房市持续下滑，政策再不放大招就来不及了

今年2月份，房市出现了一波小阳春，成交量持续上升。但今年小阳春结束的非常快，三月份房市就掉头向下，持续低迷至今。

从去年12月份，国家重新强调房地产的支柱产业地位以来，政策上一直释放利好房市的信号。为什么市场仅仅配合一阵子，就再次下滑不停呢？我们简单回顾并分析一下。

首先国家在政策层面，这几个月是明显转向的，第一是去年12月份强调房地产是支柱产业，战略性支持。第二是这一年降息，第三今年又降存款准备金，释放出更多信贷额度给各个商业银行，第四最近又降低存款利率，吸引储户把更多存款拿出来“扩大内需”。嗯，衣食住行，有比住更花钱的内需吗？第五是提出了带押过户，即允许被抵押的房产不解抵押，就可以直接出售过户。

但最终效果是，房市依然在下滑，库存持续增加，成交量下降，去化周期上了新高。多个城市在售的房子需要卖一年半甚至两年半，才可以卖完。

房市救了半年，越救越惨是什么原因呢？我认为当下的房地产政策不合理，或者说救市政策诚意不够，力度不足。我们把上述的救房市政策逐个解析一下。

1 政策战略支持。国家在战略层面上，强调房地产是支柱产业。这是个正面的信号。但是，这个信号在去年就早已有所释放，不算新信号。我在一年前，根据健康宝摘星，做出两个判断：1 去年下半年抗疫结束，2 国家要恢复救房市。截图如下：

所以，去年年底的宣布房地产是支柱产业，不属于大利好，并未超出预期。

2 银行降息。我国最近一年持续降息，5年以上贷款LPR，已经从2019年最高点4.85降到4.3。银行让利，贷款成本下降，看起来是利好。但是，前几年银行不执行LPR而是执行基准利率时，经常会下浮利率10%甚至15%。所以在2016年，虽然5年以上的贷款基准利率是4.9，但是下浮之后，比现在执行的房贷利率低。另外，以前不执行认房认贷政策，只要还清已有贷款，就享受首套住房贷款利率。而现在执行认房认贷，只要曾经贷过款，住房贷款算二套，利率都是5以上。所以，现在的购房贷款利率，还贷压力反而比几年以前大。

3 降存款准备金，简称降准。我国在今年三月份为刺激市场，进行降准。我先阐明一下降息和降准的区别，虽然二者都是银行放水，但是方式不同。降息是通过银行让利，降低贷款申请者获取资金的成本，以吸引更多人申请贷款。降准是降低商业银行存在央行的存款准备金比例，让商业银行有更充裕的资金贷款给贷款申请者。我不认为在现阶段，这是个利好政策。因为，当下的贷款瓶颈不是商业银行可以用于出借的资金不够。疫情以来，我国的银行储蓄率节节攀升，商业银行并不缺出借的资金。现在的贷款瓶颈是，多数人在疫情之后，经济压力太大，信心不足，不敢贷款。而且如前面所说，贷款的成本比几年前还高了。这种情况下，降低存款准备金有用吗？明显是没有用。资金根本贷不出去。

4 降存款利率。这个月以来，各个商业银行存款利率下调。详细如下：

这个政策意图很明显：逼着老百姓不要存钱，赶紧把钱取出来消费。问题是，这个政策有用吗？我估计政策执行结果，恐怕会和政策制定者初衷相反。大家看到这个政策，会预期将来利息更低，所以抓紧更多存钱，锁定当下利率。所以存款会不降反升。

5 带押过户。以前在购房时，卖房者要先保证房子没有欠款，才可以出售。现在出新政，可以带着抵押贷款直接过户给买房者。领导干部真是操碎了心，生怕房子卖着困难，才制定这么个政策。但是，这带押过户乍一听很有道理，细想起来全是问题。我在之前的文章，带押过户救房市，以下几个问题，有关部门想清楚了吗？已经分析过弊端，主要是商业银行之间利益分配问题。贷款额度，利率和周期差异问题等。这里不再赘述。反正这个政策执行不下去。从出台政策至今，没听说有几家房产通过带押过户成功交易的。

综上所述，今年小阳春以来，房市持续下滑。不是因为国家不想救房市，至今已经出台很多政策救市。但没有一个政策的力度和合理性，适合当下的房地产市场环境。所以效果非常有限。

我个人认为，正确的救房市做法，是国家取消认房认贷制度，银行认真降息，把实际贷款利率至少降到2016年的水平。疫情结束以来，经济急需恢复，如果出的政策不对症，药力不足，房市还会继续下滑，国家经济将会为此付出巨大代价。