安顺市老大十字东南角假日铭店大厦遭长期闲置 图片来源：王少杰/摄
中房报记者 王少杰 贵州安顺报道
“目前整栋大厦底商仅有一家餐饮企业入驻开业，其余房产闲置时间远超十年”。10月11日下午，贵州省安顺市，天空细雨绵绵，位于中心城区核心地段的西秀区老大十字路口，一处名为假日铭店的大型商业综合体，却与周边浓厚商业氛围形成反差。大厦值守现场工作人员向中国房地产报记者介绍，大厦地下负一层和地上五层均规划用途为商业，初期通过招商已有不少商户入驻，但项目存在诸多历史遗留问题，运营陷入起步即停滞的窘境，商户陆续被清理大厦底商基本处于闲置状态。
“经初步预估，若盘活安顺假日铭店仅重新修缮成本费用约为2000万元。”记者在现场看到，假日铭店6至21层规划为办公用途的房产，至今仍处于毛坯房状态，六层户外露台已长满杂草，部分楼层外墙水泥已经脱落。
安顺假日铭店开发商贵州安顺雄政房地产开发有限公司（以下简称“安顺雄政公司”）总经理成诚向记者表示，早在2004年，安顺雄政公司通过银行和民间等渠道融资2亿余元，用于投资开发建设安顺假日铭店。但公司与安顺市西秀区政府在安顺假日铭店房屋（含回迁安置房）资产处置、补缴土地出让金及消防通道打通等方面长期存在分歧，导致项目一直未全面投入使用。
成诚告诉记者，公司目前累计债务2.1亿余元，其中拖欠银行贷款6000余万元，民间欠款1.5亿元。仅银行方面，公司现在每天背负的银行贷款利息约为2万元。因债务逾期，安顺雄政公司正面临被银行等机构起诉风险。
2019年12月17日，安顺市西秀区政府在《关于解决安顺假日铭店历史遗留问题的情况报告》中明确，为解决安顺假日铭店补缴土地出让金与消防通道整改等历史遗留问题，西秀区政府会同安顺市自然资源局、安顺市住房和城乡建设局相关负责人多次召开专题会研究，形成可行性方案，并积极与安顺雄政公司协商处理。
据记者调查了解，安顺假日铭店遗留问题可追溯至20年前，受其影响，项目于2009年1月5日通过竣工验收后部分楼层房产闲置近15年。截至2023年10月，上述问题依然未有实质进展。
安顺假日铭店办公用房外墙水泥出现脱落 图片来源：王少杰/摄
多次调整规划遭处罚
安顺假日铭店前身为安顺市老大十字东南角H-8地块（以下简称“H-8地块”）回迁安置楼开发项目。2003年12月24日，安顺市西秀区政府同意由安顺雄政公司对H-8地块进行开发建设。
2004年3月5日，受西秀区政府委托，西秀区政府原临时派出机构安顺市王若飞大道建设工程指挥部（以下简称“王若飞大道指挥部”）作为招商单位与安顺雄政公司签订《H-8地块招商开发建设合同》（以下简称”H-8地块开发合同），结合王若飞大道建设中老大十字节点拆迁安置工作实际，为切实履行该节点市民贸公司、新民公司、百货大楼、农资公司等单位的回迁安置协议，同时完善王若飞大道的基础建设，王若飞大道指挥部以H-8地块的回迁安置开发建设权作为标的物公开招商引资建设。
《H-8地块开发合同》约定，安顺雄政公司向王若飞大道指挥部支付130万元拆迁补偿款同时，将开发项目建成后的一层、二层、四层建筑面积累计3800平方米房产返还给王若飞大道指挥部作安置房使用。《H-8地块开发合同》还约定，涉及H-8地块的土地费及土地出让金应由王若飞大道指挥部承担，其他手续费、工本费则由安顺雄政公司承担。
2013年10月，原安顺市规划管理局去函原安顺市国土资源局，明确安顺假日铭店项目实际竣工规模为26797平方米。
不过，安顺假日铭店因部分超建面积被认定违建遭查处。2019年5月7日，安顺市城市管理综合行政执法局向安顺雄政公司下达《行政处罚告知书》：对地上部分增加2448.1平方米建筑面积的行为处罚45.32万元。随后该罚金已缴清。据了解，导致地上建筑面积增加，是因为安顺假日铭店原设计地上第五层为电影院，层高较高，安顺雄政公司擅自将其分隔为两层。
2019年6月，安顺雄政公司向安顺市自然资源局再次申请竣工规划认可，根据竣工测绘报告，安顺假日铭店实际竣工总建筑面积为28905.4平方米。
2019年10月12日，安顺市城市管理综合行政执法局复函安顺市自然资源局，文中称安顺雄政公司假日铭店项目未按规划要求进行建设情况属实，该局已依法对其未按规划要求建设的行为作出行政处罚并已履职完毕。
2020年1月14日，安顺市自然资源局向安顺雄政公司核发《建设工程项目规划审批意见通知》，同意对安顺假日铭店项目进行竣工规划认可指标为：总建筑面积为28905.4平方米。
安顺假日铭店底商装修却未正式启用
土地出让金争议不断
安顺假日铭店建筑规模增加产生的风险，并未因处罚而消失。
2020年6月2日，安顺市自然资源局在向安顺市政府呈报的《关于假日铭店建设项目补缴土地出让金评估时点有关事宜的意见》中表示，假日铭店项目从开工建设到竣工验收，其间容积率、建筑规模、用途均发生了调整和变化，根据《贵州省国土资源厅关于规范办理改变土地使用条件手续有关问题的通知》等相关法律法规的规定需补缴土地出让金。
时隔3个月，安顺市政府向西秀区政府下发《关于安顺雄政公司假日铭店建设项目等2宗地块补缴土地出让金的批复》，批复要求安顺假日铭店地上部分需补缴土地出让金924.74万元，地下部分需补缴144.68万元，共计1069.42万元。
围绕H-8地块上千万元土地出让金补缴款，涉事各方各执一词。
成诚表示，《H-8地块开发合同》第二条约定“本合同标的物系安顺市老大十字东南角H-8回迁安置楼的开发建设权，开发范围以地块图及详细规划图为准”。成诚对此认为，H-8地块的最终竣工指标为最终项目建设的详细规划图，建设所增加的规划指标补缴土地出让金应由王若飞大道指挥部承担。
2006年11月27日，王若飞大道指挥部向原安顺市规划管理局提交《关于免除老大十字H-8地块“假日铭店”项目土地出让金及给予办理规划手续的意见》，表示根据合同约定，老大十字H-8地块的建设属于政府招商引资开发项目，且该项目在实施中并未增加新的土地交易，不存在补缴土地出让金的问题。
西秀区政府相关部门工作人员则向记者表示，《H-8地块开发合同》并未提及如果建筑规模增加双方应如何分配权利义务，补缴土地出让金事宜不属于双方的合同预期。因此合同所约定的由西秀区政府承担的土地出让金，应限于条文所述“土地使用权证办到雄政公司名下移交给安顺雄政公司”部分，而不应包括项目开发过程中可能出现需补缴的部分。
除了补缴土地出让金的问题，该项目当年收缴的土地价款名目也存在争议。
一位熟知安顺假日铭店开发建设的知情人士向记者透露，2004年3月22日，原安顺市国土资源局呈报安顺市政府《关于出让国有土地使用权的请示》所附《国有土地使用权出让方案》载明，H-8地块规划建设用地面积约2900平方米，建筑规模为13000平方米，土地用途为商业、办公用地（可兼容性住宅用地），土地使用年限为50年。安顺雄政公司于2004年5月14日依法取得该宗土地，成交价141万元。
记者注意到，“141万元地价款”确属安顺雄政公司缴纳，只不过款项用途却并未用在土地上。据安顺雄政公司提供的相关票据显示，该公司于2004年3月9日，向王若飞大道指挥部汇入拆迁补偿费130万元，2004年5月14日，向安顺市土地储备中心汇入H-8地块拍卖工作经费11万元，两项共计141万元。其间，王若飞大道指挥部向原安顺市国土资源局出具《证明》称：“因指挥部在与安顺雄政公司的合同中关于回迁用房等问题，我指挥部已收取130万元土地款作为王若飞大道工程指挥部对该幅土地的拆迁安置补偿款，请市国土局在土地款收取中应将其扣除。”
资产处置一波三折
伴随着诸多分歧和争议，安顺假日铭店资产处置推进不容乐观。
安顺市西秀区委、区政府在向安顺市委呈报《关于雄政房开公司假日铭店相关资产处置的情况报告》中表示，安顺假日铭店项目包含安顺市物资公司等五家市、区国有企业回迁房屋共计3800平方米（前述王若飞指挥安置房）。该房屋建成后，因各种原因未能验收和按时回迁。截至2016年上半年，西秀区国资公司已和上述五家企业达成货币补偿协议，现3800平方米房屋属西秀区政府国有资产。
按照西秀区委、区政府安排，上述国有资产采取评估价公开挂牌出让的方式处置，评估价为10695万元，但因面积过大金额较高，两次挂牌均为流拍。2013年7月19日，经批准，安顺假日铭店所涉公产在评估价10695万元基础上一次性下浮20%，以8556万元挂牌处理，约定由安顺雄政公司出资收购，但该公司因金额较大，无法实现一次性收购，该资产第三次流拍。
《报告》还载明，2015年6月11日，经西秀区政府相关部门与安顺雄政公司有关人员协商，提出新方案，即通过选择具有三级以上评估资质的评估公司对安顺雄政公司所属的现有资产进行评估，采取等价置换方式解决所涉公产问题。2016年5月26日，西秀区政府再次召开专题会议，通报了西秀区国资局和安顺雄政公司共同拟定的资产置换方案处理意见，以双方均能接受处理方式（资产重新评估），于6月底前完成资产置换工作。
然而，资产置换工作因故被搁置，处理方案也有了变化。
2016年11月17日，安顺市西秀区政府与安顺雄政公司签订《安顺市老大十字“假日铭店”委托、处置协议书》，双方根据2016年9月11日会议精神，经整体评估后，双方协商由其中一方收购“假日铭店”中另一方的资产，以便整体招商运营管理。
该方案也被视为安顺市西秀区政府欲通过地方国资企业整体收购安顺假日铭店的前奏。
2019年1月8日，安顺市西秀区政府授权并委托安顺雄政公司，将其名下安顺假日铭店的回迁安置房产转让给安顺市西秀区文化旅游发展投资有限公司（以下简称“西秀区文旅公司”），转让评估价约为11267万元，所得价款归西秀区政府所有，产生的相关税费由西秀区政府承担。
2019年1月10日，安顺雄政公司与西秀区文旅公司签订假日铭店《商品房买卖合同》，约定西秀区文旅公司出价4.2亿元购买安顺假日铭店建筑面积26597.9平方米商品房。合同还约定，买受人以银行按揭贷款的，应于本合同签订之日起3日内向出卖人交付首期房款2.1亿元，余款2.1亿元以银行按揭方式支付。
2020年2月27日，贵州银行股份有限公司向安顺分行下发《贵州银行总行授信评审委员会决议》同意以按揭贷款方式，为西秀区文旅公司提供2.1亿元授信支持。
旧账不清 履约难引发诉讼
资产处置方案几经调整，安顺假日铭店的“复活”却未如期而至。
成诚表示，虽然已签订安顺假日铭店《商品房买卖合同》及《补充协议》，但是西秀区文旅公司一直未履约，造成贵州银行同意发放的按揭款也无法执行，项目资产处置再陷僵局。
2020年4月27日，因西秀区文旅公司不履行合同，安顺雄政公司一纸诉状将西秀区文旅公司及其股东等4家单位告上法庭，自此踏上漫漫诉讼路。
在安顺市中级人民法院一审判决和贵州省高级人民法院二审判决中，安顺雄政公司主张，因西秀区文旅公司未按期支付购房首期款违反合同约定，诉请要求其按照合同约定支付首期房款并支付逾期付款违约金。
西秀区文旅公司则认为，案涉合同的履行存在不安抗辩权的情形，其不支付购房款不构成违约。主要理由是，安顺雄政公司销售房屋的面积超过其《商品房预售许可证》载明的范围，其未补缴土地出让金，即案涉商品房项目手续未完备的情况下，安顺雄政公司无法取得房屋完整的所有权，买受人很可能无法取得所卖商品房的所有权，这就构成出卖人安顺雄政公司可能丧失履行能力的情形。
2022年2月28日，贵州省高级人民法院作出《民事判决书》，对于安顺雄政公司要求西秀区文旅公司按照合同约定支付2.1亿元房屋首付款的上诉理由，该院未予支持。但该院认定，对于西秀区文旅公司辩称“其不构成违约，系行使不安抗辩权，并反诉要求解除案涉合同”，应视为西秀区文旅公司此时才行使不安抗辩权并履行了通知义务，故对安顺雄政公司提起诉讼前，西秀区文旅公司未履行通知义务擅自中止合同的行为应承担违约责任。根据判决，西秀区文旅公司需在本判决生效之日起十日内向安顺雄政公司支付违约金，同时，西秀区文旅公司股东企业将承担其不能清偿的部分承担补充赔偿责任等。
“截至目前未收到西秀区文旅公司支付的违约金。”成诚向记者表示，2023年9月下旬，安顺雄政公司收到安顺市西秀区税务局、西秀区自然资源局及西秀区财政局联合下发《国有土地使用权出让收入督促提醒通知书》，责令该公司自收到“提醒通知”之日起30日内，缴纳欠缴部分土地出让价款1069.42万元及因欠缴所产生的违约金；逾期仍不缴纳的，将不予办理不动产登记证，并将纳入征信体系。
“安顺假日铭店项目中所涉的公产，从挂牌出让到资产置换再至资产收购均已无果告终。自2010年开始，安顺市西秀区委、政府多次通过会议纪要的形式称协调解决安顺假日铭店消防通道宽度不足等问题，但至今仍停留在纸面上。”成诚补充说。
前述知情人士还向记者表示，安顺雄政公司在与西秀区文旅公司及其股东的商品房销售合同纠纷一案中，安顺雄政公司向安顺市中级人民法院提出两次财产保全申请，累计冻结案涉企业账户资金1.2亿元。但随后又被安顺市中级人民法院以西秀区政府承诺承担：因解封错误带来的资金赔偿责任及期间发生的信访维稳等相关责任、以及被保全账户涉及民生等对社会具有重大影响等名义，将上述被冻结账户资金予以解封。“我国《民法典》第六百八十三条规定，政府机关法人不得为保证人。”
（应受访者要求，文中成诚为化名）
