大虹桥崩盘！唐镇凭什么还能挺？

上一篇，《这个板块，金玉其外，败絮其中！》，我们聊了张江科学城范围内的御桥。

今天我们来看一看，同属张江科学城范围内的唐镇，唐镇与大虹桥的PK终于有了胜负之分！

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两三年前，大虹桥新房市场热度空前，积分高到吓人：

蟠龙天地，6.15万元/m²，2020年10月首开时948套房3715组认购，平均4人抢1套，场面非常壮观；

虹桥悦澜，6.13万元/m²，2021年6月开盘时上海有了积分制，78.36分当时创下了全市最高，成为大虹桥开盘史上的奇迹；

万科天空之城，5.86万元/m²，2021年7月开盘时积分同样高到76.52分。

保利云上澄光、远洋虹桥万和源、招商虹桥公馆……都在66上下的高分。

即使是去年，大虹桥开出的象屿招商蟠龙府，积分也高到77.27分。

放眼望去，大虹桥都是一派抢房的盛景，没有人看得上唐镇。

而彼时的唐镇，融创未来金融城低调开盘，6.8万元/m²。

自从2021年首开创下61.3分、二开56.28分的记录后，融创后续开盘无一触发积分，越开越寂寞，一直开到停工和封盘。

直到有一个叫华侨城纯水岸的盘杀了出来，6.77万元/m²，虽也有69.11分，但还是不够高。

低积分盘浦发虹湾实在是拖了后腿，自从首开触发46.25分后，后续再也卖不动了。

终于，浦发唐城横空出世，76.77分，挽救了唐镇一回！

但总体而言，过去唐镇的热度无法比肩大虹桥，显得有些式微。

市场变化也很快。

而今唐镇和大虹桥终于有了高下之分！

华发半岛华庭，7.06万元/m²，今年3月份首开时335套房1644组认购，最终触发75的高分；

华发二期刚刚结束的认筹，二期1批次238套房1000组认购，二期2批次246套房1040组认购，同样又是70+的高分！

还有即将开盘的安高申宸院，市场预估也是70+的高分。

而回头再来看大虹桥，如今新房积分已经崩盘：

中铁虹桥逸都，6.2万元/m²，一期64.51分，二期61.22分，三期56.29分，越来越低；

柏悦前湾，6.48万元/m²，三次开盘45.12分、57.54分、52.6分，都不高；

虹桥灿耀星城6.3万元/m²、中建颐璟臺6万元/m²，双双无缘积分，认购人数都不足；

大华紫樾府，6.6万元/m²，一期同样遗憾未能触发积分，二期也仅55.55分；

象屿招商蟠龙府二期，6.2万元/m²，已经降到了45.95分；

虹桥公馆三期，6.38万元/m²，最近积分低到27.52分，直接崩了！

虹桥璀璨公馆，6万元/m²，从67.05分一度降到64.74分，后又回到68热度起伏不定。

大虹桥，这是怎么了？

2

比起新房积分崩盘更可怕的是大虹桥的二手房正在暴跌：

万科天空之城8.6万元/m²；

招商虹桥公馆8.3万元/m²；

蟠龙云庭8.6万元/m²；

蟠龙天地8.8万元/m²；

仁恒西郊花园9万元/m²；

中建锦绣天地8.6万元/m²；

中核锦悦府8.5万元/m²。

先前冲击10-11万元/m²的这些大虹桥热门二手房，几乎都被打到了9万元/m²以下。

而反观唐镇，四兄弟挂牌依然坚挺：

大名城紫金九号9.8万元/m²；

仁恒东郊花园10万元/m²；

浦发罗兰翡丽9.8万元/m²；

绿城玉兰花园11.6万元/m²。

经过大起大落后，唐镇头部次新二手房依然维持着10万+元/m²的挂牌。

这时候再看大虹桥，房价已经一去不复返了。

唐镇，凭什么能把大虹桥踩在脚下？

3

上述所列的大虹桥新房主要位于供货主力徐泾，站在徐泾背后的是虹桥商务区。

而站在唐镇背后的是张江科学城，徐泾与唐镇的较量，也是虹桥商务区和张江科学城的较量。

张江科学城前身张江高科技园区是1992年设立的，是国家级的产业新区、科创中心。

而虹桥商务区是2009年才设立的，比张江高科晚了17年，它更多地像是市一级的商务功能区。

大虹桥前几年新房的爆火，很大程度上还在于2019年之后长三角一体化的带动，它成了一体化的枢纽核心。

为了方便新房的开发，适应房地产高强度出差的要求，从2016到2021年中国百强房企中有30家都把总部落在了这里，美其名曰：XX房地产华东总部。

申虹路两侧，恒基·旭辉中心、虹桥富力中心、中骏广场、红星美凯龙总部、虹桥正荣中心、虹桥协信中心、虹桥万科中心等写字楼整齐排开，这些房企总部从全国各地奔赴而来。

但是随着这两年房地产行业下行压力的加大，不少房企暴雷的暴雷、解散的解散，很多房企没来多久又纷纷逃离大虹桥。

自从2019年弘阳地产准备撤退南京后，2020年融信也从虹桥世界中心挪到了隔壁的闵行七宝，2021年是大虹桥房企出走最多的一年。

蓝光发展重回四川、奥山控股返回武汉、锦艺置业退回郑州、三巽集团撤回合肥，祥生也回到了杭州。

现在你去虹桥商务区办公楼看看，还剩下多少房企总部？

一众房企从“虹桥梦”中惊醒，突然觉得这个梦是多么地遥不可及。

他们走后，结果虹桥商务区办公楼空置率高得吓人。

紧跟的是，大虹桥新房积分、二手房价应声下跌。

现在来看，大虹桥更多地成了噱头、搏流量的字眼。

大虹桥喜欢打广告，而唐镇没有这个爱好。

以前唐镇也叫过一段时间“张江后花园”“张江东”，但2021年划进张江科学城后成了“正张江”，无需喊口号。

有人说了，张江产业再牛批，那也只是张江的，唐镇不就是个“睡城”么？

如果你这样认为的话那就大错特错了，唐镇也有自己的产业：卡园。

这个银行卡产业园集聚了包括中国银联、人民银行征信、清算反洗钱三大运营中心在内的30余家大型金融机构，它们都把科技研发部门、创新实验室、软件中心、信息技术中心等部门设立在了这里。

卡园还集聚了一批金融科技软硬件服务商，从业人员约7万人，产业规模约2300+亿元，是张江科学城内的一块金融科技产业高地。

说白了，这里是产生高收入群体的地方。

在唐镇的东部还有一个上海金谷智能终端制造基地正在打造，夹在张江、金桥、川沙三大城市副中心的唐镇，产业发展可谓如鱼得水。

所以我们能看到，唐镇的购买力为什么那么大，新房积分为什么那么高。

而虹桥商务区就没有提供这样很好的一个高薪就业机会，因为企业密度和能级不高，跨地区、跨国公司总部走了一批又一批，裁员总是不断。

徐泾的大虹桥口号喊破天也不过是搞物流、搞会展的，这样能带来高收入群体吗？

大虹桥的新房投资客很喜欢来买，现在二手房多、抛盘压力也大；而唐镇是实打实的自住，二手房少、整体抛压不大。

不过唐镇未来也会面临一个威胁，新房供应量太大，集中交付后会对二手房造成冲击。

但如若唐镇的新房供应不学徐泾那样大水漫灌，保持细水长流，也许积分不会被打下来，二手房还能再挺一挺。

大虹桥的败退，也在于本身的规划就有一些问题。

至今大虹桥都没有单独成区，虽然也和张江一样被列为了上海城市副中心，但内部管理还是有些松散。

虹桥主城片区分属各个区和街镇共同管辖，成立的虹桥商务区管委会级别不高，也没能拧成一股绳，大家心里都有小九九。

而张江、唐镇本身就是一体的科学城，是宠儿浦东的宠儿，所享受的资源更多，内部没有那么割裂。

如若当年南汇没有并给浦东，那么张江科学城也只会东扩不会南扩，生物医药产业也不会外溢到周康而会给唐镇，那么今天的唐镇定位会更高、产业会更牛！

4

唐镇完爆大虹桥，也体现在教育资源上。

虹桥主城片区内，没有一个学校能和张江华二附中、建平中学相PK的，学区一个在天上、一个在地上。

而主城外围的徐泾，在唐镇的福山唐城外国语小学、建平培德实验中学面前也不得不低下高贵的头颅。

大虹桥学区，是真的差。

前面我们说到虹桥没有单独成区，学区划分有些混乱，孩子依然是到分属的各个街镇上去上学。

除闵行华漕/七宝/虹桥、长宁新泾/程家桥学区最好外，青浦徐泾/华新/赵巷/重固、嘉定江桥/真新、普陀长风等学区都不优。

尤其是徐泾，没有一所好的学校，远郊无学区在这里体现得淋漓尽致。

青浦最好的学校是复旦大学附属中学(青浦分校)，远在徐泾西部20公里开外的朱家角古镇北部。

不要看天璟雅苑、中建锦绣天地、中核锦悦府、蟠龙天地、万科天空之城二手房曾经挂牌多么高，但在学区面前都会击得粉碎。

即使是住在沪青平公路两侧三千万级别的别墅豪宅里，家长也只能默默地把孩子往徐泾小学送，这就是大虹桥徐泾学区的现实。

大虹桥很多片区都缺乏优质的教育资源，尽管规划的也有几所“牛校”但一直很难落地。

购买虹庐湾、首创禧瑞荟的业主2020年就开始期待的华东师范大学新虹桥实验中小学幼儿园今年才开建，而映虹桥业主期待的宋庆龄12年制学校则无下文。

这些都是新学校，即使招生后学生要很久才毕业，具体升学率如何都是未知数，目前暂无评级。

如果很看中学区的家长，不会轻易冒险买大虹桥郊区的新房，更情愿去市区的老破小挂个户口。

这不，万科天空之城的业主使用的学区是和动迁房蟠龙馨苑一样的，这种尴尬后来也和品质问题一起反应在了挂牌价上。

都说五大新城开放了居转户（7年缩短为5年）的落户通道，其实张江早就拿到了这个政策红利，包括唐镇在内核心企业骨干人才落户仅需3年！

反观大虹桥，能落户吗？户口待遇还不如五大新城。

在张江工作的“张江男”，不需要虹桥的高铁，快速居转户、优质的学区才是他们更加看重的。

5

当然了，大虹桥也并不一无是处，起码在商业上还是比张江和唐镇牛些。

大虹桥有中国第一家开市客、虹桥天地购物中心、龙湖虹桥天街、虹桥丽宝广场、蟠龙古镇、天空万科广场等，商业遍地开花。

而整个张江和唐镇至今都没有形成一个区域级的影响力较大的商圈。

上海传奇商业广场一点也不传奇，长泰广场、汇智国际商业中心、恒生万鹂广场、唐镇TOD商业都很小众化，吸引力不大，周末无逛街好去处。

张江男挣钱没处花，当然也可能是没时间消费。

而在医疗方面虹桥主城有华山医院，张江有曙光医院，同为三甲、平分秋色。

虹桥还有上海泰和诚肿瘤医院、上海协华脑科医院等资源更加多样化。而唐镇还有胸科三甲医院在建，也不甘示弱。

不过密布的高架、铁路，还有飞机的噪音，让大虹桥很难谈得上宜居。

而唐镇多以打造低密度小高层和洋房为主，绿化做得漂亮，空气清新，干线2号线通达效率也高。

住在徐泾去虹桥商务区上班倒是方便，但要是去往市区还没有九亭快。

唐镇没有周浦、金桥那样的历史包袱，空地多、好开发。周浦工厂多就有些乱。

也许在未来，唐镇就是下一个莘庄南广场和大号的联洋，适合开发更优质的高品质社区，未来上限也值得更高！

上海东站建成后，对唐镇来说又是一个利好，虹桥的枢纽又算得上什么呢？

住在唐镇小区里都是高知识分子、高收入群体。

从唐镇放眼向西望去，都是埋头干活的张江男，而杨浦、普陀坐满了吃他们社保的退休老人，氛围就不一样。

唐镇，与大虹桥的决战终于有了胜负之分，你更看好谁？

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以上为正文

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