住建部出手！贝壳慌了？
中介费，终于要降了？
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两部门出手，中介颤抖
一个“炸雷”突袭了地产中介行业。
时间回到5月8日，为了规范房地产经纪行业的发展，住建部和市场监管总局联合发布了一份文件——《关于规范房地产经纪服务的意见》。
这是一份典型的公文，它首先肯定了地产中介行业的作用——
房地产经纪对促进房屋交易、提高交易效率、保障交易安全具有重要作用。
随后话锋一转，犀利地指出了这个行业存在的一些问题——
部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。
发现了问题，接下来当然是整改。于是文件给出了十点意见，从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费等方面规范房地产经纪服务，加强房地产经纪行业管理。
内容不多，但面面俱到，我归纳了一下，主要集中在以下几点——
1、规范从业者、明确经纪服务内容。严格落实房地产经纪机构备案制度、全面推行经纪从业人员实名登记。（清理“黑中介”，提高违规操作成本）
2、合理收费，明码标价。（治理乱收费、多收费、高收费）
3、严禁操纵经纪服务收费。具有市场支配地位的房地产经纪机构，不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用。（防止行业垄断）
4、加强个人信息保护。房地产经纪机构及从业人员不得非法收集、使用、加工、传输他人个人信息，不得非法买卖、提供或者公开他人个人信息。（防止客户信息泄露）
5、加大违法违规行为整治力度、加强行业自律管理。（法律威慑+行业自觉）
不得不说，住建部和市场监管总局联合出手，整个地产中介行业尤其是一些“黑中介”，确实会心底发颤。
首当其冲的，是被称为“中国最大地产中介”的贝壳。受此消息影响，贝壳美股盘前一度跌超9%。
贝壳的投资者们，在害怕什么？
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高收费，“两头吃”
时间回到2021年初，重庆某论坛传出了一则消息——
重庆贝壳涨价了，服务费用调整为卖方1%，买方2%（之前是卖方0%，买方2%）。
这不是贝壳第一次涨中介费。2020年12月底，郑州贝壳系所有门店宣布：2021年1月起将上调郑州地区中介收费标准至3%。
更早的时候，贝壳已在上海、深圳、广州、成都等多个城市实行3％的中介服务费。
这什么概念呢？也就是说，如果是一套1000万的房子，光中介费就要30万！
这个收费，在贝壳看来并不高。2019年的时候，他们当时的老板还为中介行业叫屈——
中国的中介费普遍费率大概在2.5%左右，在全世界看来，也不算高。美国是6%，日本是6%，南非是8%。
这番言论得到了一片嘘声，地产中介还成了可怜的低收入人群？大家的不满也可以理解，不是说中介不可以涨价，而是涨价后的服务提升体现在了哪里呢？
甚至有业内人士表示，本质上，贝壳旗下的链家独家模式是双边代理，意味着中介不代表买卖双方中的任何一方，也不为任何一方创造价值，唯一目标就是撮合交易，赚取佣金。
感受不到差别的服务，凭什么比别人更贵呢？2017年的某个论坛上，一位清华大学教授更是对链家网CEO彭永东当面指责——
“你们的模式就是两头骗，骗完房东骗购房者。”
在此之前，消费者对贝壳的怨气已经积聚。例如2021年2月份，兰州市民陈先生就实名举报贝壳找房平台套路卖家违约，从而付出双倍违约责任的事实。截至目前，在黑猫投诉上，有关贝壳找房的投诉量多达1675条。
▲图源：黑猫投诉
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四面楚歌的“行业寡头”
对贝壳有怨气的，不止是消费者。
2018年6月，58同城与安居客牵头，搞了一次房地产界武林大会，名曰“真房源誓约大会”。矛头指向的，正是贝壳与链家。
此外，2019年以来，金华、绍兴、南昌等多地也出现了房产中介抵制贝壳的“反壳联盟”。2019年9月，金华上百家房地产中介机构代表甚至签署了《反壳联盟条约》，口号是：反对垄断，抵制不良竞争。
▲图源网络
贝壳的招股书显示，截至2020年6月30日，贝壳找房平台共入驻265个房地产经纪品牌，约4.2万家门店，约45.6万经纪人。早在2019年，贝壳的GTV（平台交易总额）就达到了21280亿元，当时这个数字在国内仅次于阿里巴巴。贝壳也被称为“中国最大的中介”。
同行抵制贝壳，不是因为它规模大，而是贝壳把老桌子掀了，自己却成了新桌子上的霸主。
在贝壳平台下，所有入驻品牌和链家共用一套规则、一个系统，与链家同台竞争，且共同切分收益。既当裁判又当运动员， 这也成为行业对贝壳最大的诟病。
不止是中介同行，上游的开发商也感受到了贝壳的力量。例如在天津，开发商们曾看到过一个近乎魔幻的数据——
贝壳在天津的206个项目，渠道费为3%以上的项目竟然有122个，有18个项目的渠道费超过了5%。
要知道，根据壹地产的数据，天津的开发商，净利润率平均只有2%。开发商怎么也不会想到，有一天他们会沦落到给渠道打工。
更重要的是，尽管已经是行业龙头，贝壳却没有想象中轻松。
招股书显示，贝壳在2017年、2018年、2019年收入分别为255亿、286亿、460亿，同时净亏损分别为5.38亿元、4.28亿元、21.8亿元，合计超过31亿元。
▲图源：百度股市通
到了2022年，贝壳的净亏损更是高达13.97亿元，亏损同比扩大了164.5%。而且，贝壳的门店数量同比减少20.6%（1.05万家），贝壳的经纪人数量同比减少13.3%（6.05万名）。
4
尾声
贝壳也曾是理想主义的产物。
当年，被中介骗过好多次后，左老板深感地产中介行业乱象丛生，暗暗发誓要重新书写行业规则，做屠尽“恶龙”的勇士。贝壳也一度是朝着这个方向前进的。在纳斯达克上市之后，贝壳的市值最高冲破850亿美元，折合人民币超过5500亿元。
但时至今日，左老板遗憾陨落。在同行眼中，当年的屠龙勇士，也已经悄然变成了新的恶龙。贝壳的市值，相比高点也已经跌去70%以上。
犯错不可怕，关键要有纠错机制，要能找回初心。这点亨利·福特早已说透了——
真正的犯错只有一种，就是没有从错误中学到任何教训。
