存量房贷利率打折，落地怎么这么难？｜ 附笔者精细优化实施建议！
6月马上就要结束了，整月好像发生过几件大事，但水花消失很快，好似未曾发生。
感觉没有一件事值得被再次重点提及，“平淡”一词可以完美概括本月态势。
先简单回顾下笔者自己认为，算得上6月大事的几件事，从中印证一下现在市场上的“平淡”态势。
情绪面：6号，一篇名为《一线城市房地产限购应适时优化调整》的文章。
瞬间在各大网络媒体和朋友圈流传，引发业内人对拯救低迷市场的激烈探讨，看得出大家渴望救市心理很强烈。
政策面：20号，时隔十个月五年期LPR再度降低10基点，上海的首二套房贷利率分别下调至4.55%和5.25%，未激起一点浪花。
消费面：618活动，以往热闹非凡的年中大促，不知不觉已经结束10天，各大电商平台互相很默契，无人公布成交额。
但从快递点包裹数量不难看出，本次618并没有狂欢起来，大家消费意愿明显走低。
端午节作为上半年最后一个小长假，其消费统计数据已出。
国内旅游出游1.06亿人次，收入373.10亿元，平均每人次消费351.98元，较2019年下降14.11%，可以看到穷游者比例正在增加。
情绪面与政策面，一个是政策吹风，一个是力度太小，犹如微风一样，无力改变消费面数据体现出的消费降级情况。
全市场都在呼吁出台强有力的经济刺激政策，其中降低存量房贷利率的呼声很高。
本文所讲降低存量房贷利率均是指给存量房贷利率进行额外打折（下同），贷款合同里没有此约定，是国家在特殊时期发放的一种政策福利。
以某种角度来看，降低存量房贷利率就是在变相发钱，能够较好的刺激消费，而消费作为拉动经济的三驾马车之一，对现阶段经济改善作用不言而喻。
01
因为有过一次，期待再来一次
市场如此呼吁降低存量房贷利率，有一点原因是因为国家曾经搞过一次，买房早的人应该都实实在在享受过这次额外福利。
2008年，全球金融风暴突然爆发，市场处于崩溃边缘，国家紧急宣布2008年底存量房贷优惠利率由8.5折下调至7折。
本次降低存量房贷利率是国家面对金融危机，为稳房产、保就业而被迫做出的应对措施。
但从2010年央行发布的“2009年中国区域金融运行报中，3项数据有力证明普通百姓真真正正享受到了此次政策福利。
利率方面：2009年个人住房贷款平均利率为基准利率的0.75倍，低于2008年调查时的0.93倍。
还款方面：2009年末，全国个人住房贷款不良率为0.60%，较2008年末下降 0.62个百分点。
月供方面：2009年借款人月供占月收入的平均比重34.2%，较2008年下降1.1个百分点。
以上3方面数据充分表明08年降低存量房贷利率政策，让大家的还款压力变小，实现了真正的减负。
疫情期间，多地政府为了刺激消费，发放优惠券，多是不能持久的一次性活动。
但降低存量房贷利率可以有效减轻居民住房消费负担，提升居民支配收入，进而长久刺激消费。
02
有正有反，阻力重重
降低存量房贷利率不仅仅只是民间在讨论，官方媒体对待此事的态度也有正有反。
正面提出支持的是本月21日出版的《经济日报》，在第六版头条《对房地产市场企稳回升应有信心》中提到，适当降低存量房贷利率也可成为政策工具箱中的一项备选方案。
减轻已购住房居民的还款压力，可减少提前还房贷的情况，有助于居民将更多资金投入其他消费，提振内需。
反对存量房贷利率调整的是《证券时报》，文章认为降低存量房贷利率与当前利率市场化相悖，而且打折对降低银行收入，增加银行发生较大金融风险的可能性。
两者没有对错，只是出发角度不同，贷款人和银行有着自己的不同感受。
由于降低存量房贷利率是实实在在让银行放血，银行必然是最大的阻力。
首先，银行利润率近年正在缩小。2022年，国有六大行中除了中行，其它五家息差都在收窄。
商业银行净利润也在下降，2023年一季度商业银行净利润同比增长1.3%，而2022年全年净利润增长5.4%，增速明显下滑。
息差和净利润不断缩小，继续让银行把存量房贷利率下调，银行的感受肯定是不好的。
其二，现阶段个人房贷占比提高，2023年一季度末，个人住房贷款余额38.94万亿元，占比17.27%，是2009年初个人房贷占比9.9%的1.74倍。
如果存量房贷利率下降1个百分点，38.94万亿的个人住房贷款，银行每年降减少3894亿元的收入。
其三，如果未来市场利率上升，银行想要再与客户协商上调存量贷款利率，几乎是不可能成功的，意味着银行没有机会将存量房贷利率再次上调。
其四，银行需要充分考虑目前低利率会持续多久，如果按当下低利率低利差签订贷款合同，未来长期可能面临存贷利差倒挂的风险。
其五，大家为啥这么盼望降低存量房贷利率，因为08年国家开过口子，此后大家对此就会抱有期望，如果二次实行，此项政策以后难以调头。
最后，现在与08年完全不同，各地市场与利率分化严重，对存量房贷利率额外打折进行全国一刀切的做法已不再适用。
面对如此之多困难和时代变化，不能寄希望再使用08年简单粗暴的做法，要对存量房贷利率进行精细化优化，才能增加降低存量房贷利率落地的可能性。
03
笔者建议，精细优化
每项政策制定都是一项需要高超智慧与技巧的工作，因为实施起来需要很好的平衡各方面的利益，火候与效果也是极难精准把控的。
在此，笔者抛出一些自己浅显，觉得有可能实现的建议，仅供参考。
其一，现在需要降低存量房贷利率的是过去几年被定向加息的高利率贷款，可以针对加点进行打折。
以实际持有房产计算，首套房定向加息进行3折左右打折，二套房加点进行5折左右打折，三套及以上维持利率不变。
其二，优化转按揭流程，提升银行在竞争中的危机意识，提升服务能力和创新能力。
激励创新新的计息方式，根据市场变化，协商阶段性调整计息方式（如一年一计），增加还贷灵活性。
其三，减轻因打折对银行利润的冲击，对于存量房贷利率额外打折中利润损失较大的银行，央行可以优先给予低利率资金的扶持。
如果降低存量房贷利率可以按照上述方式进行精细优化，落地性还是较大的。
当然，以上仅仅是个人的一些想法，本项政策落地还需要更全方位的计划考量。
但如果想继续一刀切的降低存量房贷利率，实行的概率基本为零。
相信上面会以更高层的视野与智慧，综合考虑市场环境，聆听采纳各方面的意见，平衡好各方利益，决定是否推出以及制定出更加全面的处理方案，大家不妨期待一下。
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