起；

天府公园城：2018年开盘，开盘价16000元/㎡，二手房6900元/㎡起；

远大天府南庭：2018年开盘，开盘价13200元/㎡，二手房7600元/㎡起；

香颂天府：2018年开盘，均价12000元/㎡，现二手房均价7700元/㎡起；

保利天府林语：2018年开盘，开盘价1.3万-1.5万，现二手5800元/㎡起；

天府云城：2019年开盘，住宅开盘均价13500元/㎡，现二手房均价1万；天府云城·云端，公寓单价8000元/㎡，二手房暂未有挂牌；

融创九天一城：2019年开盘，开盘价11000元/㎡，二手房挂牌价7000元/㎡起；

龙光玖龙郡：2019年开盘，开盘价10500元/㎡，现二手房挂牌价5900元/㎡起；

锦绣之城：2020年开盘，开盘价10500元/㎡，二手房挂牌价5500元/㎡起；

滨江睿城：2020年开盘，开盘价10000元/㎡，二手房挂牌价8200元/㎡起；

翰林天府：2020年开盘，开盘价10000元/㎡，二手房挂牌价6700元/㎡起；

光看上面这12个楼盘的价格，只有4个字：伤不起。

少则亏3000元/㎡，最夸张的是天府公园城，亏了近1万元/㎡（注：新房二手非同一房源、也非同一时期房源）

2017-2019年，视高最疯狂，川A几乎占领了视高的售楼部，个别楼盘甚至卖到了18000元/㎡，虽然形态是联排。

那个时候，视高的一个中介，一个月收入能买一辆车。那个时候，高新南新房全年均价2万出头，而天府新区的新房均价才1.4万元/㎡。

在视高房价梭梭板的阶段，成都楼市流传着一句话：“如果你恨一个人，就让他去买视高。”

也许你要说，当年3000多块买视高煎茶镇的人应该是挣钱了，买得早是便宜，但是卖不出去没卵用。

会买的是徒弟，会卖的是师傅，空仓的是师爷。

楼市和股市的投资逻辑有时候是一样的，选盘，择时，轻仓承受下跌，重仓享受上涨。算了，不能再说了，不然“仓又加错”的崔哥要来了。

此外，视高还有大量的法拍房。

9月11日，信德金城观澜大院，新房销售均价11000元/㎡，总价约90多万，二手房约54万，法拍起拍价30万，39.83万成交。

跌了2/3！

有人接盘还算好的。在阿里法拍上，近期视高开拍的很多房源，最低起拍38万/套起，几乎没人报名……这就好比，你闺女今天过生日，邀请了班上的十几个同学，你们一家人费心准备了一周，结果一个同学都没来！

而且视高有不少卖房的魔幻事件：譬如0首付，之前锦绣天城有房源0首付优惠活动，面积段在90㎡左右。此外，据购房者爆料，天府创新中心也有房源参与0首付活动。

还有一些新型购房骗局——

老朱常说：“宁可嫁错郎也不要买错房。”比这个更悲催的是又嫁错郎还买错房。

那么，为什么在视高买房会亏得那么惨？

02

讲道理：视高为什么“高”不起来

不说废话，直接上结论。

一、贪便宜

所有贪便宜的投资都会上当。

你在快手上花3.9元买双拖鞋，号称是带吸盘有按摩功能的，吸盘效果确实好，因为都是窟窿嘛，穿上后根本走不动路！

你在抖音上花19.9元买个锅，号称还是不粘锅，确实不粘，因为是塑料的，连鸡蛋都煎不了！

便宜的优点可能只有便宜，你买便宜的衣服可能只能穿个当季，不仅浪费可能比起一件能穿好几年的品牌衣服，总体成本算下来也不便宜。

其实越贵的东西性价比越高。

比如有品牌的服装，豪华汽车，价格虽然高一些，但他给你的不仅是质量好，款式好看，还有身份认定和实力认定。

买房也是，只有越贵的项目才越保值，而不是越便宜赚得越多！

第二，不限购

不限购为什么会成为视高亏得惨的原因？

房地产的第一价值是财务价值，而财务价值必须以城市价值为支撑。那么，什么是财务价值呢，老朱已经说了800遍，可详戳：《什么是房地产好广告？我们梳理了12条军规，请对号入座》

视高的走红，是因为成都限购被挤压外溢的购买力，不是城市本身发展很好了带来的投资价值。如果你看不懂这个逻辑，在全国其他城市，譬如，在两江新区，滨海新区，兰州新区，你一样会买错。

第三：猪逻辑效应

什么是猪逻辑？

正月初一到大年二十九，每天早上8点，李大嫂准时推开猪圈的栅栏，送来一桶饭。第365天，有人送来一把刀，是什么意思？

过年了，杀猪！

什么意思？

城市是有边界的——

30年前，桐梓林是城市边界；

20年前，金融城是城市边界；

10年前，麓山麓湖是城市边界；

5年前，大家以为视高是城市边界。

那么请问：50年以后，泰国会是成都的边界吗？天府大道一路向南杀到澳大利亚，只能说地球是圆的，不能说那是你城市的边界。

再大的城市，都有发展的边界。

坐在老朱对面的崔哥插了一句，“老朱，买视高要亏钱，为什么买黄龙溪谷却不会？”

黄龙溪谷的别墅以前卖500万，现在卖2000万，靠的不是城市土地涨价，而是它有产品力，具备涨价的底层逻辑和价值支撑。国庆节后，他们要推出的塔希提组团，据说卖得很贵，也是这个逻辑。

还有，买黄龙溪谷房子的人，很多是冲着环境去买的。因为他有度假物业的形态，但它到金融城只要30分钟，距离也合适，而视高纯粹是郊区房。要配套没配套，要形态没形态。

各位老粉可能还记得，之前给华侨城诊断报告上我们说过，城市边界的房子应该是50%投产品，50%投配套，让项目自成体系。

你看，石象湖的别墅那么远，但业主也没亏钱。因为这种小面积的独栋别墅，业主买的是另外一种生活。而买视高的项目，纯粹是赌徒式的押注。

第四，买家太激动

这几年，中国有两大传奇公司，一个是天津权健，一个是成都大宋。一个可以把空气包装成商品卖掉，一个一年能卖几百亿的房子。

我们常说，大脑一充血，智商就会变低，越穷的人越喜欢占便宜，是不是？为什么叫越穷人越占便宜，买视高的人，大多数是没有买房经验的，或者说很多都是外地人，对视高并不熟悉，他们就很容易被渠道公司忽悠，被中介公司忽悠。

有人评价：“50万视高的业主，成就了中国最牛逼的渠道公司——大宋。”大宋一个卖房子的小伙子，一年挣1000万，利润比某些上市公司还高。

视高被誉为非典型网红小镇，这个非典型网红跟当年买环京道理是一样的，那都是狂热分子。买房如果要比惨的话，买环京第一，买视高第三。

第五、城南不再是一枝独秀

成都确实一路向南发展，但是从今天往前数5年，成都向东发展也很不错，“东进”也让大部分成都人的眼光从向南逐渐转移到向东。

譬如，三圣乡板块进入楼市高总价第一梯队，锦江大道板块崛起，行政学院板块正在发力，琉璃场板块规划就位……主城区和城南也依旧是分庭抗礼的局面。

目前，市场逐渐从城南一枝独秀走向“孔雀东南飞”，视高曾经走红恰恰是因为“一路向南”的发展格局。

第六、天府新区截流

买视高的，有两波人，第一是因为限购没有资格但又是刚需，第二是因为价格便宜想捡漏。

但随着天府新区大量的供地，其实对视高客户是一个很大的截流。

以前，天府新区发展麓山、麓湖、天西，跟视高相比，两者差价好几倍，但是现在随着天府新区大量供地，特别是天东、万安、天府前湾的发展，两者价差越来越小。

你看，几大亏钱buff加持之下，视高想不亏钱都难。

那么，视高给购房者有什么警示意义吗？

第一， 普通人不要乱投资；

你没有足够的钱，就不要乱投资。做任何投资前先背诵三遍：保值比增值更重要。当然，你钱多得花不完，就当我没说。

如果你要问，有没有相对安全的投资？

答案：如果在成都买，金融城买套二手房是最安全的投资。如果去其他城市买，只选上海，北京，广州，深圳的核心地段的房子。

第二， 任何投资保值都要坚守两条铁律。

① 、保住本金；

② 、记住上一条。

对于经济条件一般（没有300万现金）的人而言，投资一定要考虑：先考虑居住价值，再考虑投资价值。

比如说你住二十四城，你现在想再买一套房子，最佳选择是在二十四城买一个二手房，又能住又好租，大不了父母还可以住，即便一分钱不赚，但也很难亏。

你看现在南湖、大丰、玉林等地方的房源，房价虽然没怎么涨，但特别好租。所以，买房子首先满足使用功能，但视高的房子目前没有使用功能。

老朱有话说

90%的中国人炒股、炒房，他们的目的不仅仅是为了挣钱，他们的目的是为了证明自己更聪明。

雷军说，“这个世界上99%的问题都是有标准答案的”。譬如，向有经验的人请教，我们就能找到标准答案。而你之所以犯错，就是你特别想证明你比专业人士更牛逼。

这个世界上，所有上当受骗的人都有同样的毛病，第一，为了占便宜；第二为了证明自己比别人更聪明。韭菜在春天里拼命生长，是为了证明大蒜不配炒鸡蛋。

说实话，如果我不懂房地产但又想投资的话，就应该去问楼市柳叶刀，看老朱怎么说，而不是听中介公司的忽悠。

越普通的人，你一定要买近的，买看得见的，买成熟的板块，哪怕是老破小，它有生活价值，买了不会遭遇A型杀，顶多就是个窄幅波动。

（本期无投票环节，附上《楼市柳叶刀》创刊以来的经典文章，假期嗑瓜子的时候可看，拿走不谢！再次祝大家双节快乐，节后星期四，不见不散！）

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