珠海哪个片区更值得买？

去年我们把珠海每一个片区都点评了一遍

讲真，反响还不错

截止至今已经有超过10万人阅览，骂声和赞美声都有

倒也正常，毕竟每个人对于每个地方的认知都有所不同

今天我把这段时间以来的信息归拢到了一起

并重新整理了一份《珠海各片区点评》1.1版

也就是这篇文章

很长，但干货不少

如果你对珠海不太了解的话，不妨保存起来，重复浏览

01.老香洲建议：热门小区、学区房、刚需房、淘笋适合：刚需、养老

珠海最早发展的片区之一，虽然商业配套非常齐全，也有香洲一小+紫荆中学（凤凰路校区）这类头部学区，但由于城市面貌老旧，片区内多以老旧小区为主，居住体验已无法满足主流需求，导致这里年轻人外迁的情况比较严重

过去10年，地处老香洲的狮山街道是全市唯二出现户籍人口下降的片区，另一个则是桂山镇

这也带来了一个很比较难得的现象：常年稳居全市头部的香洲一小+紫荆中学，只要有户口，即便无房也有机会能读得上

自2016年的房地产牛市以后，老香洲的房子几乎就没怎么涨过了，部分楼盘甚至在持续阴跌

倘若未来仍要购买老香洲的房子，不跌就是万幸

02.新香洲建议：热门小区、学区房、改善房、次新、淘笋适合：刚需、改善、养老

新香洲是香洲区的行政中心，它是珠海户籍人口最多的片区之一，过去十年人口增长位居全市前列，公务员、事业编扎堆，生源优质，教育资源也非常强势

目前珠海的头部初中-文园中学就在这里，其他公办学校（如九中、梅华、凤凰）也都可圈可点，这就导致买片区内任何一个楼盘，几乎都能享受到还不错的教育资源

此外，这里的商业、交通设施也是应有尽有，金琴、兴业快线在这均设有落脚点，出行相当方便

如果非要说哪里不好，新香洲目前已呈现出一丝老态，房子日益老旧，可以预见未来的改善需求会越来越多。在预算足够的情况下，建议优先考虑楼龄更新的改善产品，未来不愁没人接盘

03.吉大建议：热门小区、学区房、改善房、次新、淘笋适合：刚需、改善、养老

根据片区定位，吉大是珠海真正意义上的市级中心，地缘优势显著，宜居的气候与山海资源，齐全的产业、配套与交通。珠海最早的金融CBD就在吉大，这里曾诞生过大批的本地富豪，吉大也一度是珠海富人最集中的片区之一

但如今城市面貌老旧，目前片区内多以老旧小区为主，居住属性早已跟不上主流，年轻家庭外迁的情况也比较严重。过去11年吉大户籍人口仅增长30%左右，作为市级中心这显然是不及格的，要不是有九洲中学扛着，估计情况会更糟

好在，近年来“城市之心”项目旧改，给予了吉大重生的机会。目前重金打造的九洲湾，让吉大又有了重回富人区的希望。港车北上、澳车北上更是直接为吉大带来非常殷实的港澳购买力

客观来说，高层对吉大非常重视，未来吉大能否再次崛起，就看它能否把握住上述利好了

04.神前建议：改善房、次新、淘笋适合：刚需、改善、养老

美丽湾那一片，属于主城区比较晚开发的片区之一，优势是房子新、环境好、有山有水、安静，适合养老，离商圈也不远，开车10分钟就能抵达扬名广场商圈，去高新区也近

缺点是学区不好，步行范围内的商业配套也非常少，想要更多配套必须开车。周边住户不多，安静是安静，但也缺少市井气。追求安静的家庭可以买来自住，投资就算了

05.拱北建议：热门小区、十六中学区房、二手淘笋适合：刚需、养老

拱北的情况比吉大更糟一些，同样是市级中心，同样是城市面貌老旧，但拱北并没有九洲中学这种优质学区支撑。自2016年以后，拱北的房价几乎就一直在跌。过去11年，拱北户籍人口增长仅15.84%，主城除了老香洲，就数拱北数据最糟糕

如今的拱北更像是一位年过花甲的老人，除了守老本（口岸、人工岛与城轨站），这个片区似乎很难看到更多活力。虽然人流车流仍旧不少，但更多只是过路客流，真正停留下来的并不多，皆因如今的拱北，不论哪个层面似乎都显得有些过时，除了乘坐城轨、或是过关到港澳，我也实在想不到拱北还有什么能让大伙记住

但又不得不说，拱北未来依旧会是珠海的一大门面，毕竟拱北口岸每年动辄过亿的通关人次，加上港车北上/澳车北上，这里会始终保持着非常高的流量，如何成功转型、能否在未来重新崛起，这其实会蛮考验上面的城市运营能力

06.三溪小镇建议：新房适合：刚需

三溪科创小镇主打的是产城结合，产业规划不错，围绕5G+智能制造、光电产业、金融科技、总部经济四大主导产业，打造创新产业集群，将引入新能源、新材料、人工智能、物联网大数据、节能环保以及军民融合等领域创新型产业

但这个片区目前还处在前期建设中，地处珠海与中山交界处，纵深不足也会一定程度上限制它的发展潜力，但好歹属于香洲主城区，而且它也主城区目前唯一可大规模连片开发的片区，离核心区域也不算远，未来能成长到什么高度，就得看它的造化了

07.上冲建议：热门小区、次新、淘笋适合：刚需、养老

上冲是一个比较平衡的片区，交通、配套、学区，该有的都有，但没有特别强势，也没有特别弱势，这就使得上冲房价始终处在相对友好的位置

它离新香洲非常近，同样300万，在新香洲可能只能买到一套2010年以前的3房，而在上冲却能买到一套5年内的次新房，主城区上车门槛较低的片区之一，非常适合刚需自住

上冲村的旧改、以及未来可能会有的汽车城改造，或许可以给上冲带来一定的价值拉伸，但由于片区已基本定型，未来房价基本不会出现大起大落的现象

08.前山建议：热门小区、优质新房、次新二手、二手淘笋适合：刚需、养老

前山的情况跟上冲相似，也是主城区上车门槛较低的片区之一，学区比上冲好一些，配套也比较齐全，适合刚需自住，缺少改善基因。前山目前有个翠微村的旧改，或许能给前山带来一定改变。除此之外短期内基本不会有太大变化，房价大概率只能跟着大盘走

09.兰埔建议：热门小区、学区房、改善房、次新、淘笋适合：刚需、改善、养老

虽然兰埔被一条九洲大道隔开两边，但由于较好的位置、拥有富华里、玖洲道、圆明新园等知名商圈、以及有学区黑马-十一中加持，近两年兰埔房子的关注度还不错

随着九州商贸中心的旧改项目进一步落地、圆明新园重新改造后，兰埔的价值会进一步提升，适合喜欢热闹的家庭自住

但需要注意的是，后期兰埔可能会建设新的公立学校，届时十一中学区很有可能会被划走，如果单纯只是奔着十一中去买的话，在购房之前应当了解清楚

10.夏湾建议：热门小区、学区房、刚需房、淘笋适合：刚需、养老

夏湾同样属于比较老旧的片区了，这里绝大多数都是2010年以前的房子，虽然近年来十一中的崛起，使得夏湾的房子热度不减，但纵使有优质学区加持，房子老旧、居住环境落后等弊端都在迫使年轻人进一步外迁

片区优势很明显，就是便宜，用较低的价格购置一套配套好、位置好的优质学区房，对于刚需来说吸引力还是蛮大的，可用于过渡居住，建议只考虑热门标杆小区，并做好后期置换的打算，否则房子越旧越难卖，最终恐怕就得砸在手里了

11.港珠澳大桥人工岛购房建议：商业公寓适合人群：旅居、投资

港珠澳大桥落脚点，香港、澳门、珠海三地交汇处，一个同时融合三地文化、资源的小岛，而且国内唯一，这就使得港珠澳口岸人工岛是一个非常特殊的存在

可能对普通百姓而言，人工岛并不能给他们带来生活上的便利，但对于港澳同胞、亦或是经商者来说，这个岛屿可开发的空间就比较大了，5家奢华酒店、20个超企总部，加上免税岛、澳车北上、港车北上这些政策，都将使得这座人工岛屿的商务活动会异常频繁，当中所蕴藏的商业价值无疑是巨大的

目前人工岛上只有商业公寓在售，无住宅类产品，注定这个片区需要中长期持有才能获得收益，购房者在实际购买之前应该充分考虑持有物业后的实际用途，想玩短线赚快钱的，还是老老实实买其他片区的住宅吧

12.南湾建议：热门小区、改善房、次新、淘笋适合：刚需、改善、养老

南湾的房子普遍存在一个弊病，就是面积大、房间少，这类房子在过去可能还好卖点，但随着房价高企、楼龄变长，容易沦落成穷人买不起、富人看不上的鸡肋产品。加之南湾的公立学校一直都不温不火，使得区域房价始终处在横盘-阴跌之间

如今南湾似乎也在走下坡路，房屋变旧+新区崛起，使得片区内最早一批的富人正逐渐外迁，而那些曾经对这个区域有过幻想的购房者却成了接盘侠。只能说，普通百姓真的是被有钱人拿捏得死死的

好在南湾的位置还不错，区域内的配套也十分齐全，依旧能吸引一些纯自住的家庭，在房源选择上，一定要迎合这些人的购房喜好，否则最终房子容易套在手里

13.南屏建议：热门小区、刚需房、次新、淘笋适合：刚需

严格上说，南屏包括南湾，但南湾本地人一般会将南屏与南湾区分对待，皆因南屏有太多的城中村与外来务工人员了，整体风气与人口素质参差不齐

目前片区内有多个旧改项目同时进行，完工后有助于提高整体面貌，但考虑到体量太大、新旧交错，且片区有太多劳动密集型产业，注定它无法在根源上进行转变

片区优势就是便宜，如果预算实在够不着其他片区，可以买个楼龄新点的小3房用于过渡，未来转手难度也能相对低点

14.湾仔建议：热门小区、次新、淘笋适合：刚需、养老

由于毗邻澳门，湾仔一直以来都是一个主打旅游的片区，最知名的莫过于湾仔口岸、澳门环岛游和湾仔海鲜街，但充其量只是地方特色，毕竟湾仔只有巴掌大的地方，很难发展太大体量的产业

如今琴澳一体化发展，让湾仔价值有了一定程度的提升。目前片区正在重点打造濠江沿线的滨江住宅群，未来可能还会落地湾仔海底隧道，通过步行即可来往澳门湾仔两地，稀缺的滨江澳门景观，以及与十字门的协同发展，可以给片区吸引来周边上班的的居住人群

但也正如前面所说，受限于体量，湾仔的发展是存在天花板的，未来更多需要依靠横琴辐射的带动，仅凭自身很难有太大作为。自住可以买，投资价值不如旁边的十字门

15.十字门建议：改善房适合：刚需、改善、投资、养老

巴掌大的地方全是精华，珠海中心大厦、十字门华发商都、珠海国际会展中心，仅从配套名字就能看出片区能级

有些房产博主会以片区太小、发展受限等理由唱空十字门，但摊开地图就能看出，十字门处在了从湾仔到洪湾片区的中心点，商业配套也是这条走廊上最密集最高端的，而十字门又是离横琴金融岛最近的大陆片区，加上自身的会展资源，使得未来这里的商务活动会非常频繁

它就像一台发动机，通过自身转动为周边输血，澳门产业孵化、琴澳产业联动、行业招商引资，均离不开十字门的搭桥牵线

我们看待十字门并不能单纯从表象去看，因为它为这座城市创造的价格是长期且深远的

16.保税区建议：住宅、刚需房适合：刚需

关于这个区域，但凡在网上搜一搜，出来的尽是公寓烂尾、维权的负面新闻。大伙对保税区的风评可谓是差到不行，但站在我的维度，保税区目前即使有各种不足，但它的优势非常明显：离横琴非常近

这样的地缘优势注定它的前景不会太差，哪怕最终什么规划都没有，单纯只给横琴打辅助就能让它喝上一口汤

当然，保税区的仓储、物流功能会让片区的居住属性要弱于周边地区，在实际购房之前，应该充分结合区域的当下环境、以及楼盘的基本面进行判断

17.洪湾片区建议：刚需房、次新、淘笋适合：刚需

洪湾虽然离横琴也很近，但不建议购买的原因在于，它的居住体验真的太差了，狭长的地形无法连片发展，高速路、枢纽互通贯穿整个片区，可落脚点却又设置在片区外围，片区内缺少商业、教育、医疗配套，产业又以渔业、贸易、仓储物流为主

即使未来有横琴的扶持，片区的基本面注定其发展会受到限制。但对于预算有限的刚需来说，洪湾优越的位置以及低廉的房价，倒也可以作为低价上车的选项，只是如果还有其他更好的选项，那就再多看看吧

18.横琴建议：热门小区、改善房、刚需房、次新、淘笋适合：刚需、改善、投资、养老

知道珠海的人一定都听说过横琴，2021年9月5日，中共中央、国务院印发了《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》，明确了横琴未来发展方向，一言概之：为澳门长远发展注入重要动力，促进澳门经济适度多元发展，推动澳门长期繁荣稳定和融入国家发展大局

纵使横琴现状有很多不足之处，但发展横琴已然成为了国家战略，从这个维度来看，横琴崛起是必然结果，剩下的只是时间问题

我们不排除短期的环境、政策波动会为横琴带来一定程度上的预期下滑，但我们也应该相信，在国家、广东省政府、澳门特区齐心协力的推动下，横琴离崛起那天不会太遥远

而且横琴享受财政独立政策，以至于政府有足够多的钱去支撑横琴的居民福利

投资自住都可以买，但需要做好至少5年的持有打算

19.金融岛建议：改善房、刚需房适合：刚需、改善、投资、养老

金融业为百业之首，横琴若想加速发展，首先要壮大的就是金融业，毕竟任何发展都离不开资金支持

事实上，横琴在早些年建设过程中，就已经与澳门的金融业开始了频繁互动，2020年横琴金融业增加值更是占了横琴生产总值近30%。而横琴有83%的金融企业都聚集在金融岛上，这就使得这个小小的岛屿所蕴藏的价值是非同一般的。

坊间一直在传闻的澳交所，倘若最终能落地，大概率也会落在金融岛上。金融业汇聚的不仅是高端人才，还有超强的购买力，随着横琴的日益壮大，届时金融岛的价值自然也会水涨船高

有想法的可提前布局，但同样要做好至少5年的持有打算

20.唐家镇建议：热门小区、刚需型产品、二手淘笋适合：刚需、养老

唐家镇的起源最早可以追溯到唐代，这里是珠海香山文化的发源地，历史名人辈出，如今的唐家镇还保留部分历史遗迹。目前它也是高新区人口最多的片区之一，生活气息浓郁

但随着唐家镇逐渐老旧、高新区其他新区的建设落地，原来住在这里的年轻家庭也逐渐开始向外迁移。目前唐家镇仍然可以购买的理由就是便宜、配套成熟，但随着时间推移，唐家镇的居住价值会进一步衰退，买这里房子的人一定要做好后期置换的考虑

21.前环半岛建议：热门小区、改善房、次新、淘笋适合：刚需、改善、投资、养老

目前高新区唯一一个主打改善的片区，地处山海之间，到处都是绿地公园，居住环境一流，全市少有

而且这里有中山大学直接管理的公立学校、有高新产业总部集群、以及未来的深珠通道概念，不论是当下自住，还是中长期投资持有，都是非常值得考虑的选择

事实上，越来越多的香洲区家庭愿意选择前环半岛，而高新区众多的高新企业员工也为片区带来了殷实的接盘能力。总的来说，只要产品得当、价格合理，在前环半岛买房被套的可能性非常非常低

22.后环建议：热门小区、改善房、次新、淘笋适合：刚需、改善、投资、养老

在北围、前环半岛相继开发后，后环也将作为高新区接下来的主要增长极

未来五年，珠海将以后环片区作为启动区打造未来科技城，引进龙头企业、建设高校院所、开展高新技术研发、科技成果转化及产业化、深化产学研结合等。与此同时，深珠两地正在谋划推进的深珠合作示范区，位置就设在了后环，所以片区潜力无疑是巨大的

但需要注意的是，由于后环片区体量较大，整体开发周期较长，买在这里必须做好中长期持有的打算

23.金鼎建议：热门小区、刚需房、淘笋适合：刚需、养老

金鼎是高新区最早发展的片区之一，城市面貌较差、外来务工人员较多，素质参差不齐。没有好的学区与配套，未来大概率也不会有太大变化，可能后续价值就是给附近居民和大学生提供基础配套，仅此而已

24.北围建议：刚需房适合：刚需、投资、养老

假如没有深珠通道，这个与中山南朗接壤的珠海最北部片区的房价估计会大打折扣。但如今深珠通道箭在弦上，北围就成了与深圳前海点对点连接的片区之一，30分钟车程却有着数倍的价差，价值显而易见

加之这里还接壤广州18号延长线、广珠轻轨等轨道交通，三轨交融+产城融合的定位，让北围充满了想象空间

当然，北围的开发周期不会短，目前片区内的配套也相对缺失，买这里之前需要做好中长期站岗的准备

25.大学城建议：热门小区、次新、淘笋适合：刚需、改善

大学城泛指北理工、北师珠一带

大学城是基于培养人才而建设的，所以不存在太多花里胡哨的规划，但片区基本面并不差，有轨道交通连接市内市外、有金琴快线直达主城区，周边有足够多的高新企业，虽然离深珠通道有些距离，但多少也会受其利好辐射

最大不足就是步行范围内的商业配套太少了，去哪可能都需要坐车，但愿后期有所改善

26.航空新城核心区建议：热门小区、改善房、次新、淘笋适合：刚需、改善、投资、养老

西区能级最高的价值高地，城市西拓排头兵，开发第10年，目前已进入配套兑现阶段

这里有西区最密集且高端的商业配套、最便捷的交通路网、最高层次的常住居民、以及最好的生源，当然，目前价格也是西区之最

对于自住来说，选择航空新城核心区可享受到西区最好的资源。而对于投资而言，或许核心区并不能带来最高的投资收益，但它的安全系数大概率是最高的，想要激流勇进、还是稳稳的上涨，取决于不同人的投资心态，个人会更倾向于后者

27.航空新城B区建议：刚需房适合：刚需、养老

航空新城B区是核心区产业与交通的延伸片区，不仅规划有更多的商业、产业地块，金湾综合枢纽站也设在了这里，未来会有接驳广佛江珠城际、甚至市内轨道交通的可能

但B区的占体量是核心区的2倍多，核心区开发了9年才发展成如今模样，能级不如核心区的B区估计怎么也要十多二十年才能开发成熟

当然，这并不代表B区没有机会，那些临近核心区的、临近学校的、且价格远低于核心区的房子，或许会存在不错的上车机会。但如果后续价格与核心区趋同，那就不如核心区的次新二手来得实际了

28.航空新城南拓区建议：刚需房、改善房适合：刚需、改善、养老

南拓区是核心区体量的3倍有余，目前除了九洲保利天和外，暂时没有其他项目在售，这个片区的规划是在2020年时提出来的，距今才3年多，已知信息较少，唯一能确定的是，它的开发周期一定会比B区更久

之所以说可以买，是因为片区唯一在售的九州保利天和还不错，地处洪鹤大桥落脚点，离核心区较近、且价格不高、景观面一流，典型的离尘不离城，对居住环境有要求的不妨深入了解

29.滨海商务区建议：刚需房适合：刚需、旅居、养老

过去我对滨海商务区是抱有期望的，原因有仨：它有两座桥点对点连接横琴；它有珠海一中的师资资源扶持；它有珠海唯一一个航空主题乐园

但后来，航空主题乐园改成了住宅用地。自那以后，整个片区除了东南处一小片土地可能会用于建设总部基地外，其余地块均与住宅有关

之所以用“可能”二字，是因为我也不知道总部基地用地未来会不会也要改成住宅用地

但好在，一中附属中小学落地了，金海大桥也即将建成，滨海商务区仍有它吸引购房者的地方

只是，相比不远处配套更完善、商业更集中、本地人更多、能级更高、规划近乎全部落地、价格却相差无几的航空新城核心区来说，滨海商务区现有的优势还远远不够看

或许未来滨海商务区还会有更多利好诞生，但从短期、务实的角度来看，它未必是最优选项，得看实际个人的购房取向

30.红旗建议：热门小区、刚需房、次新、淘笋适合：刚需、养老

红旗是金湾区最早发展的片区