房价即将开启暴跌模式？

最近，由于恒大老板许家印被抓，使得房地产市场成为炙手可热的话题，似乎山雨欲来风满楼，中国楼市已经处于风雨飘摇的前夜。但仔细分析过后，我并不悲观。

一、房价暴跌对经济发展具有极大危害

我们知道房价一旦暴跌，其对社会经济的危害极大，90年代的日本平成景气泡沫破裂，2008年的美国次贷危机已经证明了这一点，具体来看会有如下表现：

1、房价暴跌可能使得开发商资金链断裂从而许多正在建设中的期房项目就会面临停工的风险、众多期房将会成为“烂尾楼”，同时由于市场需求低迷，销售额大幅下降，开发商无法按时回款，导致无力支付工程款、土地款、税费等供应商面临坏账风险，买房者可能面对无法入住或者迁延交付的困境。

2、由于市场供过于求，房价持续下跌，许多购房者会发现自己买的房子已经跌到了成本价甚至以下。部分购房者将会选择弃房断供，承担信用损失和法律责任。随着弃房断供的情况增加，市场上的房源也会进一步增加，导致房价进一步下跌，同时断供增加使得银行可能面临坏账风险，严重者可导致金融危机。

3、在中国，房产是许多家庭和个人的主要财富来源。据统计，截至2021年底，中国城镇居民家庭的住房资产占总资产的比重为62.5%，而农村居民家庭的住房资产占总资产的比重为54.7%。一旦房价暴跌，这些家庭和个人的财富就会大幅度缩水。这不仅会影响他们的消费能力和生活质量，还会影响他们的投资和储蓄计划，进而影响国家经济。

4、房地产作为国民经济的重要支柱产业，与许多上下游行业有着紧密的联系。一旦房地产市场出现问题，就会对建筑、建材、家具、装修、中介、金融、法律等行业造成巨大的冲击。由于这些行业涉及到大量的就业岗位和税收收入，如果出现危机，就会对社会稳定和经济发展造成严重的威胁。

我们从上面的几点可以得出一个结论就是：房价暴跌的危害巨大足以引起政府高度重视。

二、中国的房地产真的全面过剩吗？

根据《中国建设报》相关报道，由住建系统承担的房屋建筑和市政设施普查，涉及全国6.6亿栋城乡房屋建筑。其中，农村房屋量大面广，以栋数计占城乡房屋建筑总量90%以上，以面积计占一半；而城镇房屋则为4700多万栋，同时分为住宅与非住宅两大类。这也就意味着，看似庞大“6亿栋”中并不全是商品房。农村房屋在其中占了9成，城市中还有厂房、写字楼之类的建筑，总的算下来，住宅占比不会很大。房屋数量并不是衡量房屋供给是否过剩的唯一标准。关键在于房屋的位置、品质和价格等方面是否符合市场需求。2020年一线、二线、三四线城市套户比分别为0.97、1.08、1.12，可以看出一线城市房屋相对紧缺，二线城市供求平衡，三四线则相对饱和。一线城市住房供给明显偏紧。大城市住房还存在着诸如房龄过高等一系列问题，仍有更新改善的需求存在。

除了量的指标外还可看一下空置率指标，2022年8月贝壳研究院公布了国内28个大中城市的住房空置调研情况，结果显示，江西省省会南昌的住房空置率在被调研的28个大中城市中名列第一，达到20%，也就是说，南昌有五分之一的已售存量住房处于空置状态。排第二的是河北廊坊，空置率为19%。贝壳报告称，对其业务范围内的小区摸底调研，将3个月以上无人居住的住房定义为“空置住房”，设定空置户数/总户数即为城市住房空置率。报告显示，我国28个大中城市平均住房空置率为12%，相对处于较高区间。住房空置率随城市能级依次递增，一线城市平均7%，二线平均12%，三线16%。其中仅有9个城市空置率处于合理区间之内，大部分城市处于10%-15%之间，6个城市高于15%。分城市看，深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下。西安、郑州、昆明、合肥、无锡等大部分城市处在10%-15%之间。南昌、廊坊、佛山住房空置率相对较高，均在15%以上。贝壳认为住房空置率的区域差异，直接反映房地产市场发展的潜力。通常来说，空置率在5%—10%之间是合理的，低于此区间则认为空置率过低，表明住房需求旺盛，潜在需求较高。高于10%则认为空置率过高，表明住房供给过剩，存在库存积压风险。贝壳研究院表示，此次统计仅选取了已售存量住房，相较其他统计口径，所得出的空置率是偏低的。当然选取口径的不同对空置率的定义就会不同，也有广义和狭义之分。广义空置率，是指只要某时刻该房屋无人居住即为空置 ，将装修中的房屋、不宜居住的危房等全部视为空置，倾向于高估空置率。狭义空置率则将装修中的房屋、危房等从广义空置中扣除，方法上更为科学合理。而如何定义无人居住，以及无人居住的时间长短，成为空置率统计的关键。每个国家或地区的实行标准也有不小的差异。从上述的几方面数据我们可以看到三四线城市房屋过剩，二线城市供需总体平衡，一线城市供需仍然紧张。

我们上述数据都是从静态的角度来出发的，也即是说如果人口没有从农村流向城市，从低线城市流向高线城市，大家满足于当前的生活现状，房屋在部分城市已经出现过剩，并且有些城市还过剩的比较严重。然而中国2022年末城市化率为65.22%，和西方国家城市化率的水平来比较仍偏低。2017年，美国城市化率是82.06%；英国城市化率是83.14%；法国城市化率为80.18%；德国城市化率是77.26%；日本城市化率是91.54%。以和我们结构比较近似的日本来看，1990年平成景气泡沫破裂的时候日本城镇化率也有77.4%。也就说如果参考西方发达国家的水平，中国城市化率最低还有12个点以上的提升，以每年城市化率增加1个点达到西方最低水准也需要十几年，这对应的将是1亿以上的人口进城。即使我们人口总量在下降，但结构性的变化使得居民对城市房产依然有足够的购买意愿。不过眼前的问题在于前期房价涨幅过快，已经超出了很多“新市民”的购买能力，所以网上只要一提到房价暴跌，立刻下面的评论区便会锣鼓喧天、民怨沸腾，天下苦房久矣！但这也恰恰说明了，一旦房价跌幅足够，买盘还是充足的。我想这也是为何国家在地产调控政策放松的过程中有些犹豫不决的原因：既怕调控过严导致房价下跌过快进而影响经济，又怕放松政策过猛导致房价大幅反弹，引发更大的泡沫。所以一直在房住不炒的前提下谨慎拿捏政策的尺度，力求做到在稳定房价的前提下，逐渐去化库存。

三、房地产最佳调整路径

从前文可以看出，当下我国房地产属于总量过剩但结构性短缺的状态，买房比较早的老市民手握两套甚至数套住房，进城较晚的新市民没有住房，有些即使有了住房也可能还有改善需求，后两类人群就是未来房产最大的刚需。当下房地产的困境个人认为更多的是在房住不炒总前提下对部分投机需求遏制叠加疫情后居民收入受损从而导致消费力偏弱的结果，并非由于供需全面过剩导致的。我们再以股票市场钟爱的白酒行业为例，2016年白酒总产量达到顶峰，在此之后一路下行，但根据相关的报告我们可以看出，整体白酒行业无论是营业收入还是净利润是在持续增长的，原因在于：去化的产能都是勾兑酒产能，纯粮固态发酵的优质白酒产能反而是增加的，这就是总量过剩结构性短缺的典型状态。房地产行业以后状态大体也会类似，虽然全国有6亿栋房屋，但有相当大比例位于乡村和三四线城市，随着城市化率的提升，这部分房屋就会像勾兑酒一样逐渐失去居住价值，随之而来的就是自然村会逐渐消失，三四线城市房价越来越便宜，而核心城市的依然面临供不应求的局面。从整体来看，城市的商品房由于刚需的切实存在且政府手中工具尚多，市场自发的调整可能会缓慢而且迁延（这可能也是地产行业在经济转型过程中最佳的状态），政府只需托而不举即可保证房价不至于快速下跌。

四、未来房地产公司暴雷的处理手段

从前阶段的情况来看，目前政府对暴雷的地产公司基本处理思路就是：1、自救，也就是变现集团盈利资产还债，继续开发剩余项目保交楼；2、找城投或者国有地产公司低价认购股权，借用白衣骑士的力量完成债务重组继续开发剩余楼盘；3、重新规划，也就换个花样，换个玩法，没山造个山，没水弄条河，弄个别墅提高档次；4、改变用途，住宅变成办公楼，再或者变成廉租房或者经济适用房；5、政府直接接管，将所有烂尾楼变成保障房。

对于企业股东来讲，如果说是由于经营不善导致的债务问题尚可原谅，但如果像许老板这样，明知企业的情况不妙还往外转移资产，试图为了维护个人利益而把包袱甩给国家和社会的，我相信结果大家也都看得到。这也是我们能够将房地产转危为安的体制优势。

所以，在对房地产暴跌引发后果的清醒认识下，在中国尚有10数年城市化进程下，在我们有一个强力政府及特殊的体制下，我认为房地产更多是震荡缓慢下行，而不会出现很多人心中期望的那样暴跌。

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