唉！
江苏最大开发商中南建设，公布了去年业绩，最后的“遮羞布”也没了。
销售额，从2000亿缩水至600亿，中南建设的2022年，是黑暗的。
裁员、巨亏、“零拿地”、卖掉物业断臂求生，命运相似的民营房企，如今目标都是一致的——活下去。
中南集团总部大楼
中南业绩发布会开了，猫崽听了，找到这家开发商最大的问题。
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01.“包工头”巨亏
中南：今年不再降价促销
又一年全线下滑。
营业收入590亿，跌幅25%，净利润-96亿，亏损进一步扩大。
总资产3067亿，减少16.65%；总负债2755亿，减少15%；净资产（归属于股东权益）144亿，减少38.39%。
用一个词形容中南，缩水。现在是从一个“大象”变成“小象”的过程。
去年巨亏96亿，有三个原因：
其一，折价卖房，牺牲利润的方式获得更多现金流；
其二，计提坏账，连续两年计提减值准备金额都在35亿以上。
原因在于中南不仅是个开发商，它还有一部分“包工头”业务。
而去年有77亿的应收账款，其中很大一部分都是来自建筑施工业务拖欠的款项，并且23%已经变成“坏账”。
也就是，活干了，但是有18亿的钱收不回来。
其三，收入和费用的不匹配，去年交楼少了，结转收入下滑，但费用支出巨大，挤压了利润空间。
在业绩会上，中南建设总经理陈昱含称，“今年的现房资源有限，中南不会再折价销售了，不会牺牲利润换销量”。
也就是，今年中南打死都不降价卖房了。
为什么？再降，底裤都亏没。
2022年，中南建设的房地产开发业务，毛利率只有1.34%。
地产收入502亿，而毛利只有区区的6.73亿。惨！
更惨的是，建筑施工业务，也就是包工头生意拖了后腿，去年毛亏损，毛利率为-11%。
为什么，上面说了，建筑施工的钱收不回来，应收款项积压，收入确认放慢，且存在坏账的可能。
中南搞建筑施工业务，客户除了自己人外，还有政府、同行（与其他房企合作）等。
去年，就好像钱突然“蒸发”了一样，大家都拖着欠款。
02.裁员
董事长涨薪最多
两年艰难期，中南建设裁掉了2.93万人。
2021年，中南裁员1万，2022年接着裁员1.9万。
到去年末，其在职员工从之前的4.66万人缩减至1.73万人。
就像中南老板主张的那样，公司费用很难降下来，而最快降低费用支出的办法，是裁员，如此大幅降低员工薪酬支出。
中南的高管层，基本也都普遍降薪了。管理层的总薪酬，从4356万元减少至3074万元，足足减少了1300万。
而董事长陈锦石，税前薪酬从2021年的1066万元，增加22万至1088万元。
1088万的税前年薪，相当于税前月薪90.67万元。
03.负债指标全红
现金偿债压力巨大
按照以前的说法，中南原定要在2022年实现三道红线全绿的，但现在离这个目标越来越远了。
2022年，中南资产负债率89.81%，连续两年飙升。
当时三道红线出台的本意，是降低房地产的有息负债规模，降杠杆，可谁料，民企的杠杆率不降反升。
根据中南最新的财务报表，三道红线的情况是：
净负债率108.18%，剔除预收款项后的资产负债率为82.47%，现金短债比0.59，全都不达标。
目前，红档房企有13家（还有部分年报未披露），中南是十三分之一。
（PS：可以关注说财猫，后台回复“三道红线”获取完整表格）
中南的有息负债475.5亿，其中一年内到期的有232.1亿，占比49%。
但现金只有137.5亿元，其中63亿还是受限资金。
也就是说，中南建设今年顶着巨大的短期债务压力，不努力的话，根本还不完这些债。
中南建设的基本面，不管从哪个维度来看，都难言乐观。
总经理陈昱含在业绩会上说了几个观点：
“如果今年市场继续回暖的话，中南一定能实现扭亏为盈。”
中南建设今年能不能翻身，取决于地产不再继续烂市。
“地产行业的复苏，还有很长一段路要走。”
地产危机已经过去两年，留给上市房企的时间不多。
“本轮地产危机不是发源于需求端，房地产库存量不大。融资面全面好转，才考虑复出拿地 ”
地产的含金量，还剩多少？
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