房价跌跌不休何时止， 5月楼市价格观察
上周末国家统计局公布了2023年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。可能基于数据太难看，不管是1-5月份的房地产市场情况，还是5月国民经济简报都没有给予解读。老规矩先看几组数据：
一、首先看下5月份一手房价格指数情况，如下：
1、2023年5月70个大中城市新建商品房销售价格指数（一手房价格指数），70个城市其中35个一二线城市，35个三四线城市。5月份一手房价格实现环比增长的有46个城市，环比下跌的有24个城市；5月份同比增长的有27个城市，同比下降的有43个城市；1-5月份平均价格指数同比增长的有19个城市，同比下跌的有51个城市。也就是说上半年快过去了，除了少数经济发达的一二线城市，70%以上的城市一手房价格是持续下跌的，而且比去年同期更加恶化。
2、一手房价格城市分化比较严重。一二线城市房价抗跌能力略好，5月份同比下降的城市占比49%；1-5月份同比下降的城市占比54%。三四线城市房价基本失去抵抗能力，5月份同比下降的城市占比74%；1-5月份同比下降的城市占比91%，几乎全军覆没。
一二线城市（35个）：5月份一手房价格实现环比增长的有27个城市，环比下跌的有8个；5月份同比增长的有18个城市，同比下降的有17个城市；1-5月份平均价格指数同比增长的有16个城市，同比下跌的有19个城市。其中，环比同比双跌的有5个城市，分别是：长春、厦门，深圳、大连、昆明。深圳、厦门一个一线城市，一个强二线城市， 5月价格环比同比双跌，确实始料未及。尤其是深圳，作为“北上广深”第一梯队，竟然开始掉队了。
三四线城市（35个）：5月份一手房价格实现环比增长的有19个城市，环比下跌的有16个城市；5月份同比增长的有9个城市，同比下降的有26个城市；1-5月份平均价格指数同比增长的只有3个城市，同比下跌的有32个城市（仅遵义、三亚、徐州3个城市实现同比增长）。其中，环比同比双跌的有14个城市，分别是：无锡、温州、唐山、惠州、金华、桂林、包头、丹东、大理、济宁、常德、宜昌、岳阳、赣州。无锡、温州都是GDP万亿级规模的城市，5月价格环比同比双跌，个人认为这是一个需要关注的信号，三四线城市除了刚需外，盲目投资的后果将会非常严重，包括普通老百姓和开发商在内。
二、5月一手房价格情况不容乐观，那么5月份二房价格指数情况又怎么样呢，如下：
1、2023年5月70个大中城市二手住宅销售价格指数，同样的70个城：35个一二线城市，35个三四线城市。5月份二手房价格实现环比增长的有15个城市，环比下跌的有55个；5月份同比增长的有9个城市，同比下降的有61个城市；1-5月份平均价格指数同比增长的有9个城市，同比下跌的有61个城市。二手房价格比一手房价格指数情况更加恶化，78%的城市二手房价格环比下跌，87%的城市二手房价格同比下跌，整体存量市场价格呈整体持续下跌态势。上午看了一个头条，某业主2020年年初挂牌出售自住房，挂了将近三年，挂牌价从初始258万降了14次，最终2023年春节后以177万成交。“买方为主，有价无市”，这是当前二手房市场典型特征。
2、二手房价格城市分化没有一手房那么严重，但整体都表现很差。一二线城市二手房价略好，5月份环比下降的城市占比83%；5月份同比下降的城市占比80%；1-5月份同比下降的城市占比83%。三四线城市二手房价基本全军覆没，5月份环比下降的城市占比74%；5月份同比下降的城市占比94%；1-5月份同比下降的城市占比94%。
一二线城市（35个）：5月份二手房价格实现环比增长的有6个城市，环比下跌的有29个；5月份同比增长的有7个城市，同比下降的有28个城市；1-5月份平均价格指数同比增长的有6个城市，同比下跌的有29个城市。其中，二手房价格环比同比双增长的仅有3个城市，分别是：成都、长沙，昆明。成都、长沙两个城市一手房数据也实现同比增长，这两个城市目前落实相对健康。整体数据上看，曾经一度认为二手房保值率高的一二线城市，已经跌落神坛。
三四线城市（35个）：5月份二手房价格实现环比增长的有9个城市，环比下跌的有26个城市；5月份同比增长的有2个城市，同比下降的有23个城市；1-5月份平均价格指数同比增长的有2个城市，同比下跌的有33个城市。其中，二手房价格环比同比双增长的仅有2个城市，分别是：南充、三亚。值得一提的是，三亚是一手房价格指数也实现增长的城市，算是独一份的存在。三四线城市二手房价格指数可以说是哀鸿片野，惨不忍睹。
三、5月份房价指数变化带来的趋势和影响：
①目前阶段，房价下跌趋势已经势不可挡。一手房价格整体已经出现颓势，且城市间分化严重：一线二线城市略好，三四线城市已经全线溃退；二手房价格全面下滑，无论一二线还是三四线，貌似有刹不住车的感觉。
②价格的变化本质上是供需双方博弈的结果，市场整体供大于求。随着城市化率越来越高，一手房需求量逐步减少，尤其是三四线城市，本来人口就少，产业没有升级改善，人口基本处于净流出状态，需求基本见顶。二手房的挂牌存量现在已经屡破新高，2016年到现在高周转的房子大量上市，导致粥多僧少，供过于求，价格下降也成为一种常态。
③价格的变化导致的大众消费信心更加不足，形成恶性循环。目前一手房、二手房价格降价成为新常态：一手房打个九折，二手房打个骨折，你不降价卖，老百姓基本不会搭理你。但是，犹如买股票一样，降得越厉害，你越不敢买，深怕一辈子辛苦赚的前被高位套牢。
④消费降级成为新的消费习惯，引导抑制了部分购买欲望。疫情虽然结束，但是三年疫情给国家和普通老百姓的创伤，尤其是经济收入的不稳定，导致老百姓基本都形成了量入为出的习惯。你看今年的618各大电商平台都不敢公布数据，更何况房子这种一辈子的大宗消费。
降价反而没有促进销售和消费，但这个怪圈就这么实现了。5月份百强地产销售规模突然环比降低14%，价格和规模双降的趋势或已然形成，6月份、最迟7月份我们可以拭目以待。（1-5月份楼市宏观分析详见我6月15日发另一篇文章《楼市拐点或将至，5月宏观市场观察》）。
房地产作为国民经济的支柱产业，是一个十万亿+级规模的行业，后面的产业链加起来至少几十万亿级的规模。所以国家依然需要稳楼市、稳定房价、稳预期。行业不景气，6月又出台了一些政策来振兴楼市，包括央行最新的逆回购和LPR利率下调，但是效果如何，有待观察。
这是最好的时代，也是最坏的时代。马斯克、贝索斯、巴菲特等近期都发言表态对世界经济下行的预测和担忧，处于全球化时代的中国估计也在所难免。在这个略有寒意的初夏，个体明智的选择就是降负责、少负债、无负债，多储蓄、不借贷，存粮准备过冬。
凌冬将至，春光可期！
