住区底盘视角下的运营与公平

住区底盘中有很多涉及观念、项目统筹乃至设计趋势的议题，在通过不断的实践进行验证和迭代。设计是推动创新的一个环节，涉及多个行业的碰撞与磨合。测试市场反馈，仍需冲破很多固有观念。建筑师在其中，往往扮演着发现问题、组织统筹各方、寻求利益平衡点的工作，几乎所有服务和生活方式的落地，都需要以现实空间为载体。

社区底盘描绘的生活方式，需要多种力量和资源来支撑。目前社区运营的参与方、各方参与的时间点和运营内容差别较大。

住区底盘的运营者及运营内容

楼盘销售期间的营销运营是完全由开发商主导的，而业主入住后的自有业态和物业运营，是整个小区环境品质和服务水平的保障。

住区交付后逐渐“消失”的会所，是物业公司单一运营面临的典型困境。一些开盘之初重金打造的高端会所，可能在运营中遇到营收困境，继而被物业公司外包，进行有偿、对外运营；有的会所在苦苦支撑一段时间后甚至完全荒废，建筑和场地无人维护。

成功运营社区会所的共通之处，包括住区总户数足够多，维持中上水准的物业收费标准等。而很多情况下最为关键的，是物业公司为维护品牌形象，不计成本的运营补贴。

维护不佳的会所建筑和干涸的会所水景

物业公司和市场组织，是社区运营的传统力量，两者提供运营服务都是以盈利为目的。住户对运营内容的认知状态和付费意愿就成为了运营能否为继，服务水准高低的关键。在一些极端案例中，新建社区会因为缺乏基本的运营维护而迅速衰败。如北京百子湾社会住宅案例，这个开盘两年的开放式社会住宅，已经呈现出很多运营、维护问题。

北京百子湾社会住宅现状：上锁的平台花园、破损的公共楼梯、空置的底层商铺、缺乏照明的摩托车通道

公立机构运营的服务设施，成为改善型生活服务的新场所。典型代表是目前活跃在大众视野的一批“党群服务中心”新建及改造项目。截至目前，上海已经建设完成12600多个各类党群服务中心。这类设施一般提供公益性、福利性服务。这类服务设施的成败，不在于建筑和室内设计是否“高大上”，而是前期周密的需求调研和在地团队的悉心运营维护，才能让居民“走得进、坐得下、还想来”。

武汉东湖高新区花山街道春和社区党群服务中心，就是一个小区居民“就算不进去，也可以在门口坐一会儿”的地方。武汉东湖高新区党工委组织部邀请专业社区营造团队和设计团队，通过参与式设计的工作方法，把空间设计和社区治理串联起来，完成了党群服务中心新空间产品的构建。既重视物理空间环境、标识设计，更注重前期的需求调研、后期的内容共建，让党群活动中心应对真实需求，具有运营上的可持续性。

最为关键是让居民深度参与形成空间的布局和功能设定。也只有这样，才能激发居民们对空间的喜爱与归属感，通过持续的激活运营来吸引和孵化更多社群，让空间成为社区创新事件的发生器。

春和社区党群服务中心：科技新城社区的“村口广场”

社区运营专业组织统筹策划参与式设计

这一案例中，专业的社区运营组织和社区居民同等重要，前者对于居民需求调研、引入运营资源，策划运营方案富有经验，后者是社区真正的使用者，服务的受益人。是否能通过这两股力量推动社区运营的良性循环，是公益性设施运营成败的关键。

在现实案例中，也有将商业设施、公共服务设施并置的实例。嘉兴万科光年里未来社区是浙江省第二批未来社区单元。形如飞碟的社区中心里，整合了社区乃至城市片区的各种公共资源，为整个住区赋予面向未来的精神内核。

一层有鲤鲤咖啡店、办证服务中心、儿童活动区；

二层有老年活动中心、智慧诊疗室、党群活动中心、四点半课堂、亲子活动区、志愿者平台；

三层设置云端书房、“旧时光”展区、未来连桥展区、民谣广场、海盐塘景观带展区、零碳幼儿园展区、未来治理展区、生态温室、儿童图书馆。

功能的混合代表多个运营方共建、共享、共生的场景概念，与周边场地、景观的一体化设计更强化了邻里中心作为社区生活中心的理念。

嘉兴万科光年里未来社区中心运营实景

对于城市住区用户来说，住区地下车库是归家与出行的必经之地，而不仅仅是存放车辆的空间。目前住区地库设计标准正在向城市商业地库慢慢靠拢，呈现出追求品质感、人性化及科技感的趋势。

通过材料、空间和设计风格体现品质感。地库的装修标准，已经成为住区整体设计风格的延续，更加富有表现力的材料和装修、更加舒适的空间尺度，大幅提升地库的使用感受。

风格化的地库室内

更为舒适的车位尺度

通过人行交通网络和便民设施实现人性化。不少住区地库配置人行斑马线以及人行道，将步行网络和地库大堂无缝衔接，为业主提供舒适、安全的回家体验。地库和闸机位置也调整到平缓地面，避免车辆出库时坡道启动。而预装充电桩、手机信号全覆盖、清晰的标识指引、信报箱、垃圾桶、无障碍设施、抽/除湿机等便民设施，为使用者提供更多便利。

通过智慧停车系统提升科技感。智慧停车系统可实现对车辆的自动识别、定位和管理，同时还可提供实时车位信息、车辆位置查询、缴费等服务，带来高效、便捷的无接触通行体验。

地库内人行系统衔接地下大堂

第二后备箱，收纳家庭使用频率较低的物品

随着城市住区规模越来越小，同一地段、同档次楼盘销售价格越来越趋同，在全体住户共享的公共领域和每家每户的室内空间之外，存在一些中间层次。一些空间和设施，因为地理位置的临近，而具有了 “属于”某些住户或“更便于”某些住户使用的特征。这些空间和设施的公平性，成为住区底盘设计需要平衡的内容。一些趋势正在悄然发生：

从“楼王”规划到均好性规划。数十年前的住区规划，往往把最佳的景观资源、最重要的公共服务设施和“楼王”绑定起来，让更大的套型面积、乃至更高的销售单价看上去更合理。这种做法在无形中制造了住区内业主之间的“区隔感”，目前这样的设计在新开发的住区中已经不再占据市场主流。小地块的住区景观设计更加强调均好性，逐渐出现不同主题的中型、乃至尺度更小的串联景观，分散在住区的不同区域和角落。

“楼王”坐拥住区优势资源

体现“平均主义"的住区规划

对架空层优劣势的反思。架空层的原型是适应潮湿多雨的热带气候，为人们提供避雨场地和活动场所的建筑底层空间，曾经一度是住区设计中较为流行的元素，多布置社区内部商业、儿童活动设施和健身设施。

但在实际运营中，架空层的噪声、垃圾等干扰因素如果无法妥善处理，会给楼上居民的正常生活造成一定干扰。为了避免客诉，有的楼盘仅在架空层设置景观休闲设施。

架空层的设置与否，运营内容的选择和实际效果，反映出住户公平意识的大幅提升，对相关设计细节有了较高的、具体的要求。

底盘架空层的功能置入

遮蔽、美化住区内不利因素。垃圾房、中转站是典型的住区基础服务设施，其数量、位置、视线遮蔽和气味处理措施，会影响住户使用及心理感受。

住区的长期运营，以及渗透到住区设计细节的公平性观念，正在底盘设计里呈现出更高的权重。以住区空间为载体，各种新的尝试正在经历不断的测试、迭代，逐渐成为住区产品力的重要组成部分。

参考文献：

1. 微信公众号“花生村的故事”2023年7月21日推送文章：探路吐槽｜能一个人逛MAD百子湾保障房项目的人，我愿意称之为勇士！

2. 微信公众号“展馆设计”2023年8月21日推送文章：优秀案例丨嘉兴万科渔里未来社区邻里中心，讲述建筑、社区、居民三者之间的故事

3. 微信公众号“一起设计”2023年4月12日推送文章：一个居委会的改造更新

4. 微信公众号“风景园林网”2022年12月28日推送文章：未来主义的城市复兴 | 嘉兴万科渔里未来社区

5. 微信公众号“真叫卢俊

”2023年2月14日推送文章：那些豪宅小区的会所，最后都怎么了

6. 36Kr网站2023年8月7日推送文章：深度新趋势！住宅地下车库已经“卷”到这种程度了