降价也卖不动！这个省会，急需接盘侠！

#4月财经新势力#

作者：子非鱼

01 | 回归冷清

《红楼梦》中有一句贯穿整部小说的引线，“千里搭凉棚，没有不散的宴席”。

贾史王薛四大家族，最终走尘归尘土归土。喧嚣都只是暂时的，冷清才是常态。

这是大多数人一生的偈语，也是当下不少城市楼市的写照。

曾经依靠货币棚改喧嚣热闹的三四线城市，如今大多都在冷清中煎熬。而此前一批炒作过甚的热点城市，也好不到哪儿去，比如这篇文章的主角，福州。

福州是去年以来率先放开限购的中心城市。在去年三月份，福州全面解除限购，非户籍人口不用社保，就可以在市区买房

然而，在去年那样的大环境下，注定只能救个寂寞。

公开数据显示，相比2021年，2022年福州五城区商品房和二手房跌幅明显。商品房从2021年成交的8.38万套，降至58411套，减少2.5万套！二手房从2021年的3.94万套，降至27218套，减少了1.2万套。

房价方面，国家统计局数据显示，2022年12月，福州新房环比下跌0.2%，同比下跌2.35%。二手房价格环比下跌0.3%，同比下跌3.1%。

哪怕在大环境改善的2023年，福州依旧没有什么起色。

在经历了短暂回暖后，福州成交量又重新蔫了。

数据显示，3月福州二手房卖了4479套，创下23个月以来新高，比今年2月上升52%、比去年同期暴涨68%。一手房方面，五城区新房3月成交量为2231套，比2月上涨48%；成交面积213925平方米，比2月大涨42%。

进入4月份，福州市五区住宅成交量又掉了下来。过去一周成交套数，环比下跌了10%。

02 | 高库存、问题楼盘是福州楼市的难题

中指研究院数据显示，截至2023年3月，福州市本级商品住宅短期库存规模为728.3万平方米，若按近6个月月均去化计算，短期库存出清周期超30个月，去化压力明显。

在这种库存压力之下，再结合当下的收入与就业复苏情况来看，福州房价后续继续调整的压力仍非常大。

作为在上一轮房价上涨浪潮中叱咤风云的城市，为何现在房子卖不动，房价也守不住了呢？

根本原因在于，上一轮炒作中，有钱人将福州的房价硬生生拉了起来，但炒作最终需要普通刚需来接盘才能形成闭环。可是，高企的房价，一方面让福州普通刚需根本接不住，另一方面，福州也吸引不了外地人再去无脑接盘。

这是福州楼市去年以来一直低迷的根本逻辑。

在上一轮上涨浪潮中，随着2014年提出的去库存口号发出，再加上当时的降息、降首付以及货币棚改等一系列操作跟上，热点城市掀起了一轮房价狂飙浪潮。

当时，中海、碧桂园、恒大、龙湖、绿城等众多全国化布局的房企在此期间踏入海峡西岸的这座城市。而福州本地还有一批闽系房企。

于是有实力的外来房企加上强势本土房企的双重竞争，在当时棚改拆迁的催动下，福州的“地王”在2016-2017年间层出不穷。2016年，阳光城曾以15.5亿的总价拿下福州鼓楼区一宗地块，实际楼面价高达4.5万元/平方米。

地王是房价最好的助燃剂。在这种背景下，福州本地的有钱人以及东南亚的福建人，纷纷奔赴厦门与福州两座城市扫货，房价一路飙升。

厦门在上一轮上涨浪潮中，与苏州、南京、合肥并称“楼市四小龙”。

福州的涨幅也不弱，均价从2007年的6976元/㎡到高点时期的35362元/㎡，全市整体均价则在2020年冲上了2.7万元历史高点。

跻身内地房价前十榜单。

但随着2021年房企债务问题频现，福州拉开了房价下降的大幕，而揭幕人是恒大。

根据公开资料显示，2021年6月，已经陷入债务危机的恒大，依然在福州市场收割了最后一波。彼时，首次开盘入市的恒大滨江左岸将价格直接杀至1.9万元/平方米，远低于约2.5万/平方米的备案价，成为福州市场上最早降价的楼盘之一。

此后一发不可收拾，整个2022年，在全国楼市整体进入回调状态的大背景下，福州房价一路下跌。

同时，福州也陷入了去年大多数城市陷入的难题，问题楼盘。

克尔瑞披露的2022年年末数据显示，福州问题项目数量11个，位居全国第9位。

03 | 继续调整是趋势

尽管福州房价持续调整，但调整的幅度并不是很大，可谓是不痛不痒。

根据中国房价行情网数据显示，目前福州的均价仍高达2.5万元/平方米。

一个拿着平均薪酬的福州人一年不吃不喝，只能买4.12平米的面积。想要买一套100平米的房子，需要不吃不喝24年。

记住，是不吃不喝，如果算上吃喝，时间差不多得翻倍。

这种房价与普通人形成的天堑，是当下多少数城市的现状，也是大多数城市楼市无论怎么拯救也托不起来的根本原因。

同时，福州还有相比于其他中心城市更难的问题，常住人口增量低。2022年福州常住人口增量只有2.8万人，比泉州还要少。

数据：各城市统计局

更为关键的是，根据福州统计局披露的数据显示，福州2022年自然人口增长率为3.99‰，也即自然人口增加了3.37万人。

自然人口增加3.77万，常住人口只增加了2.8，说明去年福州人口还流出了0.97万人。

成都之所以在二三月份成交量不断创下历史新高，主要是因为一方面成都房价相比于东部热点城市并不算太高，均价只有1.64万元。另一方面，成都人口增量显著，购房需求不断增加。

福州在这两个方面，都是劣势。

本地人没有多少能接得起，外地人又不愿意进来。在这种局面之下，去化周期高达30个月的福州，房价调整仍会继续。