01
前海房价腰斩，什么情况？
这几天深圳楼市闹了个大新闻。
大前海片区的前海花园三期，93.58平3房，指导价665万，业主报价只要516万，报价比指导价还低150万......
这个价格非常夸张，可以说是直接击穿了深圳市场的信心。
前海花园是南山区最大的福利小区，小区全面封闭管理，安全安静。
虽然始建于2003年，不算新楼盘，但小区生活设施齐全，交通方便。小区容积率极低，绿化率高，活动空间很大，通风非常好。
所以，楼价并不算低，相似户型其他业主报价都在800万以上，就算租也能租到每个月七八千。
而这个业主直接把价格打到接近500万的水平，近乎是腰斩了。
连光明这样以前都是刚需为主的区域价格都6-8万了，大前海还能低到5万多一平，活久见了。
最关键是，这套房是业主自己主动降价的，房子没有债务纠纷不用法拍、户型也没有硬伤，没有任何需要打骨折降价卖的动机。
并且，深圳是全国首个推出二手房指导价的城市；指导价的价格，基本是市场价格的50%至80%，大多数业主几乎不会以指导价去卖房。
而该业主不光是低于指导价卖房，还比这个“地板价”低了150万去买。
深圳出台二手房指导价两年的时间，属实第一次听说。
房子挂出来之后，因为价格实在太低，吸引了一大批客户来看房，这个全封闭小区难得感受到一次门庭若市。
不过这事还发酵没多久，就爆出了乌龙——
折腾了一通，原来是中介配合业主搞的一场营销。
系统上的内部价格之所以显示是500万，是业主为了避税和拉高人气，搞出的“闹剧”。
但从现场的人气和事件发生后在深圳楼市掀起的一阵“轰动”来看，深圳并不缺想买房的人。
谁不想有一套自己的房子？关键是，价格可能还没跌到位。
02
深圳楼市扛不住了？
如今的深圳楼市软得像个柿子，只要弹出一个负面新闻，不论大与小，都能让无数人惊慌失措。
就比如前两月出现的负首付。
和零首付如出一辙，“负首付”非但不用掏首付，还能倒拿一笔钱，这还是发生在深圳。
罗湖一套房产，业主降价卖520万，但你可以在银行贷570万，贷款后，手里还剩下50万。
其实说白了就是“高评高贷”，首付少了，利息自然就高了。
然而，负首付出来没多久就被叫停了，毕竟太过“扰乱市场秩序”。
当然这也不是什么稀奇的东西，每一次房价回调都会出现。
比如，在2008年危机的时候，深圳楼市遍地都是零首付。
事不算个稀罕事，但背后的问题却很大。
当前深圳楼市的行情很差，整个市场唱空的声音占比也是绝大多数。包括这次发生所谓的“房价腰斩”的前海，在网上都被各路大v唱空。
房子是真卖不动了。
龙华曾被深圳人称为“宇宙中心”，深圳湾火了之后，很多人说深圳湾才是宇宙中心。其实，从区位定位高度、地理位置、交通规划、建设强度等方面来看，前海才是粤港澳大湾区真正的核心枢纽，真正的宇宙中心。
2010年8月，国务院正式批复同意《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》。这是官方给前海的“出生证”，深圳前海，由此变成“中国的前海”。
2021年9月，最新《前海方案》发布，前海扩区落定，120平方公里，约1.5个福田大小，即将出台大前海新一轮总体规划。中国前海，由此变成“世界的前海”。
故而，前海一直是深圳房价最坚挺的地方。
前海第一个住宅项目，前海时代一期于2014年11月开盘，当天首推的675套房源全部被抢空，单价在3.9-4.5万/平之间。二期2015年开盘，均价8万/平，仅一年时间价格翻了一倍。
现在，前海房价已经普遍突破15万+，第一批入场前海物业的投资客已经赚得盆满钵满。
从价格来看，这是妥妥的第一梯队。
而到了现在，就连前海这种地方都要靠业主搞骚操作才能把房子卖出去的时候，就说明深圳整体的楼市不行了。
5月份深圳新房住宅成交2787套，环比下跌20.4%；
二手住宅成交2788套，环比下跌12.6%。
新房、二手房，深圳都在跌。
不光是成交量，房价也在跌。5月份的数据：
深圳新房价格环比下跌0.20%；
二手房价格环比下跌0.10%。
这两年很多城市的房价都在下跌，而相比于高峰期，深圳又是同级别城市里面跌得最惨的一个。
哪怕对比国内主要城市，深圳楼市下行最快的那个。
久涨必跌，涨得越多跌得越厉害，现在看来这条定律也适用于“房价永远上涨”的深圳。
03
房价该不该跌？
这段时间以来，房地产市场很悲怆。
前阵子是讨论到底要不要救市，这里剑指一线城市，连外媒都在卖力吹风。
一派认为，就算出大招也压根没用，因为居民受制于收入预期不振，失业率持续飙升，唯有继续降价，才能盘活市场的流通性。
另一派认为，预期能不能力挽狂澜，市场能不能起来，全在于刺激政策的力度。
但是他们都忽略了一点：房地产核心在于人口。依旧有很多人还是记不住，说什么大城市永远不缺人口。
难道金字塔地基崩塌了塔尖还能高高在上？
以前我们经常说“逃离北上广”，今年这事还真发生了。四个一线城市近四十年来第一次发生人口减少。
广州常住人口为1873.41万人，与2021年相比减少7.65万人。
深圳常住人口为1766.18万人，与2021年相比减少1.98万人。
北京常住人口为2184.3万人，与2021年相比减少4.3万人。
上海常住人口为2475.9万人，与2021年相比减少13.54万人。
深圳其实相比北上广，更像一座“移民城市”，当人口开始向外流出，那么支持楼市挺下去的力量就真没有了。
所以，今年以来深圳楼市已经连续多次放松，出台（或者没有官宣出台但是已经实施）了多个利好政策。
1.公积金贷款额度提升。
2.一个区限购取消、限售改为2年。
3.取消安居房和人才房。
4.新房限价提高，新房突破7090限制，部分新房地块不配比保障性住宅。
5.指导价名存实亡，贷款不再参考指导价。当初压垮深圳楼市的最后一根稻草，就是指导价。现在指导价的取消，算是走回头路了。
但这些措施有用吗？真实效果微乎其微。
原因是啥？因为深圳缺的不是那几个购房指标，缺的不是买房欲望，缺的是足够的购买力。
2003年，深圳的平均房价是5千多/平。
二十年后的今天，深圳房价已经实现了几轮大行情，均价在7.2万左右/平，南山以10.3万/平稳居全市第一，均价涨了13倍。
同期深圳的人均薪资水平是多少呢？
7.27万元/人。
一年工资不吃不喝，才能买一平房，这还是平均数。很多人还达不到这个水平。
远看深圳像天堂， 近看深圳像银行；
到了深圳像牢房， 不如回家放牛羊。
个个都说深圳好， 个个都往深圳跑；
深圳挣钱深圳花， 哪有钞票寄回家……
买不起房，看不到未来，人一个个都跑了。
但是前海花园三期这次打骨折买房的噱头一出来，看房路上人山人海，又告诉我们深圳房子不是没有人关注，生活在深圳的人不是不想买房，只是房子的价格没有降到位。
一二十万一平的房价，售楼部门可罗雀；一两万一平的深圳楼市，门槛都给你踩烂。
从长远的视角来看，深圳现在真没必要硬顶着房价不让跌了。该跌就跌，到了挤泡沫的时候了。
趁着产业基础还在，趁着发展的势头还在，主动去解决楼市问题，把“来了就是深圳人”，真正落到实处。
怎样才能在城市化的后期，笼络更多的人才？至少，要给他们一个家吧？
没有人的城市化，什么都不是；而一座城市只要有了人，什么也就有了。
