暖热一个新区，需要多少年？

FANGDONG

丘吉尔曾经说过，你能看到多远的历史，你就能看到多远的未来。

房地产的发展，同样如此。

郑州有很多新区，有已经成熟的，有还在建设中的，也有还刚刚画了个蓝图的。

以史为鉴，让我们看看那些曾经的新区建设史，你会更了解郑州未来的房地产发展走向。

那么多的新区到底靠不靠谱，你心里也会很有数了。

FANGDONG ｜ 房东俱乐会

撰文：成音 美编：小樱 校对：大豆

1

20年建成的三个主城新区

我们先来看看比较成功的3个主城新区，老郑东新区、高新主城区和惠济主城区。

这三者都位于四环以内，现在基本已经成熟。

更重要的是，它们的房价都很稳固，在疫情三年都经受住了考验，说明价值基本已经夯实。

那么，让我们来看看，它们的建设效率到底如何。

1、老郑东新区

郑东新区的起始建设时间是非常明确的——从2003年会展中心动工开始，迄今已经有整整20年了。

老郑东新区有多大呢？

如果只算北龙湖、CBD、龙子湖、高铁区的话，实际测量面积大约有110公里。

如果再加上当时一起被规划进来的经开区，实际面积大约是150平方公里。

目前这个片区已经算是比较成熟了，但肉眼可见，北龙湖、龙子湖以及高铁东广场片区都还有不少空白地带，看上去至少还能再建设10年。

这样算下来，就是30年建设了150平方公里。

平均下来，1年建设5平方公里。

但你得知道，第一，老郑东新区紧挨着城市最成熟、也财力最雄厚的金水区，属于成熟区域的自然延伸区；

第二，这150平方公里，是在中国高速城镇化的20年中发展起来的，而且是集全省之力，建设强度、建设效率之高，无区域可比。

也就是说，1年推进5平方公里，对于郑州这个量级的城市发展来说，基本是个极限值了。

2、高新主城区

我们再来看看四环以内的高新主城区，它的实际测量面积大约是40平方公里。

高新区始建于1988年，1991年被国务院批为国家级高新区，开始了初步建设。

当然了，前期推进速度很慢，主要以产业为主，在现在的科学大道雪松路附近发展建设。

一直到2001年，高新区建成区面积可能还不到10平方公里，路网还不太成型。

高新区鸟瞰实景图

到了2002年前后，基本和郑东新区同时段，高新区的发展开始进入快车道。

随着大学扩招，郑州大学、信息工程大学、河南工业大学等陆续建成，几万名大学生入住高新区，区域推进速度加快不少。

又过了10年，以2012年升龙又一城开盘算起，高新区住宅开发强度开始加大。

凭借相对低廉的房价，高新区吸引了大量刚需落户，成熟度又大大提升。

到了2023年，40平方公里的高新主城区基本完全建成。

当然，西四环以西的万科城片区也已经基本成熟，大约有15-20平方公里的建成区。

但是，东边由于铁路阻隔，成熟度稍差一些，再加上早年起步区还有10平方公里，一来一回，基本打平了。

如果我们从郑大2002年搬入高新区算起，高新主城区的发展建设同样有了20年。

平均下来，每年推进2平方公里。

3、惠济主城区

很巧，和高新主城区差不多，四环内的惠济主城区大约也是40平方公里。

它和高新区的进程也基本类似。

当然了，惠济区早年只有一个黄河迎宾馆坐镇，建设强度要更弱一些。

2003年，惠济区的建成区面积连高新区的一半都不到，可能还不足5平方公里。

但是惠济区的地产开发却比高新区更早一些，2004年，九郡弘、大河龙城、盈家水岸等低密别墅开始在惠济区出现。

2005年左右，占地约2000亩的北大学城开始投入使用，也促进了区域成熟。

当然，学校数量和质量都不太行，再加上惠济区定位生态居住，对产业的带动也很有限。

2010年之后，惠济区也进入了房地产发展快车道，洋房、小高层、高层产品开始陆续出现。

到2023年，惠济主城区也基本成熟，只剩下西边还有一些空白地带。

如果从2004、2005年左右算起，迄今为止也快20年。

平均下来，每年推进速度，大约是1.5-2平方公里。

总 结

以上几个新区，其实都属于老新区了。

它们起步早、赶上了城镇化快速期，相当于都占据了天时，而且另外还各有各的优势。

郑东新区投入了政府资源、高校资源、产业资源， 又离金水区很近，既占地利、又占了人和。

高新区背靠市政府所在的中原区，投入了高校资源、产业资源，算是占了人和。

惠济区呢，基本上没投入啥像样资源，主要靠强大的金水区自然外溢，算是占了地利。

也就是，这三者都属于先天和后天条件都比较优越的新区，它们的建设强度，应该说后来者其实都很难赶超了。

除此之外，郑州其实还有个相对特殊的成功新区，不在郑州主城，风头和发展速度却一度盖过郑州主城，那便是郑州航空港区。

这个2013年3月才由国务院批复设立的国家级航空经济发展先行区，刚刚成立10年时间，已经从一个面积不足20平方公里、人口不足20万的一个小乡镇，蝶变为一座建成区面积超过100平方公里、基础设施面积超过220平方公里、人口近100万的现代化、国家化航空新城。

这是一个相对例外的成功新区，我们将在近期单独分析一篇。

2

没那么容易的后来者

2013年左右，郑东新区的逻辑被验证成功了。

最能佐证郑东新区价值的，不是住宅而是写字楼。

大玉米尾盘单价6万左右，CBD最后一栋写字楼中科金座售价2万2左右。比起2007年前的六七千一平，上涨了两倍有余。

于是，在郑东新区的鼓舞下，一大波新区，在2015年左右开始上马了，掀起了郑州市的新区建设热潮。

这个时期，郑州的四面八方全是新区。

这其中比较有代表性的，就是常西湖新区和经开滨河国际城。

1、常西湖新区

依然很巧，常西湖新区的规划面积约39平方公里，和高新主城区、惠济主城区的面积都差不多。

早年间，中原区算是发展得比较快的老城区。20年前，西三环外就开始有了一些建成区。

但是在后来10年风起云涌的城市发展热潮中，这里却没什么太大进展。可能，中原区当时把发展重点放在了高新区吧。

一直到2015年，常西湖新区横空出世，西三环外的中原区，才再次进入大家的视野。

常西湖北区实景图

虽然中原区已经今时不同往日了，但比起其它区域，老底子还是在的。

常西湖新区的规划，各种高大上，比起同期其它新区磨磨唧唧的公共配套，四大中心和地铁的推进，都相当靠谱。

到现在为止，常西湖新区建设时间大约8年，建成面积大约不到一半。

算下来，每年推进大约2-2.5平方公里。

2、经开滨河国际城

经开滨河国际城面积要小不少，占地面积约17平方公里。

和常西湖新区背靠大树好乘凉不一样，经开滨河国际城先天是有点不足的。

它的区位不算优秀，还有各种高架阻隔，和主城区基本是割裂的。

它最大的优势可能是背后的推手，用了相对比较先进的操盘手段，也算是引入了一部分经开区的产业资源。

到现在为止，经开滨河国际城的建设大约完成了五分之三吧，也就是大约10平方公里多一点。

而且，它的建成区主要靠的是住宅在撑场子，公共配套基本都还没上。

大约以2015年为起始点，经开滨河国际城的建设时间也有8年了。

每年推进速度，大约1.3平方公里。

总 结

很显然，这两个新区，就没有赶上那么好的时机。

虽然16年之后房地产一直很热，但到2020年开始，房地产开发速度明显开始放缓。

更不要提后面洪水和疫情了，新区的建设进度都被严重耽误。

但依然要说，在2015年层出不穷的新区中，这两个新区已经算是比较靠谱的了。

常西湖新区，紧挨成熟老城区，还有政府资源和产业资源投入，虽然在天时上不如几个老新区，但占了地利、人和。

经开滨河国际城和高新区比较像，在区位上没太大优势，但是投入了部分产业资源，前期的开发也还算靠谱。

但总体来说，优势要弱不少，只勉强占了人和一条，所以推进速度也要慢一些。

3

基础+效率×时间＝结果

回顾了这五个新区之后，你就会发现，新区的发展是否靠谱，其实是非常明确的。

1、底子很重要

这个底子包含两点，第一是过往的历史基础，第二是它的区位。

比如高新区和惠济区，有一个很大的优势都是发展时间比较早。

城市发展很多时候就是马太效应，强者越强。有了基础，才会有更多的资源汇入。

郑东新区和常西湖新区呢，就是区位极其占优。

常西湖新区唯一的问题，就是开发的时间要晚很多。

要不然，它至少应该是比高新区要优秀一些。

2、开发强度很重要

开发强度怎么看呢？

主要还是要看政府优先级，郑东新区是集全省之力，高新区和常西湖新区，应该都是以市里出力为主。

经开滨河国际城，那就是以经开区为主导，肯定就要弱一些。

其次是看操盘手的靠谱程度、有钱程度。

本来这个区就不咋富裕，你还指望它能给你快速上马各种公共配套吗？

所以，新区开发，就相当于一个数学题，基础+效率×时间＝结果。

以及，新区最终成熟的标志就是，有大体量商业愿意落地。

所以，郑州目前真正成熟的新区，还是只有三个开发了20年的新区。

再来看看以往这些新区的建设速度吧：

郑东新区每年推进5平方公里；

常西湖新区每年推进2-2.5平方公里；

高新主城区每年推进2平方公里；

惠济主城区每年推进1.5-2平方公里；

经开滨河国际城每年推进1.3平方公里……

这都算是比较优秀的推进速度了，以此为标准，你就能知道其它的新区是否靠谱。

与其在遥远的地方平地起高楼，不如好好把四环内的空白地带填补起来。