#5月财经新势力#
这是熊猫贝贝的第1766篇原创文章
#统租介入深圳“城中村”意味着什么#
#深圳城中村统租#
2023年，中国的房地产经济领域和楼市层面，多空博弈，来到了一个前所未有的阶段。
但是还是绕不开过去20年那一套“夜壶”和“蓄水池”的逻辑和玩法。
说来说去，无非就是围绕着救市，放水，利率，调控……这些传统框架在打嘴仗，当然，各方为了自己的观点和理由，也是不遗余力和什么经济复苏，内需，以及社会稳定的宏观大词关联起来。
站在不同位置，肯定会支持不同的选择。
经济社会，利益关联，屁股决定脑袋，再正常不过，该说就说，言论自由。
至于说有没有效果，有没有作用，那就是另一回事了。
多军和空军，吵破天去，谁也说服不了谁，其实不重要，大家其实都是逢场作戏，关键都盯着国家的态度，是不是？
就在这样一种微妙有趣的氛围之下，作为中国改革开放标杆城市的深圳，却在刚刚进入的6月份，搞出了一个大动静，玩出了新花样，甚至可以说，是给中国房地产经济和楼市，搞出一条新路：
2023年6月1日，统租正式宣布将介入深圳“城中村”的管理和改造，并希望借此来推动中国城市住房体制改革。
这一消息引起了广泛的关注和热议，也成为了新闻媒体的头条报道。
统租大举介入深圳城中村，对于未来的深圳，这是一件大事。而且对于全国的房地产经济和楼市来说，也是一件大事。
统租是什么意思？
深圳推行统租是个什么情况？
为什么说深圳搞统租介入城中村，是中国房地产经济领域的一条新路？
……问题很多，值得详细展开和所有关心楼市和房地产的朋友们，好好唠一唠。
而且，从逻辑和趋势的角度来看这个事情，可能并没有很多人看到和认为的那么简单。
所以，这篇文章，将基于对深圳统租介入城中村的最新动向，有依有据的梳理复盘，以及对深圳统租政策的分析解读，结合中国房地产经济和楼市的当下现实，进行一次有深度，有态度，有专业的专题分析和讨论，并对后续中国楼市的一些可能走向，进行理性研判。
关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。
本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。
内容有依有据，分析理性客观。
硬核内容，错过不再。
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。
PS：
- 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
- 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
- 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
- 头条独家文章，抄袭搬运必究！（有看到抄袭搬运的读者朋友也请帮忙举报一下，原创标签只有在头条平台。感激不尽！）
（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）
深圳白石洲城中村（图片来源：头条图库）
1
统租介入深圳城中村：租户被集中清退，具体是怎么一回事？
“白芒村统租，被迫搬家，从此日落归山海。”
刚刚进入6月，网上出现了很多白芒村被统租的消息，视频中住户们拉着大包小包，准备离开白芒村，表情复杂。
网传白芒村被统租引发热议
白芒村位于南山西丽，这里离地铁站较远，据说白芒村的农民房租金几乎是南山最低，单间空房900左右，一房一厅则在1500左右，因此这里住着不少在深圳南山周边制造业工厂上班的打工人。
现在，因为房东们的房子被统租，他们很多人都收到了搬家通知书。
白芒村房东对租户出示的“限时令”
白芒村作为城中村而言，这个名字也是有点奇葩。
据说是2000多年前，当地村民的先祖来到这恰逢白芒盛开，所以也就把这个村取名白芒村。
现在统租工程即将启动，白芒村的多栋居民楼贴出了公告，要求住户在定期内搬离。
这种单方的驱离，让居住在白芒村的几万万住户们欲哭无泪，纷纷在各大平台哭诉自己的遭遇。
他们有刚来深圳的毕业青年，作为落脚地还没站稳脚跟，就要换地了，有个网友留言说上个月才刚刚入住，当时也不说一声，这个月就临时通知要清退了；
他们中也有北边科技园的打工人们，比如百旺信高科技工业园、百旺研发大厦等等很多的打工人都住在这。
他们也有在南山上班的白领，在百忙中又要开始找房搬家之路了；
更难的是那些拖家带口，小孩在附近上学的家庭们，突然让搬离，自己的小孩怎么办？
关键现在周边的几个村都在改造，让他们去哪里找房去？
现在村里除了村口的公寓没有在整改范围内，其他的已经在陆续清退了，但是村口的公寓租金相比之前答复上涨，之前两千多，现在涨价四千多……
图片来源：网络
这次的统租改造工程，房东一纸公告将打工人赶跑，给这些打工人们带来无尽的烦恼：
①集中的清退，释放大量的租房需求，但是周边村落也要改造，临近上班的地方很难再找到支付得起的容身之处，他们只能往更偏远地方搬家；
②上学的家庭，是最麻烦的，在深圳小孩插班有多难相信经历过的都知道，就算不转学，让家长住在几公里之外去接送小孩，也是极为不便。
③深圳打工人最怕的就是搬家了，特别在这个村很多都是拖家带口，家具多，搬家麻烦。
真是一家欢喜万家愁！
图片来源：网络
图片来源：网络
“各项补贴”、“两倍租金”，明晃晃的都是金钱的味道。
简单来说，就是政府和城中村签订统租协议，房东负责腾退现有住户，然后后续由政府来接手进行装修和统一运营，随着协议的签订和规定时间的推进，就出现了上述的这一幕。逻辑清晰，因果明显，事情，就是这么一个事情。
深圳南山区城中村（图片来源：头条图库）
2
关键解读和逻辑分析：何为统租？究竟是好事还是坏事？
统租这个模式，是个新词，但不是新东西。
统租就是由政府或相关部门出资或管理的租赁房屋，通常针对低收入或有特殊需求的人群提供的公共福利房屋。
统租的目的是为了加快解决新市民、青年人等群体的住房问题，提高保障性住房的供应和质量。
统租的过程是这样的：
政府或相关部门从城中村房东手中以高于市场价的租金打包租下大量农民房，然后进行一定程度的室内装修、安装生活配套等，改造为公寓，再以相对低廉的价格出租给符合条件的租户。
这样既可以保障房东的收益，又可以保障租户的住房权益，还可以提升城中村的环境和品质。
图片来源：网络
说直白一点，深圳一些地方，房东的房子不允许自己私自出租了，而是需要交给当地政府，由政府打包统一往外租售。
现在深圳安居集团成立一家叫做微棠的第三方运营公司，类似二房东的角色，把城中村的自然房源，从房东手中打包统租过来后，一定程度的室内装修、安装生活配套等，再统一往外出租，这就叫统租。
虽然实现统租这个事情难以避免短期因为腾退造成的一些影响，但是毫无疑问，深圳的统租，介入城中村，这是一个很好的民生动向。
要知道，二房东的生意，是交给人性和逐利的个体和资本，还是受到监管，讲规矩的政府部门来说，性质完全是不一样的。
就和基建一样，全世界，也就中国政府，会为民生去做亏本生意吧？
仅仅从经济回报的角度来说，个体和资本第一诉求是利润，但是这绝对不是政府部门的第一诉求。
不仅如此，统租这个做法，放在当下中国的楼市来看，所图甚多，意味深长，是一个很有看头的最新动向。
说一举多得，深思熟虑，毫不夸张。深圳不愧作为改革示范区，这一次，真是下了一步绝妙的棋。
这里为大家进行一个拆解分析：
首先，深圳政府这次统租是一是改造城中村，把城中村的环境搞好，长治久安，实现稳定和谐，直接打击城中村藏污纳垢的隐患和风险，这是不是好事？
第二是能提供大量的廉租房给符合资格的深圳市居民申请。
这走的是香港+新加坡模式，这些廉租房可以稳定房屋的租金，不会随便涨价，租户只要不买房，这房子就可以一直住到老。
如果后面结婚有小孩了，地方不够住还可以申请换更大的房子。
这个完全可以理解成以前公家单位分配房子给员工住，员工按时交租金，交水电杂费等就可以安心居住，维修保养什么的全由公家来处理。
目前造成腾退和清理的过程影响，这情况也只是一个非常短的过渡期，只要这些房子装修改建完成能推出来给大家申请居住，情况就会好转。
第三，通过统租，由政府来对供需挤压的本地居住需求进行精准调配，那么对增加新建商品房的需求就降低了，居住问题解决了，但是楼市的供需挤压并没有消失。
这很妙，新房供应减少，而且通过统租解决居住需要，对于稳定商品房市场价格的目的，非常清晰。
第四，既能稳定本地租赁市场价格，又能为地方政府提供稳定靠谱的现金流收入。
第五，由政府统一管理，原本产权混乱，猫腻众多的城中村物业，就相当于有了信用背书，那么REIT模式，金融抵押周转，也就具备了流通和吸引力了吧？
要相信市场化100%的深圳，在这种资产经营和抵押上面的金融操盘能力。
第六，小产权，城中村，是房地产税推进的关键障碍，政府统租以后，这个障碍就不存在了吧？
总的看下来，统租绝对是好事，而且，一举多得，一石多鸟，连打带消，追求多赢，追求长期效益，考虑深远。
图片来源：头条图库
3
趋势研判：深圳走出全新这一步，是否将成为全国后续的风向标？
全国政策看北京，全国市场，肯定就要看深圳了。
统租从理论到现实，实际上就是当下时代，深圳作为改革开放试验田，又一次的能力展现和带头冲锋。
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这次的深圳“统租”，是由政府或相关部门出资或管理的租赁房屋，通常针对低收⼊群体或有特殊需求的⼈群提供的公共福利房屋。
官⽅资料显示，为加快解决新市民、青年人等群体住房问题，官方提高了“十四五 ”规划的任务目标，将建设筹集保障性住房原⽬标54万套（间）提高到不少于74万套（间），其中保障性租赁住房增加了20万套。具体到2023年，深圳提出要新开工建设60个项⽬，建设筹集16万套(间)。
当统租大举介入城中村，对于未来的深圳是一件大事
任务数量更新之后，深圳建设筹集保障性住房立即有了大动作，统租目标指向了深圳城中村。
去年2⽉28日，深圳市城中村保障性住房规模化品质化改造提升暨三宜小村建设动员会在龙华区元芬新村举⾏。活动现场，10个区（新区）签署了保障性住房建设筹集任务书，发布“深圳市城中村保障性住房规模化品质化改造提升点指引”，吹响深圳保障性住房建设筹集的“冲锋号”。
动员会活动现场
市人才安居集团与宝安、龙华、光明等三个区签署了《战略合作框架协议》，与相关金融机构签订了大额授信协议，为城中村保障性住房规模化品质化改造提升提供强大⽀持。在当天，“深圳安居微棠住房租赁投资控股有限公司”横空出世，这家市属国企人才安居集团旗下的租赁投资控股有限公司正式揭牌。
《指引书》吹响了深圳保障性住房建设筹集的“冲锋号”
一个月后的3⽉28⽇，《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见的通知》发布，市人才安居集团与宝安、龙华、光明 区签署了战略合作框架协议，将共同出资成立区级城中村改造公司，全力推动辖区城中村规模化租赁改造。
虽然统租是新词，但是实际上对于追求“没有最新，只有更新”的深圳来说，无非就是效率将筹谋变成现实的一个动作。
更值得注意的，是深圳加速推进，落地统租这个动作的时间和大环境背景。
近年来，财政非税收入的增长往往伴随着各界对地方依靠行政事业性收费收入、罚没收入拉动收入的质疑声。
今年以来，非税收入的主要来源却有所不同。财政部近日发布的4月财政收支数据显示，前4个月，非税收入同比增长6.8%。
其中，全国行政事业性收费收入同比下降13.3%，罚没收入同比下降18.7%，而国有资源(资产)有偿使用收入却同比大幅增长26.7%，拉高了全国非税收入增幅。
房地产熄火，土地财政停摆，除了罚款创收，各地面对日益临近的地方债，城投债等等债务的偿付压力，出现了各种各样的魔幻事件。
2023年，最先发出”求救“信号的是位于西南部的贵州省。后续还有很多城市，不乏省会级别的头部城市，也闹出了很多笑话。
深圳的做法，是盘活资产，躬身入局，政府当上了二房东。
这是不是给全国其他依然沉迷于土地财政无法自拔，面对债务无能为力的城市和地区，提供了一个可行，并且靠谱的思路和范式了呢？
当然，各地情况和实际需求可能不一样，但是作为改革开放先行代表的深圳，一举一动，实际上在经济运营层面，都是有标杆和风向指示意义的。
不然，经济试验田的名头，岂不是白叫的？40年一跃成为中国一线经济龙头城市，难道是假的？
理性预判，万事开头难，深圳来开头，既然第一步能走出去，那么其他城市效仿跟随，也就是题中之义了。大家的问题和困难基本都差不多，深圳先走，只要能走出去，那么有样学样还不会？
图片来源：头条图库
写在最后：
中国的房地产经济和楼市的破局之路，这一次，可能会超出很多人的认知
深圳统租落地推进，毫无疑问，对于中国的房地产经济和楼市，是一个至关重要的时代信号。
中国楼市的变局，骤然加速。
很现实的，就在各路所谓的专家和大V还在争执讨论救市的话题的时候，深圳用行动给出了全新的破局方式。
而这样的方式，其实完全跳出了原本的土地财政和房地产经济框架和模式。
商品房有商品房的路，租房也有租房的轨道，居住需求和房子的性质，按照深圳的这套玩法，以后会越来越没有关系。
解决国内房地产目前存在的问题，最好控制房价不能大涨，也不会大跌。
房价的绝对值不要下降，而随着经济的发展和居民收入增长，现在看起来很高的房价到时候不就不高了吗？
所以，房价最好是“不涨不跌”，平稳过渡，实现软着陆。
而经济和居民收入的增长，短期内要提升，并不现实，那么解决居住的需求，就很有必要了。
对于高房价的抱怨和戾气，有统租这样的政策和规则环境，也就谈不上了。
买的起就买，买不起就住有政府公信力保障的统租房，房价涨跌，对于刚需群体，还重要吗？
这就好比，很多指望房价下跌的想法，无非就是和期盼经济快车倒车接人一样，但是现在深圳的做法，就是“原来的快车没坐上，现在安排个慢一点公交车服务大家，不要吵了”。
房住不炒的主旋律之下，难道不能炒房，就不会赚钱生存，谋求发展了么？
经济潮流滚滚向前，如果安排了公交车都不坐的人，还有什么理由去用情绪讨论房价？
妙，很妙，妙不可言。
再一次，深圳在中国经济环境中，展现了管理智慧和顶层设计的精妙。
大家细品。
以上，就是对2023年6月份深圳统租介入城中村的热点动向，进行的一次专题梳理和分析讨论内容，和各位读者朋友们，进行一个交流和分享。
图片来源：头条图库
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