两个月时间，市场形势变化到底有多大？
以买房人与卖房人的心态作为参考指标。
3月份，买房人求着卖，哪怕小幅涨价；到了5月份，卖房人降价只求一卖。这是深圳楼市当前的一个状况。
但有时候，看得见与看不得见的，往往又是同一样东西。
01
看得见的是，经过短暂的利好情绪宣泄之后，深圳楼市成交开始软了下来，反而挂牌量显得异常亢奋。
据公开在售二手房源量数据统计，目前深圳二手挂牌量已经突破了5.3万套，创下近几年来新高。今年1月底，这个数据还是3万多套，以平均每个月新增5000套的趋势上升。
对比过去3个月，深圳二手住宅过户量分别为2509套、3949套、3192套。
在这种背景下，不少业主的内心其实是崩溃的。
特别是地段、学区和楼层户型都相对较差的小区，房源挂盘了一两年都没有成功卖掉。
就算是在南山区，5月以来，透过一些小区的最新挂盘价，也能明显感受到业主们普遍硬气不起来了，挂盘价纷纷回落至1月份。
从上图可以非常直观地看出，科技园片区几个热门楼盘，对深圳房产市场的反应最为敏感。
大多数业主在2-3月份，市场情绪氛围较为活跃的时候，选择上调挂盘价，到了4月份，仍有不少业主在坚守价格。直到5月份，就集体变成了一片绿油油的下降。
成交量回落，业主预期受挫，卖房压力变大，这都是我们看得见的。
那么，看不见的到底是什么？
02
我给大家分享两个真实案例。
今天，媒体报道了一则新闻，说华润城润府房价大跳水，面对5月深圳楼市的降温，即使是“网红盘”也不抗“冻”。
据披露，润府3期一套150平三房，最新成交价2380万，单价15.87万/平。而在2021年5月，同户型成交价3288万，单价高达21.9万/平。
相比两年前高峰期，这套房源总价跌了908万，每平米有6万之差。
看到这里，不少网友连忙拍手称赞，并为润府3期的业主感到怜悯。
然而，残酷的真相是：作为曾经万人打新的华润城润府3期项目，于2018年6月开盘，当时均价8.5万/平。
换句话说，五年时间，润府3期这套房源涨幅在80%左右。
早期买入的润府业主，哪怕现在降价908万卖，也是含泪赚了1000万。
再看另外一个反面案例。
最近几天，大梅沙片区爱琴湾山庄一套上下6层的别墅，可看海景，一口价1380万，而原业主在2011年买入的时候，就花了2300万。
该豪宅的最初定位是“世界第九大富人区”，当年买入这里的人，非富即贵。
12年过去了，原业主躺输1000万，还没加上这些年的持有成本。
各方面都好的房子，即使短期内有波动，长期来看也能涨回来。而有的房子，基于地段边缘、产品非主流等因素，注定会越卖越便宜。
03
这段时间，很多业主降价卖房不假，但具体到各个楼盘，卖房过程又有着天壤之别。
有的房源降价了，很快就能找到下家；有的房源降价了，甚至是一降再降，也是无人问津
比如，我们前几天提到的熙龙湾那套144平豪宅，业主在降价之后，很快就成交出去了。
而一些各方面都差点意思，自己住起来都感觉不舒服的房子，想要在市场低迷的时候快速卖出去，就没那么容易了。
房子作为大宗商品，比起价格下跌，最怕的是流通性差。
因为流通性较差的房子，平时用来住没有什么感觉，等你后面想要置换或卖掉的时候，房子的缺点就统统暴露出去了。
深圳行情好的时候，可能什么房子都不愁卖，因为这个时候买家的预期普遍强，哪怕房子有点小瑕疵在心理上也能够接受。但碰上行情不好的时候，只有各方面都比较好的房子，才更容易被市场认可。
换个角度，我们在买房的时候，就要有意识地带着卖房思维，去好地段挑选优质房子。
哪怕不买在深圳最核心区，也要在自己能力范围内，买到一套以后能够好出手的房子。
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