物企收并购“退潮”

本报记者 庄灵辉 卢志坤 北京报道

收并购热潮退去，物业管理行业正发生新的变化。

《中国经营报》记者注意到，作为物企扩规模的重要渠道，上市物企收并购正明显降速，2022年上市物企累计披露31起并购，交易金额约为106.3亿元，较2021年交易金额缩减70.8%；今年前5个月，上市物企披露的收并购交易金额不足3.6亿元，相较去年同期的超70亿元明显下滑。去年以来，新大正、华润万象生活、宝龙商业、金科服务等多家上市物企叫停此前发布的收并购计划，大宗收并购愈发少见。

收并购降速同时，通过引入外部投资、调整董事会架构等，多家上市物企还在进一步摆脱关联方依赖，谋求独立发展。第三方市场拓展、承接关联方、收并购是物管企业扩规模的重要渠道，多方因素影响下，近来这些渠道都在告别此前的快速增长阶段，物业管理行业规模增速放缓，正逐步进入高质增长时代。

多位受访分析人士表示，在收并购降速以及谋求独立发展等因素影响下，上市物企高速拓规模受到较大影响，将倒逼企业综合提升自身经营能力，建立完善的财务管理体系，提升企业的专业能力和管理水平等。

“前两年的收并购热潮导致效果不好，部分企业虽然完成了并购，但并未成功整合和运营，导致业绩下滑和财务风险上升。”协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为，市场风险下，企业对并购风险和收益进行重新评估，选择更为审慎，在同行业收购动力不足的情况下，企业会考虑通过引入外部投资和调整董事会架构等方式实现独立发展，而非通过收并购扩大规模。

交易减少

物企上市潮与并购潮是此前行业高频词，多位分析人士指出，此前物企并购潮与行业发展阶段以及企业拓展规模诉求等方面因素有关。

“物业是房地产行业中的高毛利板块之一，属于优质资产。”农文旅产业振兴研究院常务副院长袁帅认为，前些年物业行业对并购保持热衷，主要原因是行业的市场格局仍较为分散且竞争较大，扩规模、提高市场占有率，仍是物企重要的诉求之一，同时基础物业服务仍是物企营收主要来源，管理规模是影响企业收益的重要指标，而收并购是企业快速提高管理规模的重要方式。

“此前物企‘现金奶牛’以及房地产企业转型等特性加持下，叠加提升居民居住生活服务配套政策支持与市场环境等因素，导致物企并购在前几年颇为热闹。”广东住房政策研究中心研究员李宇嘉则认为，近年来市场环境变化下，资本市场明显冷静了许多，物企对收并购态度也趋向谨慎。

但自2022年以来，上市物企声势浩大的并购潮已渐成历史。

中指研究院数据显示，2022年上市物企累计并购31项，交易金额约为106.3亿元；2021年，上市物企披露77项收购事件，累计披露金额362.5亿元，相比之下，2022年上市物企并购交易金额已较2021年缩减70.8%。

今年前5个月，上市物企共披露6笔收并购事件，涉及交易金额不足3.6亿元。而在去年同期，上市物企披露的收并购案例涉及交易金额超70亿元，再上一年同期则超100亿元。

同时，上市物企叫停此前发布的收并购计划也时有发生。不久前，新大正发布公告称终止此前发布的近8亿元的股权收购计划；再之前，华润万象生活、宝龙商业、金科服务、世茂服务等多家上市物企也曾相继叫停此前发布的收并购计划。

此外，上市物企收购目标愈发明晰，今年来上市物企披露的收并购事件中，大宗交易已较为少见。在宣布终止上述近8亿元收购计划后，新大正转而收购了两家市政环卫公司，总交易金额约0.72亿元。

“从收购事件来看，2022年上市物企的收并购案例以强化多元业态业务能力及业务规模有质增长为主，趋于理性。”中指研究院物业事业部总经理牛晓娟指出，2022年，物管行业单项并购金额超过10亿元的案例只有4宗，大宗交易明显减少，且交易趋于理性。

质量时代

收并购降速以及谋求独立发展背景下，物业管理行业规模增速正在放缓。

“物业管理行业如火如荼的并购市场热度骤然下降，企业高速拓规模受到较大影响。”中指研究院方面分析认为，房地产市场环境变化等因素影响下，物业管理行业管理规模增速放缓，正逐渐开启稳步拓展、高质增长的时代。

中指研究院数据显示，2022年，百强物企管理面积均值为6400.62万平方米，同比增长12.43%，增速明显下降，较上一年下降4.24个百分点；合约面积均值增至8574.16万平方米，同比增长11.59%，也呈现出明显的放缓迹象。

中指研究院方面分析认为，房地产市场环境变化等因素影响下，物业管理行业管理规模增速放缓，已经告别高速增长时代，“规模为王”的高速扩张战略不再成为市场主流，物企并购愈加审慎，同时正谋求独立化发展，更加重视品牌建设以及创新服务理念、服务对象及服务模式等。

实际上，2022年上半年物业管理行业规模增速已出现放缓迹象。

中指研究院数据显示，2022年上半年，港股上市物企在管面积均值约1.16亿平方米，同比增长26.98%；合约面积均值约1.77亿平方米，同比增长16.61%。上一年同期港股上市物企在管面积、合约面积同比增速分别为38%、27%；2021年全年港股上市物企的在管面积、合约面积同比增速则分别为44.3%、37.6%。

克而瑞物管数据也显示，2021年，上市物企在管面积同比增速为47.84%，2022年上半年，这一增速已降到29.44%；营收同比增速也从2021年的44%降到了2022年上半年的27.9%。

“随着市场环境的不断演变，未来企业扩规模仍将持续，但行业整体增速将有所放缓。”牛晓娟认为，今年物企可能将聚焦于服务品质提升、单盘盈利能力建设和品牌价值提升三大维度实现规模增长的提质增效，同时收并购主体相互认识更加深刻，并购更谨慎，性价比、业务的协同性、布局的互补性、投后管理和长期盈利能力等多个方面都被考虑在内，整体趋于理性。

“上市物业企业要摆脱关联方依赖，需要在多个方面提升能力。”黄立冲认为，物企谋求独立发展，首先要建立完善的财务管理体系，加强财务风险控制和预警，确保企业的独立经营。其次在战略规划和运营管理方面，需要提升企业的专业能力和管理水平，以增强竞争优势；加强对市场和行业的了解，及时调整战略和业务模式，以适应市场变化和客户需求；并要加强管理和技术人才引进、培养和管理，提高企业核心竞争力和创新能力。